成功的商业项目不仅需要优秀的商业运营团队，优质的项目，对他们来说最为重要的是要有雄厚的租金，我们以一个10万平米的购物中心为例，从建设都开业（不含土地成本）大致需要的资金在12亿—13亿。在银行普遍缩紧对于房地产开发商的贷款额度的前提下，这么一大笔资金如何解决？又没办法立刻通过销售商业物业来回现，尤其是对一些做商业不成熟的中小地产开发商来说是一个实实在在的难题。在国外通过reits可以解决资金需求问题，在国内大家一直在说。刚好在2016年12月26日中国首单民企-旭辉领寓长租公寓储架类权益型reits获批，这无疑给广大商业地产开发商来说带来了融资的曙光。
那么到底reits什么是鬼？
从一个故事说起，“拆二代的小王每月不用上班只是每月在家收房租，没错，她就是传说中的包租婆，隔壁老王也想要和小王一样怎么办？这个让他梦想成真的武器就是。老王可以不用买房也可以投资房产，并产生源源不断的收益“。
（real estateinvestment trusts）即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或受益凭证的方式汇集资金，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。通过集中投资于可带来收入的房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅，来获得租金收入和房地产物业升值。
“同我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来,北美地区的收益最佳(13.2%),欧洲次之(8.1%),亚洲reits的平均收益最低(7.6%)。在不同时间区间内,不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。”引自《百度百科》
接着老王的故事，”老王看到一个位置较好的商铺，想买但是苦于自己钱不够，于是他把这个想法告诉了他的三个兄弟，三个兄弟都愿意每人拿出一部分钱作为投资给老王，老王最后拿着这笔钱买了商铺，之后经过老王谈判之后出租出去了，老王将每年纯收益（减去每年用于沟通的成本）按照投资比例分给大家“这就是reits。
店铺就是上面讲的可以带来收入的房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店等；老王就是专门持有，出租，经营这些商业地产的公司；老王做的事情就是要做的事情，老王分配给三个兄弟的年收益就是reits的回报。当然reits还可以投资购物中心，酒店，长租公寓，停车场，写字楼，养老地产等。
reits的分类：
按照公司架构来分-公司型reits和契约型reits
按照投资方向来分：
reits的优势在于，对于商业地产开发商来说，传统的做法就是，通过对大型的购物中心，写字楼，停车位等的运营来收取租金，快速回笼租金又要面对销售和持有物业之间的矛盾，有了reits之后，他们可以打包销售，快速回现，还能继续保证物业产权的单一性和整体运营的优势，保留物业增值的收益。对于普通人来说，可以对自己手里有限的资金进行投资并可以有稳固的收益。
商业地产开发目前是热度不减，但苦于目前开发商的融资渠道有限，reits不失为一种有效的解决方法。吴晓波在2017年跨年演讲“预见2018”中所言，理财恐慌已成为大家新的担忧。当然，reits要真真全面展开还需要健全相关法律法规；健全监管体系；提高市场的诚信体系等。
无论怎样，reits的确对于中小开发商来说无异于“救命稻草”。