这篇文章最早发表于8月份的我的微信公众号。但最近两天南京抢房，北京跌价，重庆闪电摇号的房市消息不绝于耳，特拿此再发。以资深思。
前两天，老王借钱给老孙收购自己的资产的消息，刷屏了。万达这个中国地产业的标杆企业之一，终于开始了去杠杆。此前的李嘉诚、潘石屹等房地产大亨，先后收缩自己在国内房地产市场上的杠杆，到这次万达在地产市场压低杠杆，这确实有点稀罕，其中内情外人难足为道。不过，更重要的一点是，许多人认为：它可能意味着，这中国房市的财富乾坤大挪移，走到了终结阶段。房地产似乎开始走向正常了。然而真的就这么简单吗？
过去的20年，我国的房地产调控在稳增长和控房价之间几经反复，先后动用了货币、信贷、税费、土地等各种政策工具，从供给方面，需求方面，甚至于供需两方同时进行调控。限贷、限购、限价、限售，一大波楼市调控政策之后，房价真的稳了吗？每次的调控都被称作史上最严的调控，可房价却是越调越高。证明调控不是为了降房价，更不是为了让买不起房的人有房住，只是让房价涨慢点而已。从另一方面佐明了中国房市只涨不跌的“神话”。
每次调控许多人从官方统计上看，热点城市房价的确降了，或者说至少稳住了。但是，作为购房者的体验却大不相同，甚至反而觉得压力更大了。有人把他归结于开发商搞的鬼。开发商有这么大的力量能操控正个中国的房地产业？有专家把他归结于“丈母娘经济”，我们只能说专家的格局有点小了，丈母娘们也还没有到能操控地产业的能力。
中国有句老话叫着“入乡随俗”，分析中国的房价走势，我们觉得还是要从中国的国情出发。经济规律、供求关系在中国这个房地产市场基本是失灵的，用供需关系来分析我国的房价基本上得出的都是些似是而非的结论，甚至是自相矛盾的。我们先来分析几个有意思的楼市现象。
这两年官方媒体上总是不断爆出中央不断对楼市调控加码措施的新闻，大力去库存。而实质上是许多地方却在购房摇号，一号难求。一方面是许多地方官方发布数据说新房限多少多少价，房产供不应求，要排队摇号，甚至于摇号都放在半夜，半夜间新推楼盘全部售罄。另一方面是第二天推出的新楼盘马上就在二手房上翻翻挂牌，摇到新楼号就象股市打到新股，稳赚不赔，把楼市生生地演化成又一个中国版的股市。摇号去库存，这也是中国特色吧。“去库存”这三个字已经喊了多年了。按照字面的意思，就是库存商品多了罢，现在想办法要把库存商品卖出去。老百姓们想当然地认为这是要降价出货啊。可是等了好几年，去了几年的库存，这些库存商品不但是没有降价，而是提价了。说到这里，我估计很多朋友们会想起我们当年在政治经济学教课书中看到的一个保证牛奶库存太多而销售价格不降的方法了，不就是把买不掉的牛奶倒去海里哪一幕吗，限供啊。
房子是用来住的，不是用来炒的。这句话刚刚出来的时候，无房户们欢欣鼓舞，这下子有房子住了。许多专家跳出来说这是楼市居者有其屋的通俗说法，房价要降了。其实这句话根本就没有说要降房价。反而是这句话一出，许多地方房价反而蹭蹭往上窜。房子是用来住的啊，一个城市让全国人来住，你看看房价往不往上涨。如果全国人民一高兴这个星期住南方，下个星期住北方，祖国南北方的房价还就得涨啊，就算全国人民在一个地方只买一套，再建多少也不够卖啊。所以说这话和控房价真的一点也没有关系，大家完全可以洗洗睡。
那中国的房价到底是有什么来决定呢？这么多年来中国房地产一直在创造着价格不降的神话，难道说真的不会降吗？中国的房地产价格到底该怎么走呢？
我们都知道对于地方政府来说，房地产就意味着钱。土地财政的六成，是要靠房地产来支撑的。而钱就意味着政绩，有了土地财政收入，才能修地铁、修高速、建学校、建医院。而且地方政府之间有竞争。你不赚这钱，反而打压楼市，资金就会流向其他城市，让你的竞争对手获得升迁的机会。开发商更是不乐意房价下降，他们在新闻里放出房价下跌的“烟幕弹”，迷惑公众的视线。一方面，能让中央以为调控效果已现、可以减轻政策力度，一方面，能让公众以为房价已经下跌、抄底机会来临。这就是一二线城市还有资金、人口的支撑，而那些三四线小城市，明明没有什么发展潜力了，可是房价竟然还一路上涨的一部分原因了。再次是银行拒绝背锅了，在限贷方面层层加码。现在不少银行已经取消了首付优惠，还停发了二套贷，但为时已晚，已经放出去的贷款无法加码，真的如果房价下跌，极有可能造成前期放出的贷款大范围的不良，这倒逼政府不能降低房价，否则就会迎来金融风险。这样一来，唯一的可能就是政府凭借高价位的“去库存”政策解套。但当开发商已经胜利回款收回成本，当大户和上市公司们已经套现离场。偌大的房地产市场之中，剩下的还有谁呢？
这是一个实体经济没落的年代，一个没有增量财富创造的年代，对存量财富的再分配，就成为了致富的唯一法门。蛋糕就这么大，就看看谁能切到更大的，谁能抢走别人的。这些年来，从来没有一种投资把戏像中国楼市这样，长达数年地陷入了全民狂欢。官方有报道说2015年底我国的住房空置率为22%左右，比国外的平均高了10倍，而经过这两年的发展后，这绝对是一个令人毛骨悚然的高危数字。可是在我国，住房表面上仍然供不应求，政府不断地提高土地供给量，说是满足人民群众日益增加的住房需求，另一方面是高高在上的空置率。中国的房产已经不是供给和需求的问题，而且如何解决空置率的问题。多年前许多有识志士就提出了解决之道，开征房产税或者空置税或者资源占用税，说到底就是得把哪些拥有三套，四套，五套乃至百套的房哥房姐们空率的房子逼到市场上来，如果这样的话，估计全国三四年不建新房都能满足住房需求，不过不建新房就卖不掉土地等等，这个财富的再分配动了许多既得利益者的利益。
应该看到，今天中国房地产面临的问题绝非库存多，供求不配套那么简单，也不是租售同权，发展租赁等几种政策能解决的。房价扭曲的背后是整个房地产制度体系的缺失。只要管理层有对中国住房制度进行脱胎换骨变化的决心。下决心摆脱与民争利的土地财政模式，构建一个科学合理的促进房地产真正健康发展的政策体系。这是挽救中国经济，挽救中国房地产的唯一之道。所以房价的涨跌不看供求，不看人多少，只看政府的决心，哪些通过人口的多少及供求关系的经济规律来预测中国房产价格走势的人都是在忽悠。如果诸位不相信的话，可以再重温一下我们以前学过的政治经济学，应该会有所启迪。