古希腊哲学家亚里士多德说：在每个系统探索中存在第一性原理，第一性原理是基本的命题和假设，不能被省略和删除，也不能被违反。
将战略的第一性原理发挥到极致的人，是如今的世界首富、亚马逊创始人贝佐斯。
贝佐斯在面对媒体的提问时，曾有这样一段经典的话：
我常被问一个问题，在接下来的10年里会有什么样的变化？但我很少被问到，在接下来的10年里什么是不变的。我认为第二个问题比第一个问题更加重要。因为你需要将你的战略建立在不变的事物上。
这段话的重点是，亚马逊的战略重点是牢牢锁定企业永恒不变的价值，然后持续的all in。
于是，我们看到了一个市值万亿美金的亚马逊帝国。
在国内，众多地产巨头也做着万亿帝国梦。尽管这个计量单位是人民币，但站在当下这个时点，很少有人真正思考房企的第一性原理是什么？
众人熟知的是，从1998年到2018年的20年间，中国的房地产行业经历了一场史无前例的野蛮生长。所有参与者都被一股巨大的力量推着向前，这是中国城市化的号角。在那个时代，速度是战略的第一性原理，于是跑马圈地式的生存法则被市场奉为圭臬。
但随着中国城市化进程迈向临界点、行业集中度快速提升成为不可逆的趋势，行业变革倒逼房企必须思考：当房地产开发主业的增量天花板临近，企业应该如何求存、求发展？
这些绝顶聪明的巨头们清楚，一家伟大的公司需要有除主营业务以外的第二引擎、第三引擎，房企跨界多元化的出发点也是如此。
但他们也清楚，对于众多房企而言，无论是住宅、商业、物流地产、养老地产等等，其本质还是地产开发。
无论“去地产化”口号叫得多响，在未来可见的相当长时间内，支撑一家地产公司无论是销售、营收还是利润，其本源还是地产及泛地产业务。
这当中的变化是，靠纯住宅开发拼命跑规模的的野蛮时代再也回不去了，未来房企的战略支点是围绕地产本身，以开发＋运营为基本手段，围绕空间做生意，做连接人与空间的生意。
在众多地产巨头中，就有一家公司正在这么做，它的名字叫中海地产。自颜建国掌舵中海以来，中海地产提出了“成为卓越的国际化不动产运营集团”的企业目标。
工科中海
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不变：地产开发仍是主业
在国内众多房企巨头中，中海可能是为数不多的，没有大张旗鼓喊转型升级，也绝口不提“去地产化”的一个。
当然了，你更看不到中海贸然进入其他不相关领域。
难道，中海不转型升级，不多元化吗？当然不是。
只是中海选择了“地产+”模式，即围绕住宅开发业务进行多元化布局，围绕地产主业做衍生，围绕房地产开发所伴生的物业空间开展业务拓展及相关多元化延伸，激活房地产开发的后端运营价值。
中海地产的“地产+”
相关多元化业务拓展，仍旧需要有一定的规模做支撑。中海地产曾公开表示，将继续把90%的资源放聚焦在住宅开发主业上。
因此，你可以看到，在过去的几年中，与万科、恒大、碧桂园等巨头相比，中海的规模稍显落后。但它仍然投入了重金加大土地储备，加大开工量，加快规模增长速度。
而这样的战略思维，也直接反应到了中海具体的各项业务指标上。
住宅开发仍是中海地产主要收入来源
住宅开发毫无例外是仍然是房地产企业的收入的主要来源，即便是“去地产化”嗓门很大的房企。
数据显示，中海2017年全年实现合约销售额港币2320.7亿元，同比增长10.2%，2018年上半年，中海的销售进一步提速，上半年销售合约额达港币1508.5亿元，同比增长18.5%。
按照中海年初提出的年度目标，中海地产全年销售将达到港币2900元，增速将进一步提升至25%。
与此同时，中海的盈利能力依旧一骑绝尘，保持行业”利润王“的地位。2017年，中海地产实现净利润407.7亿元，净利润率达24.6%。
值得注意的是，中海地产毛利率从2016年的27.8%上升5.1个百分点至32.9%，2018年再度上涨至35.8%。
2018年，中海的掌舵人颜建国提出了又好又快的发展。
中海地产2018年中期业绩会
中海的合约销售规模在2018年上半年开始提速。更为抢眼的是，在此基础上，中海盈利能力继续保持行业领先。
1）2018年上半年，中海是行业仅有两家净利润超200亿的房企之一，达到港币232.2亿元，净利润率26.2%，净利润率行业第一。
2）报告期内，中海净利润率达到26.2%的高水平，高出行业前十平均水平的一倍多。
3）截至今年6月末，中海持有现金港币1279亿元，净借贷比仅为28.1%，资产负债率不到60%，在千亿级别的房企业中，中海的负债率行业最低。极低的负债，充足的现金，令中海在应对市场变局，把握逆周期发展机遇方面更加从容。
在内地一二线城市房价滞涨、销量下跌的形势下，中海2018年上半年销售规模实现较快增长，录得合约销售额港币1508.5亿元，同比增长18.5%。
值得注意的是，报告期内，中海回款金额创新高达到港币1341.2亿元，同比增长16.8%，有效应对限购、限签等调控政策以及信贷收紧所带来的影响。
盈利方面，2018年上半年，中海实现营业收入港币886亿元；实现经营溢利港币357.5亿元，股东应占溢利达港币232.2亿元，净利润率达26.2%，盈利能力继续保持行业领先。
土储充足，蓄势待发
与“去地产化”口号相反的是，近两年来，众多房企仍旧极力加大自身的土地储备。这其中，中海地产也不例外。
2017年，中海在内地31个城市和香港总计购入76幅地块，较上年增长3倍左右；总价款达1106亿港元，较上年增长1.7倍。
而在2017年业绩会上，中海地产明确表示，2018年将继续积极拿地，计划新拿地权益投资额1350亿港元，同比上年增长22%。
2018年上半年，中海地产因势而变，继续保持较为审慎的投资路径。报告期内，中海累计吸纳土地26宗，新增土地总楼面面积789万平方米（实际权益为664万平方米），地价总权益支出港币459亿元。
中海在等待机会。从2018年的投资安排来看，中海还有超过800亿元的子弹。在8月23日的业绩发布会上，颜建国表示，中海地产在二季度主动放缓了投资，对下半年的市场保持谨慎。手握巨额现金的中海地产，等待更好的投资机会。
截至今年六月底，中海总土地储备8736万平方米，足够保持未来三年快速增长。
2018年上半年，中海实现新开工面积1597万平方米，同比增长43%；在建面积4456万平米，同比增长56%，超过去年全年在建规模。
这意味着，中海的新开工及在建面积均创下历史新高，货值储备充足，为今明两年的快速增长可期。
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变：做与空间相关的一切生意
《场景革命》一书中提到：为用户创造卓越的体验，建立与消费者的情感连接，这是场景构建的基本原理。
将这一概念嫁接到房地产开发行业，你会发现，具备敏感嗅觉的房企已经开始做连接人与空间的生意。
这背后更深层次的原因在于，通过构建场景，房企可以缩短与客户之间的接触半径，深入客户生活、工作、社交场景，了解客户真正的需求，为客户打造优质的生活的体验。
在这基础上，房企同时还可以沉淀大量的稀缺数据，并推动产品和服务层面上不断创新升级，进而深度参与城市配套运营与城市生活圈消费。
为了配合这种不断升级城市配套运营服务需求，中海地产在战略做出了调整及升级，其最新定位是成为卓越的国际化不动产开发运营集团。
“三大产业群”战略
1）住宅开发产业群：
这一产业群的包括住宅投资与开发，装配式建筑及住宅产业化，建材生产等方面。
中海地产于1984年进军香港住宅开发业务，38年来累计开发项目超过500个，完成开发建造面积超过1.3亿平方米。2017年，中海地产品牌价值达598.45亿元人民币，位居房地产行业第一。
中海地产住宅业务国内布局
前面已提及，在未来相当长一段时间内，住宅开发仍是中海的主业，并力求在规模上持续上台阶。
住宅开发之外，中海一直以来在上游产业链深耕。
这其中，作为住宅产业化的核心，装配式建筑以短工期、少污染、重质量等优势，被公认为传统建筑业转型升级的方向。
在装配式住宅领域，中海也是做得多，说得少。依托中海集团体系的专注装配式住宅的公司，深圳海龙建筑科技有限公司，国家高新技术企业，也是中国内地最大的装配式住宅企业之一。近几年，中海在内地及香港建造的装配式住宅超过100万平方米，包括香港歌赋岭、深圳中海天钻、珠海中海富华里、合肥中海央墅等数十个项目。
另外，中海地产还将触角伸至建材门业的生产制造领域。天山门业为中海地产旗下全资附属公司，主营“门博士”系列高级防火门、入户门，在铸铝门生产制造领域拥有26项设计专利，确立了行业竞争优势。
2）城市运营产业群：
此产业群包括中海系甲级写字楼、购物中心、星级酒店、地铁上盖、城市更新与区域综合开发、旅游度假产业、物流产业。
从经营业绩的角度，商业地产有稳定现金流，在融资困难的背景下抗风险能力强，不仅能够给房企提供稳定的现金流和合理的资产负债状况。而在未来行业调整深化的前景下，这块资产可以为中海地产保持稳定的盈利能力水平和风险平滑能力。
目前，中海的商业布局与资产规模、营收能力，已属于行业标杆级。
数据显示，2017年，中海商业物业总收入近30亿港币。进入2018年，中海在商业地产领域的现金流效应持续放大，持有型商业资产规模与租金收入大幅增长。上半年，中海商业总收入达港币20.3亿元，同比增长46%。
截止6月末，中海累计已运营商业物业373万平米，在建面积210万平米，待建面积346万平米。
在中海的商业体系中，写字楼占大头。截至今年6月底，中海系甲级写字38栋，总运营面积超过229万平方米，是中国内地最大的单一业权写字楼发展商。
依托体量领先的甲级写字楼，中海拓展进入联合办公市场。officezip，是中海的联合办公品牌，目前已在北京、上海、成都、济南、武汉落地运营，平均出租率超过90%，有效租金较传统写字楼租金溢价160%。
中海目前投入运营的环宇城、环宇荟、富华里等综合购物中心12家，星级酒店12家。
富华里实拍
此外，中海还有轻资产运营的商业项目5个，运营面积28.2万平方米。
值得注意的是，中海拿下了雄安第一标，是第一家在雄安新区开展资产运营管理的企业。今年4月，由中海牵头投资建设并负责运营的雄安市民服务中心已投入运营。中海在雄安新区占得先机，其势能与发展潜力非常具有想象空间。
此外，中海还在成都天府新区投资建设的超过600米的超高层项目，目前完成全球设计招标，进展顺利。
目前，处于风口中的长租公寓，中海并没有大举进入，保持了审慎稳健投资策略。中海的策略是轻重并举，着重加快培育长租公寓的投资运营能力。8月23日，颜建国对外宣布，目前中海正在推进6个长租公寓项目，三重三轻。
颜建国表示：有关长租公寓的土地政策更加明确了，那个时候投资运营长租公寓才是一个可循环、可持续的，才是可以大规模做的阶段。
3）创意设计及现代服务产业群：
此产业群的包括华艺设计、中海物业、教育产业、文化产业、养老等产业。
中海地产全资拥有的华艺设计顾问有限公司，综合实力一直位于行业前列，持有“建筑工程”、“城乡规划”双甲级资质，是“国家级高新技术企业”、中国百强设计院之一。
物业领域，中海物业是全国知名高端物业之一，创立于1986年，是中国首批一级资质物业管理企业。2015年11月，中海将物业管理业务（中海物业）分拆并独立上市。
截至目前，中海物业在港澳及内地管理服务的住宅、商用物业、政务公务楼宇的总面积超过1.3亿平方米个，管理范围覆盖全国73座主要城市，在管项目达675个，包括但不限于：
新浪总部大楼、腾讯科兴、深圳中建钢构大厦等商务物业、雄安市民服务中心、深圳音乐厅、深圳当代艺术与城市规划展览馆、港珠澳大桥香港口岸（香港）、中央人民政府驻香港联络办公室办公大楼（香港）、解放军驻港部队中环军营（香港）、香港启德游轮码头（香港）等政府物业。
以上可知，中海物业在商务楼宇、政务楼宇方面的服务能力独树一帜。
作为国内首批上市的物业公司，中海物业的抢先占位，其发展潜力值得关注。
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现金流业务及更远未来
写字楼经济不仅是中海从效益的出发点进行选择的商业战略，也是中海地产加大自身强现金流的一个重要环节。
中海商业制定了未来五年的百亿计划。即在2023年，持有型商业物业总收入达到100亿。
这其中，70%以上的租金收入将来自于中海的写字楼。
很多人不解，从品牌识别度和知名度考虑，购物中心是房地产公司进军商业地产的首选，为什么中海偏偏选择写字楼？
但多数人不知道的是，在所有商业物业中，写字楼投资效益较高且现金流稳定。
一个基本的数据是，在各类物业中，一二线甲级�...