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东台市人民政府关于公布《农委宿舍楼区域旧区改造国有土地上房屋征收补偿实施方案》并征求意见的公告
为了公共利益的需要，按照国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划等要求，市人民政府拟对农委宿舍楼区域旧区改造范围内的房屋实施征收。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定，现将《农委宿舍楼区域旧区改造国有土地上房屋征收补偿实施方案》（附后）在征收现场及东台住建网（http://new.dongtai.gov/zjj/）予以公布并征求意见。被征收人如对该征收补偿方案提出建议和意见，请在2018年5月10日前，以书面方式向东台市住房和城乡建设局反馈。
联系地址：东台市房屋征收办公室（东台市广场路8号）
联 系 人：高 明
联系电话：69988071、18962033668、13584754936
特此公告。
附件：《农委宿舍楼区域旧区改造国有土地上房屋征收补偿实施方案》（征求意见稿）
农委宿舍楼区域旧区改造国有土地上
房屋征收补偿实施方案
（征求意见稿）
为了公共利益需要，按照国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划等要求，拟对农委宿舍楼区域旧区改造范围内国有土地上的房屋实施征收。为维护被征收人的合法权益，保障房屋征收工作顺利推进，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及省、市有关规定，结合本市实际情况，制定征收补偿方案如下：
一、征收范围
该区域征收范围为：东至原纺织厂西侧围墙，西至原宇航奶业公司，南至原纱厂西巷，北至北楼车库北墙范围内的国有土地上被征收房屋（详见东台市住房和城乡建设局核发的农委宿舍楼区域房屋征收红线图）。该区域总用地面积约5500㎡，总建筑面积约11500㎡，住户约83户，其中经营用房7户。
二、征收期限及签约期限
征收期限：征收公告公布之日至房屋征收实施结束
签订补偿协议期限：以征收部门现场公告确定期限为准
三、征收当事人及征收单位
征 收 人：东台市人民政府
被征收人：被征收房屋所有权人
征收部门：东台市住房和城乡建设局
四、征收补偿依据
国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、省政府《江苏省贯彻实施若干问题的规定》（苏政发〔2011〕91号）、《盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法》（盐政发〔2011〕210号）、《东台市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（东政发〔2011〕53号）、《东台市国有土地上房屋征收与实施细则的补充规定》（东政发〔2012〕43号）、《关于市区国有土地上房屋征收有关事项的处理意见》（东政规发〔2016〕1号）及相关配套政策文件等规定。
五、征收评估
1、房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；被征收人在规定时间内协商不成的，房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等方式确定。具体遵循下列程序选定：
（1）、由房屋征收部门向社会发布项目信息和条件；
（2）、具备资质条件的房地产价格评估机构报名，房屋征收部门对房地产价格评估机构报名资格进行审查；
（3）、房屋征收部门按照报名先后顺序公布符合条件的评估机构名单，供被征收人协商选定；
（4）、被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构，并将协商结果书面告知房屋征收部门，被征收人协商选定时间为5个工作日；
（5）、被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定；
（6）、房屋征收部门公布被征收人协商选定或者通过多数决定、随机选定等方式确定的房地产价格评估机构。
通过多数决定、随机选定等方式确定房地产价格评估机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。
2、评估时点：房屋征收决定公告之日。
3、评估结果：房地产估价机构向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的分户评估报告，由房屋征收部门在征收范围内向被征收人公示3日。公示期间，由房地产估价机构进行说明解释，对初步评估结果存在错误的，应当进行更正。
公示期满后，房地产估价机构向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
4、对评估结果有异议的处理：征收部门或被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构书面申请复核评估，并指出评估报告存在的问题。评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对原评估报告进行复核。估价结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
征收部门或者被征收人对评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向盐城市房地产评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。
5、被征收人应当协助估价师对被征收房屋进行实地查勘，如实提供被征收房屋价值评估所必须的情况和资料。
六、征收补偿与安置
（一）征收补偿
被征收房屋价值的补偿由具有相应资质房地产价格评估机构，按房屋征收公告之日被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以市场价评估确定。包括：被征收房屋及其合法土地使用权的补偿和装饰装潢及附属物的补偿。征收人还应就搬迁、误工、临时安置及在规定期限内签订征收补偿协议并腾空交房的奖励等项目进行补偿补助。房屋征收范围确定后，突击建筑的建筑物、附属物，突击装饰装潢部分、突击移植的果树苗木部分不得评估补偿。
（二）征收补偿方式
1、住宅房屋被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。鼓励选择货币补偿。
（1）选择货币补偿的，除按评估补偿外，再给予征收合法建筑面积400元/m2的一次性补助，在签订征收补偿协议并交房后20个工作日内，一次性支付补偿款，不再另行安置。
（2）选择产权调换的，选房以被征收人签订征收补偿协议并腾空交房的先后顺序确定。征收合法建筑面积内实行“征一购一”，征收人在宇航奶业安置区或通新安置区（现房）提供安置房，供被征收人选购。原则上，选购安置房面积不得超过征收合法建筑面积10 m2。征收人与被征收人应依照规定，计算被征收房屋补偿价值和安置房价值，结算产权调换差价。被征收房屋合法面积大于安置房面积的部分按货币补偿方式结算。
①安置房结算价格：安置房面积在同等征收合法面积内（征一购一）的按安置基准价（不含楼层差价，下同）结算；因套型所限，超征收合法面积5m2（含5m2）以内的，超面积部分按安置基准价结算；超5—10m2（含10m2）的，安置基准价提高100元/㎡结算；超10㎡以上的，按市场基准价结算。凡要求将土地办理国有划拨性质的，超10㎡以上部分结算价格扣减相应的出让土地使用权差价款。
楼层层差系数为：高层一层～五层为基准价，五层以上每高一层递增15元/㎡，顶层价格按减三层价格结算。其它用房价格：安置房跃层价格按安置基准价50%结算。安置房的自行车库统一为650元/㎡。跃层、自行车库一律不纳入安置面积。
安置区安置价格表（单位：元/㎡）
地 块
安 置 基 准 价
市场基准价
出让土地使用权差价
合法建筑面积
超5㎡以内（含5㎡）
超5-10㎡以内（含10㎡）
宇航安置区
6600
6600
6700
7500
300
通新安置区
4300
4300
4400
5200
190
②购房款的结算：被征收人选购现房安置的，补偿款转为购房款；被征收人选购期房的，在签订征收补偿安置协议并交房后，按协议约定，征收人支付被征收人搬迁费、误工费、临时安置费及征收奖励（奖励按签订协议后交房时间确定），其余补偿款转为预缴购房款。征收人与被征收人在交付安置房时，结算差价。
③关于不动产权证办证问题：回迁安置房原则上按国有划拨土地性质办理使用权证，需将国有划拨性质改为国有出让的，按安置房屋建筑面积补缴国有出让土地使用权差价款。土地使用权出让年期为安置区地块出让时点计算。原为出让性质，计算征收补偿费用时未结算剩余使用年期土地使用权出让金，现办理出让土地使用权的，不再另行收费；原为出让性质，计算征收补偿费用时结算了剩余使用年期土地使用权出让金，现申请办理出让手续的，退回已结算的土地出让金后，方可办理出让手续，否则办理划拨土地使用权手续。上述办理国有出让土地使用权的土地使用者，转让房地产时不需再缴纳土地出让金。安置房车库建筑面积不列入土地出让金结算范围。上述涉及土地性质转变为出让的，按相关政策标准缴纳契税。
④选购高层安置房的被征收人，从回迁安置之日起三年内政府补贴50%的物业费。
2、营业用房实行货币补偿，除房屋评估价值外，另给予被征收房屋房地产评估价的5%一次性补助。
停产停业损失补偿：指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。房屋被征收前的效益原则上按照房屋征收公告前3年的平均效益计算；不满3年的，按实际年限计算。计算平均效益结合企业所得纳税情况，以会计核算及其他有关资料为依据，具体由会计事务所评估确定。停产停业期限以6个月计算，对无法以所得税计算的，停产停业按被征收房屋货币补偿金额的3%计算。
给予停产停业损失补偿的被征收房屋应同时符合以下条件：（1）征收房屋具有土地、房屋权属证件；（2）征收房屋作为生产经营场所的，经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证及其他有关许可证件；（3）确因房屋征收造成停产停业损失的。
设备设施补偿：对不可移动的生产机器设备设施或者搬迁后无法恢复使用的设备设施，被征收人可选择由征收人估价收购或者迁移搬迁补偿。收购补偿或迁移补偿由具有资质的评估机构评估确定。
七、被征收房屋权属、面积、用途的确定
被征收房屋房地产权属和建筑面积依据《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、房屋租赁协议和身份证明等合法证件确定。被征收房屋土地使用面积，以《土地使用权证》为准。
征收范围内住宅房屋未经登记的建筑，在房屋征收决定前，由有关部门依法进行调查、认定和处理。未经登记被征收住宅房屋的合法建筑面积以2004年航测图反映的面积为准。
1984年1月5日前所建房屋，在此时限前即持有工商营业执照按章纳税并持续经营至今的，按营业用房评估补偿。
住宅及生产办公等用房未经规划行政主管部门批准改变房屋使用性质的，仍按原批准房屋性质评估补偿。在《江苏省城乡规划条例》出台前，即2010年7月1日前已取得工商营业执照持续经营一年以上并依法纳税至今的，凭工商营业执照、完税证明及相关许可手续对直接用于经营的建筑面积部分按营业性用房市场评估金额的一定比例进行补偿。具体标准为：持续经营满一年的，给予10%的补偿，以后每多一年再增加5个百分点的补偿，满15年及以上的，给予80%的补偿。最低补偿金额为原用途房屋补偿金额的110%。
住宅用房未经规划批准改为非住宅房的，仍按住宅房安置。
擅自改变使用性质的房屋经营面积，应在《房屋所有权证》或《建设工程规划许可证》载明面积或认定面积范围内。经营性房屋指商铺、娱乐、旅馆、餐饮等商业性质经营用房。
八、有关补助、补偿标准
1、搬迁补助：搬迁补助费按被征收房屋合法建筑面积为基数计算，住宅用房10元/㎡，不足500元的补足500元，但最高不超过1000元。办公、教学等用房10元/㎡；仓库、生产及营业用房10元/㎡。征收住宅用房，被征收人选择产权调换的，搬迁补助费增加一倍计算，并一次性结清。
2、临时安置补助：征收住宅房屋的，被征收人自行过渡的，给予被征收人临时安置补助费。临时安置补偿费以被征收房屋合法建筑面积为基数，按足月给予计算补偿。具体标准为：市区每月8元/㎡。被征收房屋合法建筑30（含）㎡以下的，按每月200元补助。实行货币补偿或现房安置的，给予被征收人6个月的临时安置补助。实行期房产权调换的，过渡期限一般不超过18个月，暂统一按12个月给予补助。因征收人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，延长时间在12个月以内的，增付一倍临时安置补偿费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付二倍临时安置补偿费。
非住宅用房不给...