麓园云玺怎么样？好不好？值不值得买？有朋友说要退房
今天特意到现场看了下面是小编的分析见解:
【1】麓园云玺交通
目前交通配套比较单一，地铁没有，公交线路少，门口公交麓园云玺总站只有3条路线，驾车出行还算方便，开车上武深高速转水官高速可到深圳各地，可见周边道路发达。但自驾出行多对车位需求较高，以项目配置的车位比1:0.8来看不是很充足。不过地铁16号线还在建设中，预计2022年底运营，距离项目最近的回龙埔站500米就，大大改变交通的局限性。注意了交通上有重要规划对房子的价值有很大的影响，对以后会有推动作用。
【2】麓园云玺学校
项目自带品牌幼儿园，目前一期确定为招商依山郡小学、深圳中学龙岗分校；现在在售的是二期，那么它的学校是哪里呢？说实话目前没有完全确定，按教育局的说法是房子没有封顶暂时先不分配学校 ，但深圳中学确定不去哪里上，毕竟太远了，几乎可以肯定小学、中学在龙岗高级中学上学。但高级中学九年制学校目前还在建设中，学校建好一期也将在这里上学，不再在深圳中学 。高级中学是与深圳中学齐名的四大名校之一，师资力量雄厚，按几年名校在龙岗新建的分校来看，从来没有差多，深圳中学龙岗分校就是一个很好的例子。当然现在没有建好，学位问题还有办法解决，可以直接到华南附中分校（整个广东排行第一的中学分校）。 深圳改革开放发展40年，教育十分薄弱，所以重视教育的朋友要慎重，毕竟教育不是小事，关系到家业长青
【3】麓园云玺商业
项目自带4500平社区商业已入驻华润万家，能满足生活所需；大型商城近的有天安数码城1.1km，远的有天虹商场2.2km、世贸百货3.1km。毕竟不在中心区域，在麓园云玺居家有车会方便一些。
【4】麓园云玺环境
依附麓山郊野公园而建，售楼处宣传是半山美宅，小区绿化做得也不错，环境确实可以；在片区环境来说，有点像南山那边的半山豪宅群，周边都是成熟次新房，大路宽敞，绿化做的很好，住家在哪里很有感觉。
【5】麓园云玺楼盘分布？
项目分三期开发共12栋高层，现在加推二期，一期也有少量货源，三期将有41套别墅，视野很开阔，住在这有居高临下的感觉。居家的话靠盐龙大道朝向不建议买，来往车辆带来很大噪音。
【6】麓园云玺价格对比周边是否合理？
小编实地看过周边的新房及二手房，项目附近又一城单价4.6万，万科翰林城二手5万＋，爱联地铁站-琳珠华庭4.5万，南联地铁站-远洋新天地二期单价4.3万，同是山景美宅里城玺樾山单价5.2万，而麓园云玺单价4万，这样看价格上稍占优势，售楼处销售说主要是地铁未通。二手房招商依山郡单价4.2万，壹锦园5.1万。通过以上一二手房价对比，麓园云玺价格是比较低的，性价比高。
【7】麓园云玺销售模式是：代理销售
销售手段很。。。反正就是围攻销售来营造气氛，周一到周五售楼处都不见人，周末人气爆满。一共1618套房子，先拿200多套出来买，估计很快就会被他们卖掉，但是销售氛围好不是大家买房的核心原因。
【8】麓园云玺未来增值空间如何？
说实话增值潜力还是有的，现在深圳东进战略投了1.4万亿，把龙岗中心城打造成深圳东部中心，08年世界金融危机z府投入4万亿稳定整个金融市场此盘多，现在1.4万亿全部投在龙岗坪山，将会有翻天覆地的变化；再加上地铁16号线2022年底通车，涨个5千到1万不是问题。旧改项目主要集中在爱联、盛平以及五联等区域，尤其是爱联，在龙岗来说那边相对深圳的老城区罗湖，麓园那边相当于深圳的南山，有种新气象的感觉，发展可塑性更强。
【9】综上所述：
麓园买来自住孩子上学且在附近上班方便的可以考虑这个楼盘，还有年轻时赚钱一些钱但留恋深圳、想养老居家的刚需可以入手。如果买来投资和在其他区域上班比较远的，小编建议去其他地方看看，这个盘增值特点不明显，2030年前无论是交通，教育，还是配套都看不到明显的改善。从官方数据观测，深圳近两年房价基本未平稳，两年来有的楼盘处于下跌状态，跌幅超过10%，有的楼盘却在上涨，增幅高达67%，所以在现在这种市场环境中，购买房子一定要檫亮眼睛，选择对了有收益，选错了卖不出去！关于近两年房子应该买哪里？怎么买？应注意那些细节？建议看看小编最新发表文章：【2018-2022年深圳房产配资的下一个天堂（绝密版）】
【10】折扣问题：
这个楼盘跟其他楼盘不一样，急着回笼资金，折扣还挺大的，找不同的人折扣不同，比如自己去、跟中介去、找自己成交过的朋友去、找开发商内部关系去拿内部员工价、结果都不一样。千万别自己去！为啥呢？自己去就相当于上了主动送上门，最多给你意思一下折扣，我一个朋友就自己去拿了一个99折，后来又来找到我。跟中介去好歹还算个团购、估计能拿到两三个折扣。不过跟中介去关键要找懂里面套路，最好找个老练点的，不要找刚毕业的小白，啥都不懂，一脸蒙逼自然啥都不会争取到。不过最好跟自己身边买过这个楼盘的朋友一起去，这叫老带新，你和你朋友都有优惠，说不一定遇到良心朋友，他还会把开发商给到他的那部分优惠给你。没朋友买该楼盘的就找开发商里面高管，去拿内部员工价【拿内部员工价也可以联系小编，找小编的优惠规则：
（1）、假如你要买房，你可以自己去开发商把房子户型，楼层，房号谈好优惠后。来找小编，除去开发商给你的所有折扣后，比如现场折扣、准时签约折扣等。不要下定金，过来找小编，小编可以按开发商内部员工价操作，再给你额外优惠0.5-3%个点优惠【比如总价300万的房子，最低优惠1.5万,最高可优惠9万】，不要优惠也可以兑换成现金【适合推荐自己朋友要买某楼盘推荐给小编，直接给现金】
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小编专注深圳各区旧改房、新区房、学位房研究5年，近期主要专题有：《深圳学校房20万每平的背后逻辑》《深圳学校房价值研究》《罗湖中小学价值研究对比》《福田中小学价值研究对比》《南山中小学价值研究对比》《龙岗中小学价值研究对比》《龙华中小学价值研究对比》《深圳地铁物业租赁价值研究》《深圳东莞惠州房价趋势分析》《商务公寓配资价值分析》《深圳家长为何含泪追逐学校房》。小编志在成为整个深圳所有家长身边的学位专家，深圳房产投资匹配专家，东莞惠州房产分析匹配专家，欢迎关注新文章，【专业的事情交给专业的人做】
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2019-2022年深圳房产配资的下一个天堂【绝密版】
本文将从以下三个方面阐述深圳房产配资的下一个机会点:
1、《深圳房地产在史上最严政策下应观望还是入手？》
2、《闭着眼睛买房上涨的时代已结束，如何挑选到上涨且涨得最快的区域和楼盘？》
3、《为何投资深圳学位房必涨？深圳学位房每平涨到20万的背后逻辑？》
一、《深圳房地产在史上最严政策下应观望还是下手？》
巴菲特有句名言，“只有当潮水退去的时候，才知道是谁在裸泳”，房价上涨的大背景退潮后，你的房价是涨？是跌？或者说是平稳？取决于你的选择。那么在史上最严政策下应观望还是下手？房价在政策趋紧的背景下是涨还是跌？
一个城市、一个区域、一个楼盘或者一个户型的房价是上涨还是下跌取决很多因素，但最核心因素还是供需。
首先来说说深圳这个城市的供需情况：据官方统计深圳房产近半是小c权房，可供市场交易住宅商品房仅170万套、在深圳链家、q房、乐有家、中原等大型二手房产中介官方网站数据显示，链家【27013套】
q房网【26274套】 。
乐有家【23418套】
中原【20162套】：
可见几大中介掌握的房源基本相差不大，上述数据也可推断目前深圳在售二手房应在3万套左右。
那么深圳新房市场年均供应量是多少呢？据房信网数据显示，2017年供应量仅为25820套，每月平均供应量2152套，深圳每月二手加新房共计31000套左右供应量【此数据采集时间：2018年4月23日】。接下来再看看有多少人来买这三万多套房子？另一则数据显示深圳流动人口2000-2500万【实际数据可能更多】，户籍人口420万，随着上一轮房价上涨，民间流传逃离北上广，各大城市纷纷抢人才，zf一剂强心针稳住当前局势：2017年3月落户政策的放开，大量人才入户深圳，数据显示2017全年深圳新增户籍人口60万【平均存量在三万套房，显然是供需严重失衡的市场】。这也是为什么2015年12月深圳房价上涨后，zf多次出台高压调控，深圳房价依然一路上涨的背后逻辑。
事实证明史上最严政策下并不能使房价下行，因需求一直再增加，土地供应量逐年在减少，有资金是可以随时出手。但是买什么样的房子才最具价值？买了什么样的楼盘才能涨得最快？请关注下文：
《闭着眼睛买房上涨时代已结束，如何挑选到上涨最快的区域和楼盘？》
在深圳买房如何选择区域？数据显示2017年深圳二手房平均升幅8%、比较有意思的是涨幅最大的是深圳湾片区，涨幅高达25%；涨幅最低却是皇岗片区，涨幅仅仅0.2%；这个数据推翻了，李嘉诚关于房产投资的名言：“买房子要看三个东西，第一是地段，第二是地段，第三个仍然是地段”。显然皇岗紧邻福田中心区域，离香港仅一河之隔，地段不输于深圳湾或者说不输于比较偏远的龙岗、坪山等。所以选择区域一定要挑选综合规划，教育，居住，交通等有重大利好的区域【下图是2017年房价升幅图，通过下图可见选择好的区域并不难，看不清需原图或者需要深圳全图可以联系小编提供】
谈完深圳和区域选择，接下来小编谈谈深圳房产的下一个机遇在哪里？怎样才能买到更具价值的楼盘？
从城市发展规律和历史经验来看，选择楼盘的最佳增值点的答案并不难找：一是旧改，二是新区品质楼盘，三是学位房：
1、旧改！
前段时间，有段子说家门口盖了个拆字印章的人是最富有的，旧改带来了不少暴富神话。
小编就谈一下旧改的观点吧，基于旧改大规模推进的背景下，购房者的机会和风险都有哪些。
先来说说机会，若一个区域能实现大规模的旧改，未来区域的面貌将焕然一新，不仅居住环境得以改善，区域价值也将进一步提升，进而自身房屋能实现升值。
另外，如果自家房屋能被纳入拆迁范围，恭喜你离暴富仅一步之遥，这也就是为啥会有购房者偏爱带拆迁概念的房子了。
不过机会和风险往往相并而行，旧改涉及的利益团体较多，推进难度较大，就连开发商若实力不足都可能被拖垮，加上最新发布的旧改实施细则看，新增了“定时清理未推进项目”，拆迁协议必须达到100%。100%业主同意确实比较难，风险进一步被提升。举个简单的例子吧：罗湖是深圳发展最早，也是旧改喊得最响的一个区域，罗湖旧改口号是：5年造一个新罗湖！然而现实中并不如人意，罗湖木头龙旧改是出了名的，长达十几年的旧改拉锯战，开发商拖垮好几个，有的业主也在等待中悄然离世。
另一个案例也是罗湖的湖贝旧改，1992年就开始启动，至今还是没拆完毕，如果你的资金砸进这样的坑，也挺恐怖的【一定会让你的资金媳妇熬成婆】：
因此，如果是为了“博拆迁”最好做好长期抗战的准备。当然最佳配资小编还是建议重点考虑新区新房和学位房。对旧改有兴趣的也可以关注小编最新论述：论2018年深圳投资旧改的可行性！
2、新区！
深圳四大新区三个新中心，四大新区即：龙华、光明、坪山、大鹏。三个新中心即：龙华中心，龙岗中心，宝安中心。与其追逐四大新区，不如追逐三大新中心。因其光明，坪山，大鹏未来规划并不是居住区域，居住用地较少，故从房产增值和宜居角度理应排除。然而龙华中心号称打造世界宇宙中心，龙岗中心号称打造深圳东部中心【深圳的西部中心南山房价8-10万，东部中心未来房价多少？均价8万是一定的。总之机会还很大，翻个倍还是有可能的】宝安中心在粤港澳大湾区的区位优势明显，从房产开发商数量，品牌密集度及社区的占地面积来看，这两个区域的新房都是值得长线配资的。这两个区域最佳配资新房，当然资金雄厚也可以考虑配置一下南山的新房，从2030年深圳交通规划图来讲，南山交通最发达，单单地铁线路多达20-30条。
【如果配资二手房理应投罗湖、福田、南山的学位房进行配资】，从历史分析一个楼盘高速增值期在其建成后的2-10年这个范围，随着新中心区的不断成熟正好可以享受其高速增长的红利，具体买哪个楼盘小编就不一一推荐了，有具体需求的可关注小编最新文章【深圳三个新中心如何抉择品质楼盘】，小编专注深圳各区旧改房、新区房、学位房研究5年，近期主要专题有：《论2017年深圳投资旧改的可行性》【深圳两个新中心如何抉择品质楼盘】《论2017年深圳4大新区的投资机会》小编志在成为整个深圳所有家长身边的学位专家，深圳房产投资匹配专家，东莞惠州房产分析匹配专家，欢迎关注新文章，【专业的事情交给专业的人做】如在全深圳买学校房或者配置投资房的欢迎探讨深圳学校及投资房那点事}。
3、深圳学位房房翻倍的背后逻辑
据统计2015年深圳新生婴儿22.3万，2016年深圳新生婴儿23.1万。随着2016年的二胎政策放开，2017年3月一则数据显示：深圳怀孕达三个月在册孕妇暴增至39万，而从2006年新生婴儿达到10.9万开始，始终是逐年递增；2007年（金猪年）为13.5万；2008年突破16万；2010年16.7万余人，2011年18.1万余人，2012年达到21.3万余人。2013年为21.7万余人。2014年21.9万。2016年23.1万。深圳2018年新生儿出生量预计将再创新高！出生人数逐年递增【来自深圳教育局的数据显示，2018年公办小学小一学位缺口将达到6.1万个，到2023年小学学位缺口至少高达10万】，这也是深圳学校房为何一路高歌的背后逻辑。尤其是深圳前十名的优质小学学校扩容不能及时跟上，优质学校的学校房定会变得炽手可热。据小编统计在2016年3.25新政和2016年10.4新政至今总体来看深圳房价平稳，深圳关外部分区域有2%-5%回调，但是教育成熟区域的学校房逆市上涨高达20-25%，尤其是以深圳前十小学的小户型为主，在2017年3-4月成为疯抢的对象【以深圳第三名的螺岭外国语小学的东门168为例，2016年3月至今逆市上浮达20%，具体可参考二手房交易网站数据】，然而这一现象只是放开二胎政策后的一个先兆，近段时间一些先知先觉的配资客和家长已经开始埋伏。下图是2017年深圳优质学区增幅图