时间：2018年3月27日
2018年3月27日，万科地产2017年业绩发布会在深圳举行。
业绩发布会全文如下：
管理层：
一、回顾2017年亮点
1、销售金额5299亿元，增长45.3%，远高于行业，市场份额上升至3.95%。
2、roe21.14%，提升2.61个百分点。
3、集中式租赁住宅全国领先，目前已经获取10万间，开业3万间，覆盖了全国29个城市。
4、世界500强的307位，提升49位。
5、深圳地铁成为第一大股东。
6、投资者关系工作也得到大家认可，被投资者杂志评为2017年全亚洲最佳的投资者关系公司。
二、2017年度主要工作
1、财务指标
1）业绩稳健增长
营业收入达到2929亿元结算收入同比增长1%，净利润同比增长33%，房地产业务毛利率同比增长6个百分点。每股收益来看基本盈利2.54元，增长33.4%。全面摊薄净资产收益率21.14，同比增加2.61%。
2）追求现金流
持有货币现金1741.2亿元，远远高于短期借款和一年内到期长期借款综合622.7亿元，2017年实现经营性现金净收入823.2亿元，资金相对充裕。
3）保持稳健财务结构
2016年净负债率8.8%，保持非常低的水平。2017年有息负债7906.2亿元，占总资产比例16.4%，总体融资水平依然控制在比较低的水平。银行借款是我们的主要融资来源占60.5%，债券占20%，其他的占了19%。境内境外是7:3的水平。2016年穆迪标准普尔曾经一度下调评级展望，稳定到负面，2017年两家机构重新上调评级水平。
4）为股东提供稳定回报
2017年度的预案上提股东大会审议，分红金额99.35亿元，占净利润比例35.42%。累计上市以来分红含今年的2017年度的拟分配红利达到455亿元，高于历年从资本市场的融资金额，历年融资金额是194亿元。
2、业务情况
2.1 房地产业务：
1、销售金额和销售面积增速远高于全国平均增速。市场占有率有所提升。
2、分区域看，由高到低分别是南方区域，上海区域，北方区域和中西部区域。上海区域和南方区域并驾齐驱，北京区域和中西部区域销售金额占比有所提升，分别提升两到三个百分点。
3、分城市看，22个城市金额超百亿。在37个城市销售排名前三，22个城市排名第一。
4、产品聚焦普通人自住需求，销售产品中住宅占比82.7%，其中93%的住宅产品是144平方米以下的中小户型。
5、质量领先：绿色建筑面积4872.4万平米，累计达到1.12亿平米。住宅产业化新开工面积占比84%，提效20%；开发bim5.9管理平台，提供降息app，开展精细化管理。
6、2017年度开工增长16.4%，较年初计划增长了25%。竣工面积增长2.9%，主要由于部分项目竣工略有延迟，全年竣工面积略低于年初计划。实现结算面积大概竣工面积九折，1980.5万平方米，实现结算收入2330.1亿元。
7、已售未结资源增至4143.2亿元，同比增长48.9%；中西部已售未结资源占比提升。
8、拿地聚焦核心城市经济圈，审慎投资。2017年度新增项目216个，总规划建面4615万平方米，按照万科权益计算规划建筑面积2768万平方米。
9、项目资源满足持续发展需要。截止到2017年末我们主要开发的城市是750个，总建面1.36亿平米。现房提供383万平方米，在建6358万平方米，规划中6322万平米。还参与旧改项目规划建面289万平方米。
2.2租赁住房情况
1、租赁住房是我们2017年度的重点工作，累计获取10万间，累计开业超过3万间，并参与城中村整合和经营。产品有单身公寓、家庭公寓、社区教育、办公室等等。目前我们在深圳、广州和厦门进行了布局。此外，还与深圳的安居集团携手，在人才安居房和社会租赁住房的开发建设、房屋租赁、装饰装修方面等开展合作。
2.3 万科物业
17年收入71.3亿，同比增长67.3%，2017年底万科物业进入80个城市。
2.4商业开发和运营
在商业开发和运营领域，管理面积达到行业第二；截至2017年底，总管理项目172个，总建筑面积超1000万平方米。在今年1月，印力联合收购凯德20家购物中心，进一步完善了商业布局。
2.5 物流仓储
参与普洛斯私有化，组建物流地产基金。2017年新获取36个项目，于报告期末至今又增加了8个物流地产项目，截至目前公司仓储项目累计建筑面积482万平方米，稳定运营项目平均出租率96%，并参与完成普洛斯私有化，并与合作方共同设立60亿物流地产投资基金。
2.6 其他：继续积极探索冰雪度假、养老、教育、产业办公等业务
3、组织管理
在组织管理方面，持续优化组织管理，提升经营效益。组织赋能：事业合伙人机制和科技赋能。
4、社会责任
1) 环境保护：积极参与联合国气候大会；
2) 精准扶贫，开展支教活动，推广多种健康运动。
三、未来展望
1）19大报告
第一房子是用来住的，不是用来炒的，只有住房回归其的居住属性，这个行业才能持续健康稳定发展。
第二加快建立多渠道保障租购并举的住房制度，去年中央到地方密集出台政策，推动大中城市加快发展住房的租赁市场。
第三是将全体人民住有所居，就要求这个行业必须要服务于全体的人民，用产品服务解决他们的居住需求，这个居住需求不单包括商品房的购买需求，也包括租赁需求，还包括社会保障住房需求，同时相关的产品和服务也有非常大的发展空间。
2）新时代定位
1）美好生活场景师，包括衣食住行、养老度假等精神需求，与房地产一些列相关的延生服务。围绕客户口碑、资源、场景分析，提供全面高效解决方案；
2）实体经济的生力军，当好农民种好地，坚定不移走实体经济；
3）创新试验田，最大程度节约资源保护环境 ，形成全球领先的自由知识产权，打造事业合伙人机制管理标杆。做混合所有制企业，事业合伙人机制， 在世界商业历史上贡献智慧；
4）构建和谐模式，用万科贡献回馈社会
3）实际经营层面
在投资方面，根据销售回款，融资情况决定投资节奏；拓展渠道，获取价格合理的土地资源；关注并购机会；
在融资方面，探索投融资更多创新模式；保持安全健康的资债结构；保持行业领先的信用评级；
在产品方面，树立标杆产品、项目和服务；提升客户口碑和品牌影响力；
在发展方面，布局城乡建设和生活服务相关业务；探索可持续发展的模式。
4）核心业务方面
深耕城市群，坚持为普通人改好房子，大力发展租赁住房。2018年公司现有项目预计新开工面积3545万方，计划同比增21%，预计项目竣工面积2631万方，同比增7%；2018年计划获取10万间以上租赁住宅，新开业5万间以上。
5）继续拓展物业服务、商业开发与运营、物流仓储业务。
问答环节q&a
1、网易房产：万科定位有个重要变化，从城市配套服务商变成城乡建设于生活服务商，想请问公司这一转变的看法？公司能不能谈一谈行业的看法？
郁亮答：把握方向，布局未来。把握时代前景方向和时代方向，做好战略建设和战略未来。我们正处于一个伟大的新时代，需要告别旧思维。
第一，社会的主要矛盾发生了变化：从“人民群众日益增长的物质文化需要与落后的社会生产之间的矛盾”，转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。未来“结构性”问题比“总量”问题会受到更多的关注。举个例子，有些房子是空置的，空置不仅包括住宅，也包括商业、办公和酒店等等，但是，一些刚刚进入城市的年轻人还没有房子住，或者还没有满足有尊严的居住，这就是不平衡。比如说教育、医疗、养老等，大家都非常关注，但在目前的供应还是短缺的，这就是不充分。所以，面对不平衡不充分的问题，我们要做力所能及的事情。什么是力所能及的事情？这是我们需要去思考和回答的问题。
第二，国家的发展阶段发生了变化，从“高速增长阶段”转化为“高质量发展阶段”。发展比速度重要，对于我们企业来说，就不是片面追求规模，而是更关注发展的质量，包括产品、服务的质量，也包括经营管理的质量。企业的经营管理，要有助于社会整体的健康发展，要对社会整体的健康发展作贡献，不要添乱，更不能够成为麻烦制造者。其次，我们经营管理水平要放在全球视野检验，和全球最先进的管理水平同场竞技，和效率最高的企业正面竞争。
这是我们对于时代转变的看法。
在新时代下，首先十九大报告中有三句话需要我们牢牢记住：
1.关于行业的定位，坚持房子是用来住的，不是用来炒的；
2.关于住房制度，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；
3. 关于行业要实现的目标，是让全体人民住有所居。中国出现了人类历史上前所未有的城市化，带来了前所未有的短期，过去主要由商品房供应。我们认为住房全面短缺的阶段已经过去了。从国际上来看，我国套户比刚超过1.0，国际上是1.1，全面短缺阶段已经过去，现在主要是不平衡不充分。不平衡，不同城市，同一城市不同区域之间不平衡，需要我们从更小的纬度对客户需求去进行分析。不充分体现在过去二十年房子盖了很多，但是不动产服务业缺很短期，我们相信未来围绕不动产服务会有大发展。想想万科物流，逐渐迈向全球。
房价，我们认为单边快速上涨时代已经结束了。房地产企业需要把自己看成制造业、服务业，而不是靠土地红利去赚钱，行业到了必须要作出改变的时候。
万科的战略升级，从城市配套服务商变成城乡建设于生活服务商。战略升级总体描述以人民的美好生活为己任，以“城乡建设与生活服务商”为定位，沿着健康、可持续的道路，领先领跑，为更广泛的利益相关方，创造更长远的真实价值，成为无愧伟大新时代的好企业。这里有三个关键词，城乡建设与生活服务商、健康可持续、领先领跑。 第一个关键词是城乡建设与生活服务商。
万科今天不能仅仅关心城市，也需要关心乡村，关心城市和乡村的互动，这里的乡村不仅包括城中村，城市周边的乡村，也包括远离城市的乡村。城市乡村的互动包括城市人的田园情节、安全健康的食品和大规模城市化之后乡村的振兴，这个是城乡的内容。建设，我们不是要去乡村盖房子，我们建设的是场景，美好生活的场景、乡村振兴的场景。从“配套服务”升级到“生活服务”，升级的是什么？主要是“内容”。“配套服务”更多是硬件，而“生活服务”不仅包括硬件，也包括软件。我们不仅要做不动产，提供服务的场所，也要直接提供服务内容。第二关键词是健康可持续。健康可持续：这个是万科一贯的发展原则，这里就不展开谈了。一个企业的发展必须是在健康的基础上持续做下去，这样才是长期发展应该坚持的原则。 第三个词是领先领跑，领先对万科来说，是领行业发展之先、创新之先、风气之先，这三个领先。面对大时代和行业的变化，谁引领的变化，谁就是领先的企业，而不是拿传统的规模思维去衡量。领跑就意味着为广泛的利益相关方和社会创造更多的真实价值。可以具体表现在客户口碑、投资者回报、相关利益方和社会广泛认可方面。
所以，我们万科这一次的战略升级从“城市配套服务商”到“城市建设与生活服务商”，既是基于对时代变化、时代前进方向与行业变化趋势的理解，也是我们过去5年以来，在“城市配套服务商”实践基础上的升级和换代。
2、界面新闻：祝总来自银行系统，国家在加大金融监管和去杠杆方面都在加强管理，恒大和万科一直在强调新时代。在这个背景下，对房地产行业会产生什么影响？万科会以什么姿态来应对？
祝答：政策的出台是非常及时的，我们也是非常积极去拥抱、支持，是对行业中长期发展的积极意义更多。万科过往在融资方面、经营方面都是相对稳健的，在这个背景下，对有品牌、有信用、对长期经营稳健的企业反而是个利好。
3、万科在租赁住宅发展情况如何，2018年计划，对于旧城改造计划怎么样？
答：2017年租赁住宅10万套，已开业3万套。这个战略为新进入城市或者买不起房的年轻人提供相关租赁服务。这个战略目标路径下面有很多方案，泊寓里面有轻资产、重资产，18年希望新增10万间。第二个方面，许多许多城中村，也承担了许多城市配套和服务的重要作用，所以我们启动了万村计划，通过我们的运营能力，把城中村重新改造、提升配套和治理，提供给公寓使用者。第三，我们和许多机构，包括政府安居合作，通过我们配套服务能力和运营能力，为进入城市的年轻人提供更多的服务。我们希望未来能够在租赁住宅领域成为领先领跑者。
4、中国证券报：我们在物流地产方面的战略规划，想达到什么目标？ 管理层有什么计划？
答：物流我们从2014年年底开始，定位为新动能，到今天，我们在中国也在世界排名第一的物流运营商。 事实上，我们希望搭建平台，去链接物流物资，更好的服务老百姓。我们自己的物流聚焦在城市圈和核心城市，未来会进入更多的城市；第二个希望以科技赋能的方法，去服务更多小电商。 第三，与普洛斯更多是协同发展，带来增量，在运营、平台领域做更多协同。�...