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第三方审计是指建设合同履行完毕后，由合同承发包双方以外的第三方对工程价款进行审计并确定工程价款的行为，包括行政审计和社会审计两种形式。
（一）
行政审计
国家对建设工程实施行政审计的目的在于检查建设单位有无违法违纪行为，旨在督促建设单位提供资金利益效率，其性质属于行政监督，出具的审计结论属于行政认定。
行政审计包括政府投资审计和财政投资评审两种模式。
1.政府投资审计
政府投资审计是指审计机关依据《中华人民共和国审计法》和《中华人民共和国审计法实施条例》，对国有资产占控股地位或者主导地位企业的建设项目的概算或者预算的执行情况、工程结算、竣工决算等依法实施的行政监督行为。
2.财政投资评审
财政投资评审是指财政部门依据《中华人民共和国预算法》、《中华人民共和国预算法实施条例》、《中华人民共和国政府采购法》、《基本建设财务管理规定》，由财政部门委托其所属财政投资评审机构或经财政部门认可的有资质的社会中介机构，对财政性资金投资项目的预（概）算和竣工决（结）算进行评价与审查的行政监督行为。
（二）
社会审计
社会审计是指委托国家机关以外的社会第三方工程造价咨询机构，对建设项目的工程造价提供有偿专业咨询服务，由其出具工程实际价款的审计结果，具有独立性和权威性。
（三）
裁判规则
1. 依法应当行政审计的建设工程，施工合同未约定以行政审计结论作为结算依据的，不影响承发包人在施工合同中约定的结算条款的效力。
既然合同双方当事人未在合同中约定该事项，就不能将行政认定的审计结论延伸到民事领域；
若行政审计部门有权决定工程结算金额，无异于改变合同双方当事人在民事合同中的事先约定。
2. 施工合同约定以行政审计结论作为结算依据的，约定必须具体明确，不能通过解释的方式进行推定。
合同中常出现“最终结算价款按照业主审计为准”或“最终结算价款以审计为准”等概况性说明。
根据最高人民法院的意见，不应因为有“审计”二字就理解或推定为“行政审计”，合同中采用审计方式的约定必须明确具体（应写明是行政审计还是社会审计）。
3. 虽约定采用行政审计结论，但行政审计结论确有错误的，当事人可以在民事诉讼中通过反证推翻。
施工合同结算采用行政审计结论，是基于承发包双方当事人已在合同中约定以行政审计结论作为工程价款结算依据，并将行政审计结论引入民事合同。
行政审计是国家对建设单位的行政管理措施，不属于民事法律行为，也不是承发包双方的真实意思表示。因此，施工合同纠纷中的行政审计不属于民事诉讼管辖范围。
行政审计结论作出后，当事人（通常是承包人）对审计结论有异议的，应在规定的期限内提供证据证明行政审计结果中的核减结果错误或漏洞，必要时也可通过申请司法鉴定确定工程价款。
4. 行政审计久审不决，且承包人无过错的，可通过司法鉴定确定工程价款。
如果行政审计长期不作出结论，导致工程价款无法确定的，不应简单地以价款不明确、支付条件不成就为由，驳回承包人的结算请求，应区分情况处理。
如果承包人在限期内按行政审计的要求提交了全部材料，却因发包人在限期内不提交行政审计需要的材料，或行政审计机关不作为、消极作为，或因审计规则限制无法得出审计结论的，为发挥司法作为解决纠纷的最后手段，应接纳当事人的司法鉴定申请，通过司法鉴定的方式确定工程造价，解决当事人的纠纷。
5. 不能因施工合同无效而适用行政审计结论确定工程价款。
最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（﹝2004﹞14号）第二条明确规定：建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。
最高人民法院《关于人民法院审理建设工程施工合同纠纷案件中如何认定财政评审中心出具的审核结论问题的答复》（﹝2008﹞民一他字第4号），只有合同明确约定以审计结论作为结算依据的情况下，才可将审计结论作为确定工程款的依据。
因此，不能因施工合同无效而适用行政审计结论。在合同约定无效的情况下，应参照合同约定而非审计结论支付工程价款。
6. 不能因施工合同中的价格条款约定不明确而适用行政审计结论确定工程价款。
在施工合同价格条款约定不明确的情况下，若将行政审计结论作为确定工程价款的依据，存在以下两方面的问题：
一是由于施工合同没有明确的价格条款，行政审计也就缺乏确定工程价款的标准和依据，即使作出审计结论，也不是按照合同当事人的约定进行的审计。
二是在价格条款约定不明的情况下，将行政审计结论作为确定工程价款的依据，无异于由行政机关直接决定民事权利和义务。
《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
鉴于此，当施工合同的价格条款不明确，且承发包双方无法通过补充协议予以确定的，应根据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（﹝2004﹞14号）第十六条地二款的规定：可以参照建设工程施工合同适当地建设行政主管部门发布的计价方法或者计价标准结算工程价款。
7. 建设工程的承发包双方可以合意选择社会审计机构确定工程价款。
合同双方当事人在合同中约定以社会审计结果作为结算依据的，社会审计机构作出的审计报告应作为合同各方结算的证据，当事人提出异议的，人民法院应当依据合同的约定及实际施工情况，对社会审计报告进行审查。
如果施工合同中未约定具体的社会审计机构，应由承发包双方共同选定社会审计机构。实践中，多为建设单位单方面委托社会审计机构，若承包方有以下行为，可认定为共同选定：明确表示同意的；配合社会审计机构提供审核所需要的相关资料的；在审核报告上签署意见的。
8. 司法鉴定应遵循的程序性要求不适用于社会审计。
司法鉴定系公权力机关依职权委托的审计，鉴定机构和鉴定人员必须具备相应的资质，须按严格的程序开展鉴定工作，须按规范出具鉴定报告并签名盖章，须出庭接受当事人质询。
工程造价咨询机构及其专业人员不得接受同一项目工程结算编制与司法鉴定委托的结算审查。
9. 合同双方当事人达成对工程价款进行第三方社会审计的合意后，解除或变更第三方社会审计的，必须双方形成合意后解除或变更。
既然承发包双方基于合意选择了第三方社会审计机构，如果要解除或更换第三方社会审计机构，或不再需要第三方社会审计，同样也需要承发包双方就此达成合意后予以解除或变更。
法院不支持承发包中的任何一方单方面解除与第三方社会审计机构之间委托合同关系的主张。
10. 变更合同约定的价款审计条款的，不应构成“黑白合同”。
如果施工合同经招投标并约定工程价款应当进行行政审计，承发包双方在合同履行过程中将工程价款的确认条款由行政审计变更为第三方社会审计，合同双方变更的只是结算审计单位，并未变更工程款的计价方式与计价标准，也就没有改变合同中工程价款结算的实质性内容，该变更应属有效。
注：以上内容部分摘自《建设工程合同纠纷254个裁判规则深度解析》（邬砚 著），观点版权归原作者所有。