旅行房屋租赁社区airbnb共享经济模式的成功，引起了国内创业团队的争相效仿，也得到了投资人们的追捧。2014年更多的目光转移到了长租市场上，雷军五分钟决定投资you+国际青年公寓之举，赢得了广泛关注。 互联网改传统租房市场都有哪些方式?其中又有哪些新机会?
对于创业者而言，。将租房与服务结合，切入到交易的过程中可以产生更多的想象空间。对于不限房源种类的中介服务平台，获取房源并非难事，目前主要方法是从58同城等平台获取个人房源再发布到自己的平台内。据亿家网的石总介绍，服务平台的难点在于获取租客上，爱屋吉屋的经纪人为获取客源也会亲自去信息平台上重新发布房源信息。个性化的服务可以强化品牌的概念，并逐渐降低获取客户的成本。
公寓品牌长租为重资本的方向，且国内公寓租房还处于很早期的阶段，公寓品牌分散度较高。集中式的公寓在一线城市获取房源会有很大的难度，从装修到开业的周期也较长，将商用房改为民用出租房后面临着降低收益的风险。但集中式公寓的品质可以更高，配套设施可以更完备，也很适合发展成创业孵化器的场所。分散式公寓在发展速度上会占有相对优势。
海外租房虽然目标用户群体较小，但是高额的租金和严重的信息不对称也带来了很广阔的市场空间，目前从事海外租房的过内创业团队都具有丰富的海外居住经验，房源方面英国是目前覆盖最多地区，美国其次。海外租房与国内长租情况不同，海外的房源代表了平台的竞争力，找到更多的优质性价比房源通过与留学中介、学生社团合作等可以有效的拓展业务。
租房领域在从信息化转到服务化的过程中，无论是哪种模式，对团队的线下能力都有着较高的要求，一方面快速的获取高质量房源，另一方面为租客做好租后服务，留住租客，并通过老客的认可获取更多的新客源。
下面我们系统了解下互联网改造传统租房市场具体情况。
长租市场后可以归为几个类别：
1.信息平台：如58同城、赶集网、搜房网等，已经进入了比较成熟的运营阶段，市场格局已经比较清晰。
2.中介服务平台：如亿家网、爱屋吉屋，会提供租房带看、租后管理服务，亿家网甚至会根据租客的喜好提供公寓化定制装修服务，并通过线下活动等方式促进租客间的社交行为。
3.公寓长租：公寓长租中又可分三种模式——公寓长租平台如蜗牛租房;集中式公寓如you+;分散式公寓如蘑菇公寓。
4.办公租房：如soho3q，集中式公寓也有在转为创业办公场地的趋势。
5.海外租房：如6apt，主要面向出国留学人群提供租房信息服务。
租房行业市场概况
根据58同城《2013年租房行业研究报告》，2013年全国租房市场规模约为2.5万亿rmb。
我国目前房屋空置率较高，仍然存在可拓展房源，《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》的报告中显示了房屋空置情况：
租客方面，赶集网发布的《2013年租房市场报告》中显示：58%的人选择整租，42%选择合租。在所有租客中42%为20~24岁，35%人为25~29岁，12%人30~34岁，8%人35岁以上，3%人19岁以下。
国内外长租相关的网站不完全统计有以下几类，后文将主要分析图中黑色字体的网站模式及运营情况。
长租服务平台
不同于58同城、赶集、安居客等房源信息平台，长租平台提供更多的服务，租客在线预约看房，爱屋吉屋、亿家网的经纪人会带租客线下看房，并提供低中介费或免中介费的租房服务。亿家网甚至会根据租客需求，提供定制化装修配置、租后保洁维修等服务。
租房服务平台——爱屋吉屋
【时间】2014.7.15上线
【团队】黎勇劲，土豆网原coo及cfo;邓薇，土豆网前vp;吴铮
【业务区域】北京、上海
【融资】2014.12.15b轮晨兴、高榕、顺为等
【运营数据】2014年11月在上海租房市场份额中，爱屋吉屋占28.95%，共有员工1000名，打通上海70%左右主粗房源，打通约50%房源。2014年10月上海经纪人人均成交8单。据北京经纪人称2014年12月签约订单约6000个。
【业务及模式】
•模式：为年轻白领提供房屋整租中介服务，在上海收取房主35%服务费，在北京收取租客50%服务费。经纪人带租客一对一看房服务，一次看5、6套房租客为经纪人打分。
•房源：①通过自研软件从58同程等信息平台抓取个人认证的二手房。2015.1.17网站显示，上海近3天房源更新8295套，出租1348套房源非独家房源;北京近3天更新10897套，出租1410套。②房主主动托租
•实堪：房源在上传平台前不进行实堪，如果带租客去看房会对房源顺便拍照再上传网站。
•经纪人：截止2014年11月初，上海经纪团队500多人，北京经济团队上百人，截止2015年1月初，北京业务开展3个月，分12个大区，业务人员800左右(大多来自链家、我爱我家)，平均薪资5000+低佣金，基础薪资有业务考核标准，完不成会扣钱。经纪人每周可从爱屋吉屋被分配3个租客，为获取更多租客，自己也会刷网站，找到发租房需求的客户电联，或者把实堪过的房子发在58、赶集上吸引租客。平均每人每天带看2次，一周成交2单左右。
•发展：计划春节后涉入房屋交易。
租房管家服务平台——亿家网
【时间】2015.1.1上线新模式“组团合租、合租团”
【团队】ceo石庆武，前链家自如网业务总监;联合创始人杜江，前今日头条、好乐买技术总监
【业务区域】北京
【团队运营】截止2015.1月中旬，团队40多人(除装修队)，房屋管家20多人，装修队10多名工长、30名工人。每名管家每天可确认80~100套房源，完成10多套房源图片、详细内容编辑。网站内有在租北京房源6000多套，全部为实拍图片并有详细信息。
【业务及模式】
•模式：“管家+公寓化+服务”为房主做房屋管家，为房主提供房屋公寓化装修、配置维护维修、出租服务。为白领人群提供租房服务，组团合租业务占70~80%，整租占20~30%，免中介费，对租客收取每月10%服务费，为租客提供wifi、搬家、保洁维修等服务。
•组团合租：租客在亿家网按照预算、区域报名，亿家经纪人周末约几名报名同区域的租客一起看几套房，促成白领合租，让志趣相投的人一起合租。
•装修服务：签约后亿家可按照租客希望的风格对房子进行2~5天简装或轻装，为租客量身定制公寓装修。也可对托管的房主提供房子装修服务，可以提高出租效率。
•房源质量：距地铁站步行30min内、2000年后建成的小区，北京约有3000多个小区符合标准。
•房源获取：①通过信息平台获取个人认证房源，管家进行人工审核认证实勘，并获得房屋图片，再将房源信息重新编辑上传至亿家网。②房主托租 ③通过物业人员获取网络未公开的个人房源
•社交：为亿家的租客提供社交、线下活动等服务。
公寓长租
目前国内出租房中公寓占比约2~3%，且公寓品牌分散度较高，国内最大的公寓公司房源约2w套，北京约有500个整个的公寓品牌。2012年开始一批具有互联网思维的公寓长租品牌先后创立，目前互联网公寓长租网站主要有3种模式：
•公寓租赁平台：如窝牛公寓以b2c的模式为租客提供多种品牌的公寓预约看房服务;
•集中式公寓：如you+、新派公寓等，集中式公寓获取房源难度较大，装修到开业周期约3个月，公寓的品质配套设施情况较好，未来也有向创业孵化器方法发展的可能;
•分散式公寓：如蘑菇公寓、优客逸家，在于可以低成本的快速获取更多房源。
b2c公寓长租平台——窝牛租房
【时间】2014年北京成立
【团队】创始人叶佩旭，从事地产投资行业6年
【业务区域】北京
【融资】2014年天使数百万rmb某知名天使
【运营数据】2015.1月初，团队约20人，包括研发、bd、市场。已与100多家线下门店合作，每家门店可对应多套房源。2015.1.17日窝牛微信公众账号中显示在租房源约166套。
【业务及模式】
•模式：精品公寓长租b2c平台，平台只与公寓公司合作，租客在线预约看房，平台帮忙对接租客与公寓公司信息，并不负责后续看房服务，暂时未做看房回访。
•erp系统：窝牛为公寓运营商开发管理房源、房客的erp系统，提高自身的竞争壁垒
•房源：房源以公寓为主，公寓公司提供房源信息。大多数房源背后的公寓公司有几十间至300多间房源。
•看房：租客预约看房时间，窝牛客服与公寓公司确认并移交租客，租客与公寓公司联系看房
•分析：与美国的60%租房为公寓房源相比，国内公寓租房市场仍然有很大的发展空间，在适合的时间点去切入公寓长租平台方向可降低市场教育成本。
集中式公寓长租——you+
【时间】2012.6.1正式营业
【团队】ceo刘昕、董事长刘洋
【业务区域】广州3家店在运营、3家店在建，北京2家店在建
【融资】2013.6天使;2014.8a轮1亿rmb顺为领投、策源跟投
【运营数据】2012.6第一家店开业，1个月内133房全部租满;2013.12第二家店开业，1个月内100间房满租;预计2015年初，建成1000间新房，其中60%为you+青年创业社区。
【业务及模式】
•模式：you+先租赁在创业公司产业园等地的整楼，再统一改装成集中式公寓，再出租。
•产品：在公寓楼一层统一配备公共娱乐设施，健身房、台球室、吧台、书架、游戏机等;室内将床改为吊床，有独立卫生间，楼内有公共厨房及食堂。广州每间月租金2000~3000元，物业管理费10%。
•家规：“三不租”-45岁以上的人、有小孩的人、不爱交友的人。促进租客社交互动，使you+成为社区平台而非仅出租公寓。
•预约：目前you+房源供不应求，需要预约排号才能租到
•目标：2年内做到10w套房源
•优点：集中式公寓便于管理，运营效率较高
•风险：除北上广等一线城市房租价格能够维持集中式公寓模式，二线城市物业成本高、房租低可能难以维持此模式
集中式公寓长租——新派公寓
【时间】2012.5年于北京成立
【团队】创始人王戈宏，2006年在美国创办reits，2008年任盛世神州房地产基金ceo
【业务区域】北京已有2家店，上海、深圳、广州在建中
【融资】2013.5.1赛富基金投资1.6亿元(赛富不动产基金为王戈宏与赛富投资金阎焱基金创立)
【运营数据】截止2015.1北京有2家店—cbd店共111套房(房型从15平到140平不等，共14种户型)、紫禁城店44套房，每套房月租均价5000~9000元，目前全部组满。在cbd店开业的前两个月，空置率达50%，靠最初的20个用户相传才满租。
【业务及模式】
•模式：“金融+地产+服务”模式。金融：利用reits房地产信托投资基金方式解决连锁经营中“高物业成本、低经营收入、难以快速规模化”的问题。地产：统一买下整栋楼盘，统一装修再分租出去。服务：租房管理+租客社交+租客线下活动组织等。
•reits应用：2013.8赛富不动产一期基金以2.2w元/平米价格买下70年产权的cbd店，次年改造为公寓，一共花费1.65亿rmb，将cbd店份额分拆，以基金方式发行给32名国内高净值lp投资人，新派公寓仅投入1%份额，新派公寓每年向赛富不动产的lp支付不低于3.5%的租金回报，四年之后，一期基金到期，lp的股权将会被散售或者整售。 赛富不动产为此做出一份股权回购协议。据王戈宏估算，一期基金的平均年化回报率将超过10%，有望达到13%，预计irr在25%以上!由于收购和改造成本都是基金承担，新派公寓的启动资金很少，公寓满租后有很好的现金流。
•产品：3000~5000元为“新派star”、5000~6000“新派”、均价7500元“新派premium”
集中式公寓长租——魔方公寓
魔方公寓于2009年在南京成立，2013年由华平进行a轮投资$3000w，魔方与物业承租房屋，统一改装再分租，提供租后服务，有住户反映服务管理不是很到位，水电费维修费收费比较高。魔方公寓目前在上海有4家店、北京2家、广州4家，在武昌、深圳、南京、苏州也有店。每间房间20~35平米，平均租价在1500~3000元。
集中/分散式公寓长租——寓见公寓
【时间】2014.3上海成立
【团队】创始人罗意
【业务区域】上海
【融资】2014年天使数百万美金险峰华兴、联创策源
【运营数据】2015.1.20日网站内有292间房，其中220间房已经出租，平均每套房内有3~5间房
【业务及模式】
•模式：分散或集中的承租整套房，房主可在线托管房屋，并改装公寓，按间租给年轻人，免费提供维修清洁等服务。
•产品：网站100%实拍，为“所�...