干地产，但不卖房子可以赚钱吗？当然！比如干产业地产。近年来，碧桂园、万科、绿地等数百家传统房企均宣布进军产业地产行业，甚至成立了专职部门。不过，目前运营起来并有收入的产业地产依然是极少数。
明源君通过对20家园区类上市公司（a股、港股及新三板）半年报的梳理发现，今年上半年这些企业的营收（663.46亿元）和净利润（154.4亿元）分别比上年同期增长了3.80%和22.75%，显示出增收更增利的良好状态。
然而，明源君也注意到，大多数园区上市公司的园区收入占比依然过低；华夏幸福加招商蛇口的营收和利润占20家企业的62.78%和57.2%，分化十分严重！
由于产业地产的客户是企业和政府，产品标准更高，开发难度更大，且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育、税收等，要干好很难。
华夏幸福、招商蛇口等为啥能做得这么好？传统房企要怎样才能做好产业地产？
01
大部分产业地产公司不靠园区赚钱
华夏幸福和招商蛇口占了半壁江山
算起来产业地产热已经有好些年了，可是，明源君认为，真正称得上产业地产的公司却还不多。
1、大部分产业地产公司，不靠园区赚钱
20家园区类上市公司，今年上半年的总营收为663.46亿元，净利润154.4亿元，且不少企业园区业务的贡献率显著提升，而对房地产销售的依赖度则在回落。
▲来源：公司公告、明源地产研究院
比如，行业巨头华夏幸福的净利润比去年同期增长了35.65%，而空港股份、上海临港、宏泰发展、东湖高新等的净利润实现了翻倍增长！
不过，光鲜的数字下面也隐藏着这样一个事实：大部分企业的园区业务对业绩的贡献依然较小。
以表现较好的东湖高新为例。今年上半年，其总营业收入为28.6亿元，较去年同期上涨59.34%；净利润为7.15亿元，同比增长4789.88%。
然而，如此惊人的净利增长主要源自资产出售——其在今年年初完成转让持有武汉园博园置业60%股权，获取了巨额投资收益，抬高了净利。
最近5年来， 东湖高新 科技园区板块收入占总营收最高时是2015年上半年，占比为14.35%，其他时间的占比均很低，最低的2013年上半年，占比只有3.57%！
净利润总额排名第4的天安也是如此，由于其出售了一家持有非核心资产的附属公司，带来了13.73亿元的收益，使其净利润排名高居第四位！
由于大部分园区类上市企业的业绩依然来自物业销售，业绩表现对调控十分敏感。比如，由于北京市相关政策趋严、影响了房地产销售收入，坤鼎集团的营业收入从去年上半年的的5亿回落至今年上半年的1.3亿，净利润也由7千万回落至不到3千万的水平；南京高科等也因同样的情况，营业收入及净利润大幅度下滑。
至于其他无数涉足产业地产的房企，真正产业板块的营收更是可以忽略不计。
2、华夏幸福和招商蛇口就占了半壁江山
相比之下，招商蛇口和华夏幸福的园区开发与运营（或产业新城开发建设）的收入，在总营收中的占比要高得多。
并表（2015年，招商局蛇口工业区控股股份有限公司吸收原招商地产，于当年12月整体上市）后的数据显示，2016年上半年和2017年上半年，招商蛇口园区开发与运营收入分别占总营收的19.31%和12.64%。
至于华夏幸福，其半年报显示，2017年上半年，公司产业新城开发建设收入占总营收的88.76%。
销售方面数据方面，今年上半年，华夏幸福实现销售额共计696.20亿元，较上年同期增长19.14%，其中产业新城业务销售额共计646.03亿元，换句话说，其92.8%的销售额通过产业新城业务实现。
在公司没有推动房地产业务发展的背景下，业绩如此亮眼，可见产业地产的潜力巨大。这也正是各大开发商巨头抢滩产业地产的原因。
这一点在中小型的产业地产公司身上也体现得淋漓尽致。比如中电光谷，受调控影响，今年上半年其住宅销售大幅下滑，但业绩依然飙涨，这来自于其园区业务的有力支撑——今年上半年，其产业园物业销售收入同比增长300%，在总体收入中的比重，从28.7%提升到了69.0%！
02
不扩张、规模太小
缺乏强有力的招商队伍
只靠租赁没服务
都很难做大做强
站在整个行业发展的大势看，调控不断升级的大环境下，开发商涉足园区开发和运营，不仅可以摆脱房地产开发商形象，而且有助于在竞争越发激烈的土地市场竞争争夺战中，拿到便宜的地。
不过，由于产业的培育需要时间，相比拿地、盖房、卖房终究来得太慢，不少开发商将重心放在了借概念“拿到很便宜的地”上面，自然很难做好。
而华夏幸福很早就预见到了产业地产的潜力，耐心孵化并且养大了这只会下蛋的金鸡。据《财经》报道，王文学开启固安工业园，在公司内部遭到强烈反对，为此，王文学一度只身一人赴固安，并把公司公章随身带去，以此促使团队在需要请示时不得不前往固安，接受既定现实。
此后的故事大家都很清楚了，随着固安工业园的成功，这成为华夏幸福进军产业园市场的名片，并开启晋级之路。
那为啥只有华夏幸福、招商蛇口等做得那么好呢？下面，明源君结合半年报进行剖析。
1、不积极拓展，规模太小很容易断粮，更别说做大
对于以住宅等业态为主的多数开发商来说，目前的任务是冲规模，因为没有规模就没有江湖地位和话语权，搞不好几年之后就被人吞掉了。
做产业地产是否可以小而美？明源君认为，一样要不断拓展！因为，园区的开发建设、系统的大规模的产业集聚同样需要充裕的土地储备。
以空港股份为例，该公司是国内唯一一家临空型园区类上市公司，公司立足北京临空经济核心区，主营业务是园区开发建设，形成了土地一级开发、工业地产开发、建筑工程施工、物业租赁和管理业务等园区开发建设产业链。
2017年上半年，空港股份营业收入和净利润分别同比增长249.11%和189.02%！可是，其园区开发建设收入却波动很大。
其财报显示，2014年上半年，由于没有土地开发业务收入，园区开发建设业务收入为0；2015年上半年，园区开发建设业务收入为7566.16万元，占当期总营收的28.77%；可是，到了2016年上半年，因“园区开发建设板块受土地开发业务的特殊性影响，没有达到入市条件的土地”，园区开发建设业务收入又变为0……
东湖高新科技园区板块的收入也有波动，但总体保持向上的趋势。早在2015年上半年，东湖高新科技园区板块即积极在长三角经济发达区域进行战略布局，新增杭州和合肥2个主题型园区项目，新增建设规模40万方……不断的拓展，保证了其营收规模持续增长。
而截止2017年上半年，招商蛇口已布局全国39个城市及香港、新西兰等海外地区，较上年同期增加4个城市与地区，土储资源十分丰富。
华夏幸福在报告期内，除持续深耕京津冀，还积极开拓长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群、成渝城市群、中原城市群等国家重点城市群和一带一路等热点区域，围绕重点城市群卡位布局。
期间，华夏幸福先后落子江苏省南京经济技术开发区龙潭产业新城、浙江省德清县雷甸产业新城等4个园区，以及其他新增的15个园区的产业新城。
同时，紧跟国家战略步伐，在印度尼西亚、马来西亚、印度、越南、埃及等国设立常驻机构，拓展 “一带一路”沿线产业新城。
除招拍挂以外，华夏幸福也通过收并购的方式拓展。
例如，8月16日，华夏幸福发布公告称，其全资子公司九通基业投资有限公司拟收购中科廊坊科技谷有限公司100%股权，暂定交易价款为22.93亿元。中科廊坊科技谷项目规划占地约5000亩…
2、拥有一支超强的招商团队，有产业才有其他一切
众所周知，华夏幸福的模式是，通过前期导入产业，帮政府拆迁、修路、做绿化等其他基础设施的建设，大幅提升地块环境和土地价值，然后再赚取地价急速升值和房屋销售升值的差价。
套路大家都很清楚，可要复制却很难，为啥？因为拿地容易，产业落地却很难，而产业规划能否落地是决定一个园区成败的关键。
如果将地价和房价比作是“舟”的话，落地的产业则是载起“舟”的“水”。“水域”的面积够广，深度够深，才能载起巨轮，产业兴则区域新，产业强则区域强，这需要有强大的招商能力。
华夏幸福更是从固安工业园开始，就深刻明白这一道理。着手培养壮大自身的招商团队，并逐步将招商引资行为专业化。
截至2016年12底，华夏幸福凭借约3600人的产业发展团队（2015年同期刚超过1000人的样子），且各有分工，聚焦高端装备、新能源汽车、生物医药、航空航天、电子信息、新材料、文化创意等10大行业，累计引入签约企业近1300家，招商引资额更是超过3300亿元！
今年上半年，华夏幸福投资运营的园区新增签约投资额731.5亿元，新增签约入园企业222家，平均每天1.5家！
其中，仅华夏幸福深耕15年的固安，今年上半年即新增招商签约企业51家，新增签约投资额108.2亿元！
当然，有人可能会说，那是因为华夏幸福的员工，很多原本就是政府规划、招商口的人，甚至还有副市长、规划司司长等。
拥有政府工作背景的人显然更加熟悉当地特色和产业政策，同时在招商过程中也有更大的便利和优势。
明源君不否认这一说法，可是，这并非只有华夏幸福能干，其他做产业地产的同样可以挖角当地政府部门出身的公务员。
何况，即便认为华夏幸福在河北根基深厚，那在其他地方的快速增长（2013年签约的嘉善区域，2016年全年的新增签约投资额为42.7亿元，而今年上半年新增签约投资额达58.9亿元，占公司新增签约投资总额8.1%）又做何解？！
明源君认为，华夏幸福的招商团队之所以如此牛，除了人数多、专业（如上所说，不少产业地产概念的上市公司，经常断粮，招商队伍都是临时拼凑的，更别说专业了）之外，还得益于其“根据地”模式。华夏幸福个地方公司有充分的自主权，总部只做大资源平台，提供提供资金、智力支持与招商队伍，一线发现产业机会后，集团总部即为其调配资源。
事实上，干得不错产业地产，均有强大的招商能力。
比如，2017年上半年，东湖高新科技园板块实现了产业招商面积16.78万方、租赁运营面积4.51万方，回款7.31亿元，产业招商面积比上年同期增长28%，超额完成半年度经营目标！
3、提供保姆式一体化服务，既能招商，又增加收入
华夏幸福的营业收入主要来自两部分：地产开发收入和园区开发运营收入。其中，地产开发收入包含“孔雀城”等住宅类地产开发和“第五大街”等商业地产开发收入；园区开发运营收入主要来自基础设施建设收入、土地整理收入、产业发展（招商引资）收入、园区综合服务收入等。
华夏幸福提供的“产业发展服务”实为招商引资服务。在华夏幸福最初的产业园模式中，曾将盈利点放在招商引资上。不过，随着北京购房需求外溢，华夏幸福也通过销售园区周边的住宅回收资本，进而反哺产业园。
但房子只是现金流回流的工具。华夏幸福的盈利还来自于产业发展服务、落地投资的返还和园区税收分成。
由于华夏幸福能提供园区运营一体化服务（提供从投资、生产到生活的全程的园区运营服务），甚至还能为园区企业解决融资难题，这不仅成为公司招商的强大支撑，而且带来了不少收入。
2016年，华夏幸福的产业发展服务收入达到109.7亿，同比增长73%；园区结算收入达177.6亿，产业园区业务实现利润约占公司总利润的65.6%。
到2017年上半年，其园区住宅配套的营收占比已由去年同期的27.59%回落至今年的23.75%，而产业发展服务的占比则由去年同期的43.68%大幅飙升到了62.90%！
同样，早在2014年上半年，东湖高新科技园区板块即实施了由“单一园区开发建设商”向“园区开发建设及产业运营商”的重要战略转型。
在提高园区基础物业管理水平的前提下，进一步提升了对园区内企业的全产业链招商服务对接、金融服务对接、招聘服务对接、文化服务对接等增值服务工作。
为进驻的企业提供保姆式的服务，不仅增大了产业园在招商时的吸引力，而且推动了公司业绩的增长。
03
中小型产业地产企业
可通过收并购和品牌输出
做大做强
华夏幸福、招商蛇口、中电光谷等案例充分说明，产业地产大有可为。那么，传统房企切入产业地产之后要怎么做呢？
明源君认为，一要不断拓展，通过兼并收购做到一定的规模；二要延伸产业服务，构筑自己的护城河。
如果业务规模不够大，企业没有发展，人才都留不住，更别说形成专业化的招商和运营队伍提供服务。而且，在与地方政府沟通时，也会缺乏筹码。
这可以通过收并购和托管运营等方式实现。
目前住宅市场的收并购已经白热化，产业地产领域却还大有可为。一些企业已经开始走向海外，比如8月18日，绿地控股宣布正式收购位于南旧金山市牡蛎湾项目，计划投资10亿美元以上，将其打造成高端的生物科技产业园区。
到了一定规模，还可以通过品牌输出和托管运营的方式，壮大自己。亿达...