最近处理一个拆迁安置房买卖纠纷的一个案子，该案涉及到物权的取得方式，很多当事人对于物权的取得方式也是不甚了了，今天就和大家分享一下。
案情这样：当事人是原成都主城区的被安置村民，很有投资意识，尤其是对于拆迁安置房的投资很有热情。
6年前，当事人隔壁村在拆迁，很多村民安置的房屋比较多，就拿出来买。当事人就想买，经过与卖方讨价还价，当事人买了一套，与卖方签订了买卖合同，约定签订合同支付一半房款，收到房子办理产权证再支付剩余的一半房款，当事人按照合同约定付了一半购房款。
当事人签订买卖合同的时候，安置房屋还没有修，卖方只取得了拆迁的安置的指标，以及房屋的具体坐落，面积等房屋数据，也就是在签合同的时候房屋都还不存在，拆迁安置的老百姓就开始卖房子了。
经过五六年的漫长等待，拆迁安置房也修好了，卖方也收到了房屋，卖方收到房屋后，却绝口不提将该房屋按照协议约定交付给当事人。当事人就急了，找卖方交付房屋，卖方就开始躲着不见当事人，卖方的父母也是拒绝承认买卖房屋的事宜。
当事人实在没办法了，就只有通过诉讼来解决了，当事人找了很多的律师以及司法系统的亲戚朋友问，都说没办法，成都市法院有很多这样的判决，拆迁安置的房产买卖法院最后都是买方输了，言下之意就是如果打官司，当事人是打不赢的。
当事人，四处打听，通过朋友找到我们，我们看了当事人的证据以及了解相关拆迁安置的事宜，觉得当事人的这个案子还是很有希望的，当然如果通过通常的打法，当事人那是打不赢的，也就是在诉讼策略上要做出调整，变通一下才有希望。
当事人咨询了那么多，都是说输，唯独我们说赢，当事人也是很担心。为了打消当事人的疑虑，我们承诺，如果打输了，我们全额退还律师费，一分钱不收，当事人也才抱着试一试的心态让我们来办。
起诉后，法院立案庭专门的调解人员，也是抱有相同的看法，他们法院那么多拆迁安置房买卖的案子，买方都是输了的，要求我们撤诉，被我们拒绝了。
我们不撤诉，审判庭定了开庭时间开庭。法院现在审判的套路都是审判前先要调解，又主持双方调解，最后双方达成新的意向，被告---卖方答应交付房屋给原告---买方当事人，交房前，当事人付清剩余一半房款。在政府几年后可以办理房屋产权的时候，卖方协助当事人办理房屋产权证。
这个案子涉及到以下几个问题。
1、物权的取得方式有哪些？本案卖方拆迁安置房物权取得是哪种方式？
2、本案的诉讼策略我们是如何策划的？
先来说说第一个问题，物权的取得方式有哪些，本案卖方拆迁安置房物权取得是哪种方式。
物权的取得，按照“传统民法理论”，以取得物权是否基于他人权利，物权取得分为原始取得和继受取得两种方式。
第一种取得方式，即原始取得。
原始取得，是取得权利时不根据原所有权人的意思或原来客体物上根本就不存在所有权，在特定法律事实发生时，只依法律规定即可取得所有权。
原始取得的前提是客体物之上不存在所有权；这也就意味着所有权的取得不需要与任何人相关，而仅依取得人满足法律规定的条件的行为即可。所以一般而言，基于事实行为而取得的物权，即属于物权的原始取得。在原始取得的物权上不存在他人的意志关系，或者说是该物权不因他人的意志关系而受影响。
原始取得方式包括：劳动和生产、先占、发现、拾得、时效取得、善意取得、添附、加工、孳息等。
原始取得的要件通常为：特定事实+法律规定。在这里，没有当事人意思表示或合意。在不动产原始取得中，传统物权法规则认为，登记只是取得物权人处分的要件，而不是取得物权生效条件。而且原始取得通常具有溯及力，尽管是在条件成就时取得物权，但一旦取得其效力溯及至占有那一时刻。原始取得一旦完成，此前物上的一切权利负担即告消灭，原物权人或其他人不能对该物主张任何权利。
第二种取得方式，即继受取得。
继受取得也称派生取得或传来取得，它指基于他人既存的权利而取得物权。从取得人角度是取得权利，从相对人角度则是权利的丧失，故对照原始的绝对取得继受取得又称相对取得。在继受取得中，物权权利是从他人那里移转而来，主要是原所有权人对其所有物处分行为的结果。一般而而，基于法律行为的取得大都属于继受取得。依继受的方法不同，继受取得又分为移转取得和设定取得。
移转继受取得最典型的方式是买卖、赠与和互易；其取得方式的要件为：当事人合意+交付或登记行为。
设定继受取得的领域主要是在用益物权和抵押权两类。
在本案中，被告拆迁安置村民----取得物权的方式是哪种类型呢？
拆迁安置房，被拆迁安置的村民取得房屋，其房屋上是不存在所有权的，是因为被拆迁安置房是将原来村民自有房屋拆除，新建取得的房屋，建设方将房屋新建后交付给被拆迁的村民占有使用，类似于自建房屋。
按照原始取得的定义，“取得权利时不根据原所有权人的意思或原来客体物上根本就不存在所有权，在特定法律事实发生时，只依法律规定即可取得所有权。”原始取得是一种事实行为，一般只须有占为已有的意思或满足法律规定的条件即能取得所有权。
在本案中，村民原有的房屋被拆，新建后房屋交付给村民占有使用，新建房屋上不存在所有权，建设方交付村民占有，村民就取得了该房屋的所有权，卖方取得房屋所有权的方式就是原始取得。
第二个问题，本案的诉讼策略我们是如何策划的。
在本案中，很多同行不敢接这个案子的原因就是对于被告取得物权的方式认识有误。很多同行以及老百姓基于房产所有权的取得都是以取得房产证为标志，如果没有房产证，在老百姓的认识中就认为没有所有权，这一认识其实是混淆了物权取得中的原始取得和继受取得的概念。
基于这一错误的认识，大家固有的就认为，被告是被拆迁者，在房子还没有修好的时候，卖房子卖拆迁指标，买卖的标的物都是不存在的，其合同当然是不成立或无效的。房屋最后虽然修好了，但是还没取得产权证，其没有取得所有权，合同还是无效的。基于这一固有的传统认识以及法院的很多这类判决，就认为合同无效，打官司当然是要输的。
在本案中，既然被拆迁村民被告取得房屋的所有权取得方式是原始取得，那么其房屋的所有权的取得标志就不是以其取得房产证登记为准，而是以其房屋修好，交付给其占有为其取得房屋所有权的标志。
既然原始取得以占有为其取得所有权的标志，那么其与他人之间的买卖行为当然就是有效的了。当然，对于当事人来说，要想得到法院的支持，诉讼中就要有一定的技巧来操作了，那就是先要明白一点，那就是要尊重事实。在本案中被告虽然已经取得了房屋所有权，但是被告要取得产权证，按照拆迁房屋的产权办理时限来看，一般还需要三四年的时间。这就要原告起诉时对于诉讼请求要有一个拿捏了，先要按照能做到的来列。最简单，也是能得到法院支持的那就是按照合同约定，那就是要求交付房屋。第二个请求才是办理产权证的事，只能是在能办理产权证时为原告办理产权证，而不是立即要求办理。
很多同行以及当事人买卖拆迁安置房发生纠纷，一般都是将办理产权证放在了第一项，按照通常的房屋买卖纠纷的做法，要求办理产权证。被告都还没有取得产权证，当然无法为原告办理了，这就造成原告的请求等不到法院支持了。
在本案中，我们就是调整了一下房屋买卖纠纷的一般的诉讼策略，虽然是调解结案了，当事人的诉讼请求都得到了满足：被告交付房屋给当事人；在能办理产权证的时候为原告办理产权证。虽然是调解，这也说明当事人的请求是能够得到法院支持的。