来源：泽平宏观
2018年是房改二十年，系统回顾、反思和总结，得失均可为来者鉴。有因必有果，有什么样的房地产政策和制度，就一定有什么样的房地产市场运行结果。与大多数网络文章生产情绪、描绘现象、抱怨现实不同，我们试图采用广泛的国际视野、丰富的历史资料、扎实的数据逻辑，分析中国房地产市场深层次的制度基础和运行逻辑，并提出建设性的意见，促进行业健康发展。
本着对独立客观研究的信仰，之前我们推出了二十多期的《房地产周期》系列报告，产生了广泛的社会影响力，在2017年8月由人民出版社推出专著《房地产周期》，半年加印8次，销量多次位居京东、当当同品类榜首，再次让我们确认市场需要客观、理性、扎实、系统的房地产研究。
核心观点
1、14-18年的调控是中国二十年房地产调控史的微缩版。短短四年，经历了全面刺激（14年330起）和紧急收紧（16年930起）两种调控方向，几乎动用了政策工具箱里的所有工具，这四年是研究房地产政策的完美样本。
2、本轮调控周期经历5个调控阶段，4次刺激，1次收紧，2个调控目标。房地产调控的目标只有两个：避免过热和防止过冷。16年217以前在于防止过冷，16年930后在于避免过热。
（1）14年930：宽松重启。在“稳增长+去库存”诉求下， 14年6月起非一线城市限购陆续取消，市场却反应平淡。9月30日，以放松限贷为特点的全国性宽松开启：二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”，同年11月央行重启降息。
（2）15年330：宽松加码。市场无明显复苏迹象，地产投资降至冰点。3月30日五部委将二套房首付比例降至40％、出售房屋营业税免征年限由5年缩短至2年。降低首付比例直接提高了居民杠杆水平，营业税减免优惠刺激了居民换房热情，此后央行3次降息、2次降准，全面宽松就此开始。
（3）15年930：全面宽松。由于库存仍处高位，9月30日，四部委再出两项新政，将非限购城市首套商贷首付比降至25％；同时提高公积金贷款额度、全面推行异地贷。此后商贷首套首付比又降至20％，二套首付比降至30％，央行再度降息降准各1次，利率优惠叠加低首付，信贷处于全面宽松状态。同时，2015年12月中央经济工作会议提出供给侧改革五大任务之“去库存”，棚改货币化力度加大，一二线城市房地产市场启动。
（4）16年217：最后一击。热点城市复苏明显，区域分化显著。2月27日，下调房屋交易环节契税，是本轮调控的最后一项重大全国性政策，四招“刺激组合拳”出尽，一二线城市房地产市场全面启动并迅速向三四五线城市蔓延。
（5）16年930：回归本源。热点城市房价上涨引起中央警惕，2016年9月30日之后北京等16个热点城市推出楼市新政，调控全面转向。紧缩力度空前。“限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商改住”六限推进，房地产融资全面收紧。
棚改、大都市圈外溢、产业人口转移和农民工返乡购房等推动多年不涨的三四线“逆袭”，开发商库存转化成居民库存。16、17年棚改货币化对全国住宅销售的拉动为18.1％和21.4％。作为棚改主战场的三四线城市销售大幅反弹，17年底住宅成交面积占全国成交面积的67％。
市场局部出现失灵。
限购迅速冰封市场，但未解决大都市圈一体化的问题。如环京区域全面限购，市场瞬间降温，而从北京疏解到环京的人，却暂时没有购房资格，供需承接不上。
限价政策带来的“新房二手房价格倒挂、精装改毛坯交房”问题。前期部分热点城市阶段性地采取限价政策，对于快速降温有其必要性，但也带来新房二手房价格倒挂、老百姓抢购新房、高价房无法网签等问题，后期还要逐步完善。限价造成精装房改成毛坯销售，使建筑品质出现倒退。
3、2014-2018年调控的新思路、新工具、新方向
（1）新思路：从全国一盘棋到因城施策。
本轮调控的前半段几乎是历史的翻版，政策以全国性调控为主。16年217以后调控思路发生重大转折，开始强调“因城施策”。此后房地产调控跟随房价呈现“核心城市到非核心城市”、“发达城市群向欠发达城市群”的迁移特征。到2018年，调控已经深入到三四线城市以及非热点城市群，本轮调控力度空前。
（2）新工具：行政手段和人口政策创新。
本轮调控在政策工具上有两个变化，一是行政手段创新：以“限购”为代表的行政措施于2010年引入，在本轮调控中演化成“限购、限售、限价、摇号、限土拍”等多措施为一体的需求控制政策。调控工具创新反应调控形势的严峻性。二是不同的目标对冲政策效果。各城市全面放开落户限制，甚至拉开“抢人大战”。17年3月以来50余城出台人才引进政策，显著推升落户人口，刺激购房需求。测算人才引进政策对城市交易量的推动在7％-30％左右。“抢人”削弱房地产调控效果。
（3）新方向：从短期调控到住房制度改革。17年2月总书记首次提出“研究房地产长效机制和基础性制度安排”，是短期调控向长效机制和住房制度构建转变的开始。17年10月十九大报告指出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，为住房制度改革指明内涵。本轮调控是新一轮住房制度改革的起点。其中租售并举在本轮调控中首获突破，例如上海率先推出租赁用地供应，在土地供给、租赁房供给上先行先试，开全国之先。
4 、本轮调控的反思与展望
从全国一盘棋到“因城施策”、探索建立长效机制，是本轮调控思路和理念的重大转变。但仍有需要反思的地方：
（1）调控政策工具及效果分析。
金融政策直接影响购买力，短期刺激效果最好。财税政策直接影响市场供应。“限购”等行政措施短期效果直接，但不解决根本矛盾。土地政策对住房中期供求影响较大。人才引进政策对住房需求推升明显。
（2）重行政调控轻经济手段。
我们在《房地产周期》专著中提出业内广为流传的标准分析框架“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”。
人口决定需求、土地决定供给、金融决定需求的释放。短期的调控政策，或刺激需求急剧释放、或压抑需求延后释放，只是短期的权宜之计，无法解决长期供需不平衡的根本矛盾。本轮调控短期行政手段“创新”不断，“限购、限价、限售、限土拍”使宏观销售数据短期冷却，微观上，新盘开盘即售罄的“购房热”不断出现，说明热点城市供需不平衡的长期矛盾依然存在。未来需要从行政手段向经济手段过度，采取经济手段，核心是实现供求平衡和需求平稳释放，进而实现价格稳定和市场平稳健康发展。
（3）重抑制需求轻增加供给、重短期调控轻长效机制。
本轮调控和过去一样，重使用需求端政策，如“调首付比例”、“调贷款利率”、“限购”、“限售”、“调交易契税”等。需求抑制是暂时性政策，松动后需求会大幅反弹。而供给端的政策，如人地挂钩、确立城市规划的大都市圈战略、调整土地供给、调整住宅工业商业用地结构、增加保障性住房、完善租赁市场等才是平衡供需的长期之策。
（4）政策切换加剧市场波动。
四年间调控从刺激到收紧的紧急切换，是中国二十年房地产调控的缩影。调控在“刺激-收紧-再刺激-再收紧”之间反复变动，刺激带来局部泡沫，过度收紧引发库存风险，政策本身加剧了市场的波动。
（5）中央和地方目标冲突下因城施策面临考验。
房地产市场是极具地方特色的市场，本应由地方政府守土有责，充分担负起“因城施策”的任务，可在实际中，也存在一些问题。
有些地方政府支出过度依赖土地出让收入和房地产相关税费，实际上是当地房地产市场火爆的受益者，从某种程度上乐见其涨。调控权下放到地方后调控演变成“被动式调控”，缺乏自约束机制。
（6）应宣告去库存任务基本完成。
15年以来“去库存”作为调控基调已持续近三年，中央定调从15年的全面去库存，到16年“因城施策去库存”，再到17年底“部分三四线城市和县城去库存”。当前全国商品住宅库存已降至2012末的水平，三四五六线城市甚至也出现了大面积大幅度的上涨，各方面指标显示“去库存”任务基本完成，应宣告“去库存”相关政策基本退出。如仍处于“去库存”的思路下，加剧部分城市住宅供求紧张和房价上涨的风险。
（7）住房制度的价值有待明确。
解决居民住房问题，必须“高收入靠市场，中等收入靠支持，低收入靠保障”。本轮地产调控中，棚户区改造显著提升了棚改户住房条件，改善了城市面貌，但是少数地区过度棚改、过度货币化安置，棚改户获得超额福利，失去住房保障要义。对于中等收入家庭，由于信贷政策持续变动，无论是刚需还是改善性需求，都未获得持续有效的支持。对中端群体的支持在本轮调控中依然被忽视。而 “限购、限价”等行政管制下建筑质量倒退，“毛坯房”取代精装修房，也是市场失灵的直接表现。
5、 未来调控将走向何方？深化住房制度改革是治本之策。
调控影响短期波动，住房制度才是决定一国房地产市场平稳健康的根本（请关注后续推出的“住房制度：国际经验与中国变革”系列研究）。
未来从供给着手，从短期调控政策过渡到长效机制建设、从行政手段过渡到经济手段、从商品属性为主过渡到构建强调居住属性的住房制度非常重要。在“房子是用来住的，不是用来炒的”旗帜指引下，建立“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”将是住房制度改革的新方向。
按照“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”的分析框架，建议根据人口流动情况分配建设用地指标，根据库存去化周期调节土地供应，优化城市工业用地、住宅用地和商业用地结构；金融政策鼓励支持刚需和改善性需求，抑制投机性需求。
风险提示：政策推动不及预期
正文
2013年四季度的十八届三中全会拉开了新一届政府的改革大幕，也开启了新一轮房地产深化改革的序幕。2014-2018的故事注定精彩：短短四年经历了从刺激到紧急收紧两种调控方向，也经历了从全国一盘棋到“因城施策”、探索建立长效机制、构建住房制度的转变过程。
这四年是房地产调控史上重要的四年。从全国性调控到“因城施策”、探索建立长效机制，是调控思路的重大转变，也是调控水平的升华；这四年也是研究中国房地产调控的完美样本：四年经历了刺激和收紧两种调控方向，涵盖了“防止过冷”和“避免过热”两个调控目标，也几乎涉及了调控政策工具箱里的所有工具。
本文对这重要的四年进行回顾研究，理清本轮调控的背景、措施和效果，并进行反思和展望。
1、2014年930： “稳增长+去库存”压力下宽松周期重启
1.1 调控背景：“稳增长+去库存”诉求凸显
2014年中国经济再度面临下行压力，稳增长诉求凸显。2014年gdp同比增速7.2％，相比13年大幅下滑0.5个百分点。经济增速换挡，中国经济进入新常态。
房地产市场则步入“总量放缓、区域分化”的新发展阶段。进入14年，全国商品房销售面积和金额同比增速罕见的连月为负，房价涨幅大幅放缓，14年5月首次出现70大中城市新建商品住宅价格环比下跌。销售走弱带来库存的快速累积，地产业入冬，去库存压力显现。面对国内经济及房地产市场新形势，10年以来的“最严地产调控周期”走向终点。
1.2 调控政策：放松限购限贷，货币宽松
14年的调控分为两个阶段，第一阶段限购全面放开，但市场反应平淡；第二阶段以930新政为起点，中央祭出重拳开启全面刺激。
第一阶段：限购密集放开，市场反应平淡。14年上半年仍有部分热点城市继续收紧调控 ,14年下半年地方才意识到高库存的严重性，密集放开限购，同时辅以各类救市措施。14年6月呼和浩特是第一个正式发文全面放开限购的城市，此后限购取消呈“多米诺骨牌效应”，截至9月底仅有北上广深和三亚五个城市未取消。除放开限购外，各地还出台了房贷优惠、公积金异地使用、落户放宽等其他优惠政策，非一线城市的紧急救市全面展开。
调控第二阶段：930新政重启全国性宽松大幕。市场对限购取消反应平淡，房地产销售和库存累积有进一步恶化的风险，14年9月30日央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（930新政），提出二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房” ；商贷首套房最低首付比例30％，利率下限为基准利率0.7倍；支持房企在银行间市场进行债务融资，开展reits试点等。
“930”新政是重要的调控转折点，标志着在稳增长和去库存的压力下，强有力的全国性刺激重回历史舞台。
14年930新政后，中央继续升级金融调控，同时也在住房供应政策上进行调整。
第一，金融政策：宽松货币，放宽房企融资。（1）14年“1121”央行重启降息 ，并在15年2月5日重启降准，货币宽松周期开启；（2）14年10月住建部等三部委发文将公积金贷款申请条件放宽至连续缴存6个月；（3）15年1月公司债新规出台，发债主�...