房地产税立法将如何目前社会存在的普遍质疑？回应质疑是一回事，但等待回应质疑是一回事，征收房产税已箭在弦上 不得不发，认真研究政策以策万全是大家应该认真对待的。
作者 朱凯 2018年1月14日于昌平铁建广场编辑整理
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从1986年10月1日开始实施。
一、谁买单
房产税推出会提高房屋持有成本，并逼迫空置房走向租房市场，供给都会增多。参照欧美如果税率房价1%，而现在一二线城市的房租年化收益也不过1.5%左右。对于财产以房产为主，流动资金比较少的拆迁户、炒房客而言，压力很大。要么租，要么卖。房产税如果向租房客转嫁，价格上升会减少需求。租房市场是市场化的，需求弹性很大。对比之下，增加的税收部分应该是房主和租客共同分担，房主出大头。一二线城市部分热点地区可能由租客承担。
二、为什么要收这个税、为啥以前不收
以当前中国中央和地方分税税制的基本国情。中央抽走了大头，地方事务较多税收分成较少，而承担的开支事务很多。地方财政收入有一半左右是靠卖地来的。以2013年财政收支情况为例：12.9万亿收入, 中央拿走6万亿， 地方留成6.9万亿。额外的地方卖地收入4.1万亿。地方上最近10年政府规模大规模增长支出扩大了很多，08年以来为了维持经济稳定，以土地收入为抵押大举借债，明里暗里的总负债相当于地方财政收入的5-10倍。
趁着国际上美国、欧洲都处在货币宽松时期，中国09年搞出了4万亿计划，最后实际投资规模约在15万亿。12年看着不行，又偷偷摸摸的搞了一波。最后都流到房地产市场去了。把房价推高了好几倍。这个时候土地市场火热，卖地来的真金白银让地方政府躺着就可以数钱。
三、国内外形势
然而2017年以来，形势变了。美帝开始货币政策正常化，加息、缩表，到特朗普前几天又签署了减税计划。这一切都缩减了货币供应量，拉升了市场货币利率水平。内部的从2015年开始的去库存政策的头炮“棚户区改造”货币化补偿的红利期过了。虽然当时拆迁户拿着现金全款买房，拉升了价格，提高了成交量。但是棚户区一般都是比较不错的地段，当地拆迁、平整、建造的新房经过两年左右，新房建好一上市，当时放出多少需求，现在创造了n*需求的新供应量。而且单价高了一倍，上哪找接盘侠？中国人平均首套置业年龄为27周岁，今年是90后购房元年。整体上90后人数比80后少1/3-1
/4。对应的是需求减少。
中国2012年进入刘易斯拐点之后，每年退出劳动力市场的人口现在已经增长到500万+。农村人口现在不到2.8亿，都是老弱病残，基本上向城市转移的人口每年不到500万，跟最近20年每年平均2000万相比，增速大大减弱。中国人均居住面积40平米，大大超过欧洲的32平米。(欧洲大约1000万平方公里，7亿人口)离美帝这种地广人稀(980万平方公里，3.3亿人口)人人住农村大别野的60平米相差不远。实际上基本饱和了。另外一个中国人房贷/可支配收入比例已经超过90%，到达爆发债务危机的阈值了。中国已经进入中等收入陷阱，未来很多年人均gdp，居民收入丧失了增长性。指望收入快速增长来稀释债务这条路走不通。土地财政模式已经走到了尽头。
四、政策考量
天量的地方债务怎么维系，各种公共支出怎么保障。看现在社保见底，医保到年底连耗材都用不起。一直强调的“党管国企”，都不得不划拨10%比例股权给社保基金。那么在土地财政走到尽头的同时，对存量房地产市场收取保有税就成了一个现实的选择。按北上广深 150万亿，二线城市150万亿，三线及以下150万亿房地产市值来算，只要收取1%的税率，即可维持当前的财政收支稳定。其他问题都是技术细节。细则的论证肯定是在全力推进的，至于什么时候上升为法律，要看一级土地市场还能维持多久。这中间有个逐步替代和修订的过程。按城市8亿人口算，平均每人每年5000元的人头税是逃不掉的。
2017年年底，财政部长肖捷在人民日报撰文《加快建立现代财政制度（认真学习宣传贯彻党的十九大精神）》。其中，关于房地产税，肖捷称，要推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。今年以来，从国务院到财政部，从官方到业内专家，都频频释放出推进房地产税立法的信号。今年1月11日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于创新政府配置资源方式的指导意见》中就提到： 支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新。
在人民日报的撰文撰文中肖捷表示，要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对于新开征税种，一律由法律进行规范；将现行由国务院行政法规规范的税种上升为由法律规范，同时废止有关税收条例。力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。这说明，房地产税的推进是要以立法为前提的，所以短期看不会征收，但是预计到了2020年会有很多实质性的征收措施出现。这个时间表目前来看，完成的压力不会太大。
五、规则和惯例
对房地产税的质疑一直不断。2017年11月14日，著名前媒体人郭国松先生在微博上透露：今天的研讨会上，有个社科院的学者大谈房地产税，有人提出问题：
第一，到底是“房产税”还是“房地产税”？如果是“房地产税”，则没有道理，因为土地不是我的，是国有的，你没有道理向我征税；如果是“房产税”，那么，我只是租用国有土地70年，在上面建房子，征税就必须去掉土地的价格；
第二，征税是以房产购买时的价格还是以现在的市场价作为标准？如果以市场价为标准，那么谁来评估呢？评估费谁承担？如何保障评估价公平？
第三，房产属于固定资产，而固定资产就必须折旧，房产的使用年限为70年，是不是要按照逐年折旧来进行征税呢？
中国大陆房地产政策与境外房地产的重大区别，是房地产保有环节是否征税，估计这次中国大陆房地产税的核心，也是准备在保有环节开始征税。到底征多少呢？
【美国】保有阶段如果房屋用于自住，则需要交纳房地产税，计算方法是房屋评估价值乘以税率，相关费用有保险费、物业费等；如果用于出租，则需将租金按照美国个人所得税缴存分级利率计算缴纳个人所得税。目前，美国各地房产税平均有效税率在1%左右，最高的州在2%左右。
【法国】保有阶段缴纳居住税，每年纳税金额为房屋市场价值的3%。房产税是由房屋的使用者缴纳，不论居住者是房屋的所有人还是租赁人。如果房屋空置没有使用，那么所有人就不需要缴纳房产税，而是房屋空置税。如果出租的是毛坯房，那么收取的租金要按照个人所得税缴纳；如果出租的是成品房，收入的租金要按照商业利润来缴纳。在对土地征税上，分为“建成房屋土地税”和“未建房屋土地税”，具体税额以地租乘以相应的税率得出。每年由房屋所有人缴纳。
【德国】保有阶段从价计征房产税，具体方法是按照统一的“征税值”以3.5% 后，再乘以一个地方政府的征税率。所购房屋自用时，是不需要缴纳房产税的，只要交纳宅基地的土地税。用于出租时，以其获得的租金收入缴纳个人所得税，税率在20%~49%之间。
【新加坡】保有阶段按房屋年产值的一个固定比例计算缴纳房产税。年值是房屋每年出租所获得的净收入，也就是年租金减去物业费，家具费，维修费等。不同用途的房产税率不同：自住房屋税率为4%，其他用途的房屋税率为10%。从2011年开始，新加坡政府对房产税采用累进税率，而且每年年值，都是政府制定的。
【日本】保有阶段征收固定资产税，它是按房屋市场评估价的1.4%计算征税的。如果房屋用于出租，就租金的部分缴纳个人所得税。
【韩国】2007年，将原来按照政府确定的公示价格进行征收的保有环节的房地产税，全面变成按照房地产交易的市场价格进行征收。此外还征收营业场所税与城市规划税。营业场所税征收目的是为了使营业用房屋建筑物的收益少于或低于住宅性房屋收益，并适当限制大城市坏境污染。城市规划税其标准税率为0.2% ，最高税率为0.3% 。
一句话，抄房子的人要注意了！