编辑 / 睿信地产研究院
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年度大事
党的十九大报告中反复强调“以人民为中心”，把“人民对美好生活的向往”提高到前所未有的高度。万科未来的经营理念，就是以人民的美好生活为中心。为此，未来万科定位为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索实验田、和谐生态建设者。
喧嚣了近三年的股权之争结束，深铁集团成为公司第一大股东，未来深铁集团会加快土地及项目资源注入到万科，助力公司主营业务的发展。
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销售面积与金额再创新高
继续领跑行业三甲
2017年万科实现销售面积3595.2万平方米，销售金额5298.8亿元，分别同比上升30.0%和45.3%，两项指标继续保持强势增长态势，体现了龙头房企的强力发展动能。
在市场占有率方面，2017年万科的市场占有率进一步上升到3.96%，较去年上升0.86点，其中在22个城市的销售金额位列当地第一。
产品结构上，万科秉持“为普通人盖房子，盖有人用的房子”的理念，2017年销售的产品中，住宅占比82.7%，商办占比13.6%，其他配套占比3.7%。万科的住宅产品聚焦主流客户的自主需求，其中的93%产品为144㎡以下的中小户型。
在市场区域看，各区域的销售面积和销售金额的比重略有失衡。在销售面积上，北方区域、中西部区域的占比最高，分别为27.59%、27.44%，而销售金额上，南方区域、上海区域的占比最高，分别为28.60%、28.33%。
表 万科区域销售情况
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审慎投资，聚焦核心城市经济圈
在投资上，万科向来比较理性和审慎。2017年万科的投资动作较2016年有非常大的突破。2017年新获取项目216个（2016年：173个），总规划建筑面积4615.4万平方米（2016年：3157.3万平方米），其中权益规划面积2768.1万平方米，权益地价总额约2188.9亿元，新增项目均价为7908元/平方米。
公司仍然坚持深耕核心城市经济圈的投资理念。虽然核心城市土地资源日益稀缺，地价成本大幅上升，但万科凭借其自身的品牌、资金、运作优势，仍然在核心城市取得了非常耀眼的投资成绩，2017年新增项目中，按照建筑面积计算，74.7%的项目位于一二线城市；按照权益金额计算，90.0%的项目位于一二线城市。
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物业业务继续培育
暂不登陆资本市场
物业是万科在地产开发之外的另一块主营业务。2017年万科物业已经进入了80个城市，实现收入71.3亿元，同比增长67.28%。在业绩发布会现场，万科管理层对物业板块的发展也进行了展望描述，对标北美的标杆企业，做高市场占有率，并明确表示万科物业暂时没有上市计划。
友邻市集等基于生活的增值服务。
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其他业务拓展
（1）商业管理资产规模快速增长，资产证券化迈出尝试脚步
2017年，印力集团一方面继续在商业运营上摸索尝试商业服务创新、存量资产管理提升和数字化建设的新路径，以优化城市空间的场景体验，助力城市更新升级的需求；一方面积极探索社区商业的运营模式。
在管理规模扩张上，2018年印力集团收购凯德在内地的20家购物中心，加上之前集团在管的172个项目，印力集团的管理面积规模已经达到行业第二。
在资产证券化尝试上，2017年以深国投广场为标的发起设立信托受益权资产支持专项计划，并在深交所正式挂牌交易。
（2）私有化物流标杆普洛斯，物流地产资源加码
公司联合中银投资、厚朴、高瓴资本、smg组成财团，对全球领先的现代物流设施提供商普洛斯进行私有化，私有化完成后，万科成为普洛斯单一最大持有人。
2017年之前，万科获取的物流地产项目为18个，总建筑面积148万平方米。2017年至今，公司新获取物流地产项目44个，合约规划建筑面积334万平方米。2017年至今获取项目数量和建筑面积，占总项目数量和建筑面积的比分别为71.0%和69.3%。
业绩发布会现场，公司管理层也明确表态，万科已经成为世界排名第一的物流商，未来公司的物流业务要聚焦中心城市圈，继续进入更多的城市，特别是要在冷链物流方面实现业务偏重。
（3）“泊寓”业务稳步发展，“万村计划”瞄准城中村租赁市场
2017年，万科的长租公寓品牌“泊寓”已经覆盖了29个一二线城市，累计获取房间数量超过10万间，开业数量超过3万间。
2017年，万科启动“万村计划”，专门从事城中村综合整治及租赁运营业务，升级城中村公共设施配套，提供规范化的租赁服务。据管理层在业绩发布会现场透露，“万村计划”已经在广州、深圳、厦门进行了布局。
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利润规模同步增长
风险控制仍需重视
2017年万科实现净利润372.1亿，其中权益净利润280.5亿，分别同比增长31.2%和33.4%。公司的有息负债率在缓慢升高，达到16.4%。