【案情】
李石头（化名）系北京市朝阳区某花园小区的250号房屋的所有权人，2014年10月1日，李石头与王锤子（化名）签订《房屋买卖合同》，李石头将涉案房屋出卖给王锤子，房屋总价款150万元。同日，王锤子支付李石头定金2万元，李石头将涉案房屋交付王锤子居住使用。2014年10月20日，王锤子支付首付款50万元，2014年11月5日，王锤子支付首付款40万元。
2014年10月5日，李石头与案外人赵钉子（化名）发生借款纠纷，赵钉子申请财产保全，北京市朝阳区区人民法院裁定对涉案房屋进行查封。王锤子向法院提出案外人异议，被查封的房子买卖合同是否有效？买受人是否有权办理过户手续？
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【律师点评】
根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定可知，双方买卖房屋之后被法院查封的，房屋买卖合同依然有效。在房屋被查封后或者在明知房产被法院查封，买卖双方仍签订《房屋买卖合同》的，合同无效。
本案中，李石头与王锤子签订买卖合同在前，法院采取查封措施在后，该合同不违反前述法律和行政法规的强制性规定，亦不损害第三人权益，合法有效。虽然双方在办理房产过户手续之前，法院对房屋进行了查封，但房屋买卖合同的有效性依然不受影响。
我国以不动产物权登记作为物权变动的生效要件。当事人订立了合法有效的房屋买卖合同，只有依法办理了房屋所有权转让登记，才能发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。
本案中，李石头与王锤子虽已签订了《房屋买卖合同》，王锤子也交纳了首付款并实际占有使用房屋，但双方未办理房屋的过户手续，从法律上来讲，涉案房屋的所有权仍归出卖人李石头所有，买房人王锤子并未取得房屋的所有权。
但是是否具备过户条件呢？
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本案中，李石头与王锤子签订《房屋买卖合同》后，在履行合同方面，王锤子依约支付了部分购房款，李石头也交付了房屋，如果房屋没有被法院查封保全，王锤子有权依据合同的约定要求李石头继续履行《房屋买卖合同》并办理房屋的过户手续。但由于李石头因他案的债务问题涉讼，诉争房屋在办理过户手续之前被法院查封，在诉争房屋权利存有瑕疵、无法办理过户的现实状况下，王锤子要求李石头继续履行合同、协助办理过户手续，即属于客观履行不能的情形，王锤子坚持要求李石头办理房屋过户手续的请求，法院无法支持。
文丨齐晓亮 法律事务部
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