最近，一位小伙伴准备买一套二手房，办理抵押的时候银行安排了房地产评估公司对这套房进行了评估并出具了估价报告。
这位小伙伴拿到估价报告就开始抱怨：“这估价报告，就几十页纸，评估公司就派两个人来看看房子，就收了五百多的评估费，真贵！”
房典君一惊，立刻向这位小伙伴解释一番——房地产估价报告价值内涵在哪？
经 验
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首先，估价就是对商品或资产价格或价值的判定。估价这个动作是任何人都会的，只要说出商品或资产的价格即可，不论这个价格正确与否。对于房地产，涉及的金额大，影响的范围广，且影响其价值的因素复杂多样，这时就需要有资格的专业人员进行这项工作，注册房地产估价师的职责所在。
对于非评估专业人员，看到的地图是这样的
对于吃货朋友们，看到的地图是这样的
对于有经验的房地产估价师，看到的地图是这样的
经验对于房地产估价师来说十分重要，能迅速判定区域甚至一个楼盘的合理价格范围，是一名合格的房地产估价师必备的技能之一，这就离不开大量且长时间估价工作的经验积累。
而房地产估价报告就是展现估价师经验的最直接的途径之一，估价报告除了最重要的价格以外，报告前部分的估价假设及限制条件也十分重要，该部分内容既能体现房地产估价师对估价对象价值的把握，也能让我们更了解自己的房子。
工 作 程 序
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房典君的这位小伙伴只看到了两位评估专业人员“看看房子”这一动作，也就十几分钟的事情，事实上，无论房子是便宜还是贵、大还是小，估价工作都是有程序的。详见下图。
房地产估价工作流程图
从受理估价委托开始，评估公司就会委派能胜任这项目的至少两名注册房地产估价师共同开展工作，其中一名需要全流程跟进，且一般会根据项目难易程度至少配一名评估助理协助工作；此外，结果及报告的审核，仍需要更为资深的估价师加入。
在上述估价程序中，搜集资料及实地查勘尤为重要，我们与评估专业人员的接触一般就在看房子这一过程，实际上，从接到委托开始，就需要开始通过网络数据、过往评估资料等了解估价对象及其周边的状况；看完房子后，需要对其所在小区、区域内其他同类小区、中介门店等进行实地调研，充分了解其宏观及微观状况，这都需要消耗较多的时间进行的。
测 算 及 价 值 判 定
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经过调研和实地查勘，房地产估价师会对估价对象有一个初步的价格范围判定，再选择适用的估价方法对其价值进行测算。常用的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等；法律及规范要求，要尽用所有适用于该估价对象的全部估价方法进行测算，所以就算一套小小的平层住宅，测算方法也可能跟一线海景的独栋别墅相同，测算表也有这么多个sheet…。
以住宅为例，最常用的是比较法。这比较法是个好东西！上至九十九，下至刚会走都会用到比较法，小孩买零食会比较哪个好吃，大妈们市场买菜也会比较哪家便宜又新鲜。房地产估价师们对于交易较多的房地产也会运用比较法进行测算，我们买房也是一个不断比较的过程。
法 律 效 应
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房地产估价机构（评估公司）出具的房地产估价报告，是需要两位负责项目的注册房地产估价师签名且公司盖公章的，房地产估价机构及负责的注册房地产估价师对出具的报告负责。
自2016年12月1日起，《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第四十六号）正式施行，进一步要求估价程序的严谨，强调估价报告的法律效力。
最 后
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需要注意的是，估价报告出具的价格不一定就是房子的市场价值，由于估价是需要确定估价目的的，不同的估价目的下出具的价值也会有所区别。
此外，认真阅读估价报告，有助于了解房子的价值所在，发现新的亮点。