社区商业在城市商业中一直扮演非常重要的角色，但随着城市规划、商业发展、市场需求等变化，社区商业也快速的发展和变化着。消费的服务和文化需要营造什么氛围？该如何招商落位？通过什么样的实践运营才能有轮有廓？有哪些创新亮点和新的发展趋势？未来社区商业成功的关键因素是什么？
带着这些思考和困惑，南京商业地产商会组织的主题为“家门口的繁华”的社区商业沙龙昨天下午在华灯坊好样卿卿举行。郝文勇、苏晓晴、王恒刚、花国平、李绍明、朱逸、佘家明等副会长、理事出席，还特邀森林摩尔商业衔区总经理翁辉、森林摩尔商业街区总监赵雪萍、金地商置江苏公司营销客服部副经理张田蒲、保利地产江苏公司营销部经理高颖 钱长浩、华润招商经理孙童晶、招商蛇口招商经理鲁祥等嘉宾出席。
主持沙龙的秘书长冯宪法开场向大家介绍，他上周的一个中午在马群的招商花园城“生活”了两个小时。在老娘舅吃了简餐，逛了两个有特色的文创产品店，又在星巴克点杯咖啡，休息了半个小时：社区商业可以让生活更美好。
接着，与会嘉宾就自身运营的社区商业项目的成功经验与痛点困局做了分享，针对南京社区商业的现状、发展与未来畅所欲言，以下为观点摘要。
郝文勇
华新（南京）置业开发有限公司总经理
华新丽华作为一家国际知名制造业企业，随着大陆城市发展的步伐，也逐渐越来越多的投入到城市商业综合体的开发过程中。
华灯坊是华新城的一部分，华新城分为cd地块和正在筹建的ab地块。筹建中的ab地块由6栋写字楼（含2栋国际甲级写字楼）和总20万㎡的大型商业构成，cd地块包括2栋写字楼和华灯坊商业、华新城住宅部分。
李金华
南京华新物业管理有限公司华灯坊运营经理
华灯坊2013年开街，面积2.2万㎡，以餐饮为主力，结合生活配套零售，地上地下各三层。以三大核心元素定义和管理街区：正能量、精致舒适、生活配套。
摒弃钢筋混凝土的纯商业模式，通过品牌的分布、主力店调整、营销活动等传递正能量和匠心。也一直思考如何在有限的空间分布主力店和品类，给予周边居民和写字楼日常生活所需和休闲娱乐服务。
此外，华灯坊开展“爱心公益跑”等公益活动，打造露天电影院、mini足球联赛、夏夜电影院等活动，沉淀街区文化，营造公益氛围，关注亲子家庭。
李绍明
南京商务局原处长
南京一般把5万㎡以下称为社区商业，在城市未大规模改造前，大家对社区商业的概念是个体户，所以我觉得南京社区商业经历了三个阶段。
1.0版本：南湖的“沿街商业为主，加农贸市场”；
2.0版本：以月安小区和中海小区为范本，1万多平米的盒子，运营商运营加沿街商铺；
3.0版本：马群招商花园城，近5万㎡的集中型商业，为社区居民提供更全面完善的功能和服务。
希望未来的社区商业适当增加政府服务功能，更好的满足居民生活需要，出现4.0甚至更高版本的社区商业。
朱逸
江苏智儒投资管理有限公司董事长
从实际运营者角度来看，需要考虑社区商业如何和社区人群做有价值的互动。项目前期的定位、招商、管理等各个环节，不能盲目或千篇一律，首先要关注、了解和识别社区商业的人群。
周围人群是社区商业的基本点，社区商业一定要和周围人群紧密联系。以便利为主，即使在档次概念模糊的情况下，还是要现实的结合人群的需求。原则上房价较高区域，社区商业品质相对有保证，集中刚需人群的区域，社区商业更多是满足基本生活需求。找到社区商业的生存空间和存在的基本价值，在此基础上，再思考提升和优化。
佘家明
深圳花样年商业管理有限公司华东区区域总经理
深圳花样年商业管理有限公司助理总裁
每个社区商业不是千篇一律的，项目不一样，服务群体也不一样。因此要注意：消费群体不一样，该如何提供服务；其次，如何更好地为合作商户服务。
花样年南京现落地两个项目：板桥的“花生唐”项目已开业3年，是成功案例。此外，正在筹建中的喜年中心项目，整个项目体量32万㎡，商业部分6.7万㎡。我觉得做社区商业是基于服务，首要要找准服务对象和定位，再去做市场营销、人员管理等。此外，操盘项目要学会思考如何在短期内看到投资回报和项目价值，商业品牌也要“量体裁衣”，商业项目不同，操作手法自然不同，不能如出一辙，而是因地制宜。
王恒刚
南京欢乐港商业管理有限公司总经理
社区商业有很大发展空间，一是品牌渠道下沉的需要；二是随着消费者消费能力提升、消费意识增强，社区商业的发展也是消费者的需要。社区商业一般规模比较小，但麻雀虽小五脏俱全，和做大型购物中心一样需要投入一定的精力和财力，定位、规划、招商、运营每个环节都要做好。
结合慕斯荟的操盘运营经验，社区商业定位是关键，需要找准目标消费群体，然后，规划设计、业态布局、品牌落位、开业运营、营销推广等都需要紧紧围绕定位来做。社区商业重招商更要重运营，运营过程中持续进化是关键，不断优化品牌、提升服务，完美服务设施，美化环境空间，持续开展营销活动等。最后，作为社区商业，配套功能性不可忽视，完善的配套可以增強项目的粘性，提高顾客光顾频次。
花国平
江苏兴地集团商业事业部/美利广场总经理
我觉得现在做商业不仅需要资金，更重要的是要有思想。美利广场建筑面积7万㎡，辐射30多万人群，定位于社区配套完善的大厂区域商业中心。项目做到因地制宜、因人而异，致力于做好周边居民的社区社群社交服务。
“因人而异”我觉得可分为三个方面：区域消费人群的研究、老板或决策层的商业思维、职业团队的招商运营能力。我理解的社区商业应该具备办证办照等政府服务功能的社区中心配备的商业，所以我觉得最新版本的社区商业应该结合“企业投资运营+政府服务功能”，做到更便捷更全面的服务本区域的百姓需求，这也许是未来发展的方向。
鲁祥
招商蛇口招商经理
招商花园城作为5万㎡的服务型社区购物中心，是整体自持运营的项目，业态相对较为丰富，但项目前期在定位、招商、业态选择等多方面都有受限，近年来公司也一直在积极调整。我觉得社区商业更多是对周边人群的精准定位和分析，做好社区配套属性，结合周边消费者的调研，来推动项目在品牌、业态定位等多方面有更好的展现。
招商花园城取得的成绩，一方面是团队的能动性，另一方面是市场造就的。招商花园城和森林摩尔两个商业挨得很近，我们也在反思如何与森林摩尔的品牌、业态等方面打造差异化，寻求互相补充，同时，随着城东商业的陆续开业，我们也正积极地应对，为城东商圈做贡献。
翁辉
森林摩尔商业街区总经理
森林摩尔商业街区开业已满3年，地理位置靠近中山陵景区，招商时期这个位置并不被看好，也面临很多的困局。森林摩尔凭借建筑特色，定位艺术时尚为主题，引入了各式雕塑，自建了林端美术馆，以开放式街区的模式展现给消费者。
作为一个区域型的项目，我们在意顾客在街区视觉听觉的感觉，希望通过场景的打造，优质的服务，品牌的优化让消费者喜欢上这里。我觉得不论项目大小，距离远近，每个项目都要有自己的特色，也要找到自己的发光点。
孙童晶
华润招商经理
社区商业发展到现在，更多承载的是一群人或一个生活圈内的人群的小型社交生活圈的功能。未来随着社区商业的发展，应定位服务周围1公里-3公里内特定区域人群，面对不同的客层，满足衣食住行的基本生活需求，更多的要打造公共空间，留住核心人群。
钱长浩
保利地产江苏公司营销部经理
保利江苏公司从商业角度来说，现在还是起步阶段，未来在社区商业方面也有规划和合作。与央园合作的保乐荟项目作为未来五年内的第一个社区商业，面积大概1万㎡，预计明年五月开业。未来在主城区还会有商办的项目开发，此外，保利最近在镇江也有合作文旅项目。
未来保利地产会根据商业定位、客群、运营等需求量身打造匹配的商业项目，将会涉及社区商业、购物中心、文旅项目、商办项目。
张田蒲
金地商置江苏公司营销客服部副经理
从营销角度看，社区商业已经从传统沿街底商逐渐演变发展，需要更高的商业品质，所以需要提前考虑前期定位方向和规划方案，包括目前逐渐发展的街区商业，小型社区中心商业等，但销售商业和自持商业各有利弊，自持商业对后期整体商业价值有提升作用，但对企业现金流有影响，必须根据不同区域，地块指标分析后，采取不同开发策略，实现价值最大化。
高颖
我来保利之初，很不适应以地产开发的思维考虑商业，所有的指标是“卖卖卖”，销售与经营之间矛盾凸显。但保利中央公园保乐荟的17㎡的商铺在王恒刚王总的操盘下，租金可达15元/天，投资回报率9.6%，但毕竟这是个例，普遍项目投资回报率达到3%-5%很不错了。如何平衡销售与经营的关系成为课题。
项目定位、品牌筛选等方面都有共性，我一直在思考是否可以通过设计手法，赋予建筑趣味性和更强的体验感，打造舒适区域，与居民生活的休闲娱乐相结合，再融合好的商业理念，社区商业一定如虎添翼。
苏晓晴
南京问策商业顾问管理公司总经理
根据国家购物中心分类标准，可分为：都会型、地区型、社区型和郊区奥莱型。社区商业又可以分为内向型社区商业和外向型社区商业。社区商业与物业体量无关，是指消费人群中流动人口不足5%的商业体，辐射半径往往在3公里以内。
社区商业是属地型商业，最重要的是为区域内居民服务，由于每一个社区消费人口和生活方式不同，其实精准定位非常难。社区商业存在很多难点：首先牵涉专业技术，市场调研难做；其次，租金成长与租户门槛；其三是社区商业目前大多为个体户，租户资源相对匮乏。
运营社区商业注意solomo，即：本地的、社交的和移动的。“品质生活不是昂贵的消费”，社区商业要兢兢业业做到精准极致，首先要考虑两个问题：顾客是谁？他们为什么来？
社区商业将突破传统商业窠臼，创新社区商业打造全新思路：功能力求“小体量大容量”，品牌实现“小体量大品牌”，空间更加注重场景营造。用“物超所值的服务+多元业态组合”打造符合社区消费的商业业态。
尽管从拿地、商业策划、建筑设计到招商及运营管理，社区商业的每个环节都充满挑战，但没有挑战的事情注定无人喝彩，将每个环节做到极致，社区商业的小体量也能有大作为。