山东郓城县棚改项目介绍

项目介绍: 
项目：灯泡厂片区投资收益权
（一）项目位置：
灯泡厂片区投资收益权项目位于利民街以东、金河西街以西、宋江大道以北、跃进南路以南。
（二）项目初步规划设计条件：
出让土地的规划用途为城镇居住用地和商业用地，沿宋江大道控制25米宽的道路防护绿地，其中，居住用地面积约388.5亩，容积率2.5，建筑密度30%，绿地率30%，建筑限高80米，商业建筑量比率控制20%以内；商业用地面积约27亩，容积率为3.0，建筑密度45%，绿地率20%，建筑限高60米。
（三）：项目内容
1、该投资收益权起拍价为3.95亿，竞买保证金5000万元，全部以现金方式支付。
2、该项目拟收储面积约为415.5亩，后期可供出让面积约为415.5亩(具体收储面积、出让面积以实际测量为准)，平均每亩约95万，折合楼面地价约570元/平方米。
3、付款时间和供地时间：
（1）自项目成交之日起，2个月内付款至1个亿，后期地块的付款时间、出让时间及出让面积根据拆迁进度进行，最长不超过一年。
（2）自项目成交之日起三个月内，由郓城县土地储备中心代表郓城县人民政府协调相关部门完成第一批次土地出让供应约100亩；剩余土地根据拆迁进度分批次适时供地，最长不超过一年。
4、在第一批次使用权出让时，由政府选定位置作为该片区范围内安置房建设用地位置，由使用权竞得人进行建设，然后由政府进行回购（回购价格为项目征收方案确定的平均产权调换价格，回购面积及回购价格在第一批土地使用权出让前确定）。
（5）投资收益权溢价补偿标准：5:5。
项目swot分析
  1、优势：
（1）项目北侧、西侧、西北部的楼盘销售火爆，且郓城县开发量较小，从郓城县土地出让的情况来分析，自2011年郓城县出让几宗地之后，2012年城区内没有出让任何一宗土地，2013、2014和2015年上半年城区出让商住用地极少，房地产远没有达到饱和的程度，值得投资人驻足。
（2）郓城城镇化率现只有22%，计划每年将城镇化率提高1.5%，加之郓城县是人口大县（124万人），将有越来越多的人移居城区，带来了强大的购买力，目前东南部住宅区人气已经很旺，随着人气的不断提高项目周边楼盘商铺租售火爆，售价、租金较高且不断在升值。
（3）2014年12月被列为国家新型城镇化综合试点县（山东省唯一一个），是国家重点支持建设的县市。同时，郓城县是彭丽媛的故乡。
（4）郓城县城市发展主要是沿宋江河和宋江大道（现南外环，新南外环正在外移）呈带状进行，本项目地处县城发展建设的中心节点，属城市重点发展区域内。
（5）良好的居住环境，项目东侧紧邻宋江河景观带，适宜居住。
（6）该项目四面临路，且金河西街、利民街、宋江大道皆为城市主干道，交通便利。
（7）项目内拆迁量较小，且项目范围内以北部分（约160亩，原规划为该县行政服务中心用地）不存在拆迁，且已完成征地。一定程度上保证了供地时间，一年内全部供完是政府最保守的时间，实际半年左右即可拆迁完成。
（8）郓城县文化底蕴深厚，历史悠久，是千年古县，春秋时期筑城名郓。郓城县是水浒故事的发祥地、宋江的家乡，素有“水浒一百单八将、七十二名在郓城”之说，水浒文化旅游资源丰富，被评为山东省首批旅游强县，荣膺“中国好汉之乡”称号。随着人们对精神文化的追求，旅游业迅速崛起，将带动郓城的经济发展和人气。
2、劣势：
该项目北侧的帝景湾，楼盘占地面积较大，且二期、三期陆续开盘，一、二期售罄（楼盘一期质量很高），三期已封顶，现已销售过半，因其已打开销售局面，剩余房屋将形成竞争。
该项目西侧及西北侧为御景园，属于郓城现开发建设的最大的商品房项目，一、二期基本销售完毕，三期正在建设，其也将形成后期的竞争对手。
该项目以北的五道街东片区也纳入改造范围（该项目已委托我司按投资收益权模式来运作，即项目二），未来也将形成竞争。
3、机会：
（1）郓城县是山东省唯一一个国家新型城镇化综合试点县，又是彭丽媛的故乡，未来几年的建设发展不言而喻。
（2）郓城是水浒故事的发祥地，水浒文化的源头，具有很大的吸引力。
4、威胁：
随着国家对新型城镇化综合试点县的扶持，未来几年可能会有更多的房地产企业介入。
土地供应现状
根据前期的实际调查和数据整理得出：2011年，郓城县土地供应量较大，与大部分城市不同的是，自2012年开始对土地供应进行控制，2012年城区没有出让商住用地，2013年、2014年以及2015年上半年出让的商住用地也很少，可以看出郓城对土地供应以及房地产业发展的控制平稳有序。
郓城县城市介绍
1、郓城县概况：郓城县位于山东省西南部，隶属于中国牡丹之乡菏泽市，全县辖22个乡镇（街道办事处），1个省级开发区，1个精细化工循环经济示范园区，1041个村（居），总面积1643平方公里，其中耕地面积153.8万亩，总人口124万人,城市人口27万人。
郓城县工业区被评为“最具投资价值的园区”和“2010山东省最佳投资园区”。2014年12月被列为国家新型城镇化综合试点县。
2、历史文化：郓城县文化底蕴深厚，历史悠久，是千年古县，春秋时期筑城名郓。郓城县是水浒故事的发祥地、宋江的家乡，素有“水浒一百单八将、七十二名在郓城”之说，水浒文化旅游资源丰富，被评为山东省首批旅游强县，荣膺“中国好汉之乡”称号。优秀的传统文化和民间艺术源远流长，是闻名全国的“戏曲之乡”、“武术之乡”、“书画之乡”、“古筝之乡”。
3、经济：郓城经济快速发展，已步入经济社会发展的快车道。2014年,全县实现地区生产总值298亿元,可比增长10.6％；完成公共财政预算收入21.4亿元，；规模以上企业新增32家、达到351家，实现主营业务收入680亿元、增长5.4%，利税85亿元、增长5.6%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到21377元、10699元，分别增长10.2％、13％；年底金融机构各项存款余额达到276.7亿元、新增43.2亿元。生产总值、地方财政收入、社会用电量、一般工商业用电量、各项存款余额、居民存款余额、私人汽车拥有量、在职干部职工工资发放标准等各项指标均居菏泽市前列。郓城县先后被评为全国粮食生产先进县、全国科技进步先进县、全国绿化先进集体、全省中小企业发展先进县、全省农业产业化先进县、全省畜牧工作先进县、全省精神文明建设先进县。
4、交通：区位环境优越，京九铁路纵贯全境，设有两个客货站；境内南有日东高速（山东日照至山东东明），东有济菏高速（山东济南至山东菏泽），西有德商高速（山东德州至河南商丘），与220国道、省道聊商路（山东聊城至河南商丘）纵横成网，四通八达。
5、产业：产业优势突出，纺织、酒类包装、机械制造等几大优势产业的规模优势初步形成。彩印包装、机械制造、玻璃制品、木材加工、工业地产、专业汽车制造等特色工业园初具规模；棉纺织成为全国第二大纺织生产基地；木材加工成为全国重要的木材加工产品集散地；搪瓷年加工能力11.2万吨，被中国轻工业联合会和搪瓷工业协会命名为“中国日用搪瓷产品生产基地”；煤炭资源综合开发取得重大进展，洪达化工、富海能源、赵楼煤矸石综合利用电厂、中海油、多友科技、瑞圣化工、盛昌化工、利洋化工等一批煤电化工类重大项目建成投产或正在建设；大唐郓城电厂、赵楼电厂等一批项目各项前期准备工作正在加快推进，并在拉长产业链条。
6、资源：自然资源丰富，黄河流经郓城28公里，年均淡水资源总量4.24亿立方米。农业资源丰富，是全国商品粮、优质棉、鲁西黄牛、小尾寒羊、青山羊基地县和平原绿化先进县，农业增加值和粮食、棉花、油料、肉类总产量五项指标曾进入全国百强县行列。煤炭资源丰富，境内优质煤地质储量30.81亿吨。4对矿井的装备能力为每年1810万吨，彭庄煤矿、赵楼煤矿、郭屯煤矿正式投产，郓城煤矿年内可产工程煤,今年煤炭产量可达700万吨。

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李女士
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