在昨天的《楼市浮世绘》一文中，已就中国房价疯涨的本质、高房价幕后推手、板块轮动的原因、政府调控的逻辑和未来楼市的走向进行了简单的分析，而本专题研究将从房地产调控模式和楼市轮动与沦陷模型进行聚焦，进一步揭开楼市的中国特色之谜。
房地产四大参与者角色房地产既是一种产业，又是各类利益集团角逐的载体；既是政府官员打造政绩的政治工具，又是重新分配社会财富的非正常方式。房地产行业的复杂性主要源于行业本身的特性，也源于房地产行业的主要参与者身份的复杂性。从全流程链来看，房地产市场中主要有四大参与角色：政府、银行、开发商、购房者。
◇ 政府：身兼裁判员与运动员双重角色政府位于房地产行业整体食物链的顶端，既是规则制定者，也是游戏参与者。裁判员加运动员的双重身份决定了政府在房地产政策制定上的举棋不定。
作为游戏参与者，土地出让金仍旧是政府财政收入中的大头，房价大跌将引起地价大跌的连锁反应，政府没有让房价大幅下跌的动力。
（数据来源：国土资源部 | 梁观地产团队整理）
作为政策制定者，政府必须在市场和民意中进行平衡。房价的大涨和大跌对消费者而言都不是好事。作为有房者，不希望看到房价大跌，而作为无房者，不希望看到房价大涨。因此，从执政党的政治正确性以及民意出发，政府必须对市场进行调整。
因此出现了房价上涨，政府过猛政府抑制；房价下跌太多，政府刺激的调控常态化。同时也形成市场、政策互为因果的局面，政策的刺激和抑制同样成为市场上涨和下行的原因。
（数据来源：国家统计局 | 梁观地产团队整理）
◇ 银行：既是调控工作，也有利益诉求银行一方面作为政府的金融调控工具，另一方面作为独立的利益体而存在。作为政府的金融调控工具，银行通过各种渠道控制影响开发商的资金来源，同时通过对房贷的收放影响消费者的购房资金来源。作为独立的利益体，在资产荒的背景下，房地产行业的贷款属于优质贷款，银行很难放弃对房地产行业进行资金的输送。
（数据来源：银监会 | 梁观地产团队整理）
（数据来源：银监会 | 梁观地产团队整理）
近十年来，银行业整体的不良贷款和不良贷款率有一个下降趋势。以2015年为例，商业银行总体不良贷款率为1.67%，而银行业仅为0.81%，不到整体水平的一半。在20个行业中位于中间位置第10位。房地产行业贷款风险较小，明显属于优质资产。国内贷款也一直是房地产开发企业到位资金不可或缺的来源。
（数据来源：国家统计局 | 梁观地产团队整理）
个人住房贷款在商业银行的贷款中也是优质资产，近十年的不良贷款率总体呈现下降趋势。个人按揭贷款的增速总体呈现上升态势，且在2016年达到了罕见的46.5%的增速。
（数据来源：银监会 | 梁观地产团队整理）
（数据来源：国家统计局 | 梁观地产团队整理）
◇ 开发商：房地产市场的主要供应者开发商是房地产市场最主要的参与者。中国的住房供应体系目前主要由三个市场构成，其一是交易市场，其二是租赁市场，其三是住房保障市场。目前交易市场仍旧是房地产市场的主角；住房保障市场由政府主导，总体发展规模较小；租赁市场仍旧处于自发状态。房地产开发商按照不同的地位划分在市场上享有不同的待遇。如按照企业性质划分，分为国企和民企；按规模划分，分为大型房企、中型房企、小型房企；按开发类型划分，分为住宅地产开发商、商业地产开发商、产业地产开发商等等。
（数据来源：wind资讯 | 梁观地产团队整理）
◇ 消费者：房地产市场的主要需求者消费者位于整体房地产食物链的底端，受政府、银行、房地产开发商的影响。随着近年房地产市场价格大涨，消费者又逐渐演化成刚需和投资性购房两类。尤其是在房地产上涨周期中，投资/投机性需求的比例会大幅提升。以深圳为例，深圳市房地产研究中心调研认为，截止到2015年底，深圳的投资性购房比例已经从原来的20%上升到40%，还继续呈现上涨态势。