经过多年的观察与实践，广大群众们总结出一条可以说是屡试不爽的经验：凡被官方否认过的政策传言，极大几率最终都会被证实为是真实的。这一次，提供例证的是深圳。
7月26日下午，网络上流传出一份疑似深圳市规划和国土资源委员会发给深圳市房地产调控领导小组的“红头文件”，里面详述了最新的调控政策。几张拍得并不算特别好的文件照片迅速引爆了舆论。
随后，不出意外，有关部门对外否认了这一文件真实性。然后，有经验的人马上明白了：这事八九不离十了。就在官方否认后不到一周，该来的终归要来。
7月31日晚间，深圳市政府发布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，正式施行禁止企业购房、商务公寓5年内限售、个人购房3年内限售、抑制离婚炒房等政策。
细心的读者发现，除了政策的力度有所调整外，正式文件的内容与数日前的泄密版基本无差。群众的智慧再一次得到验证。
就在人们还在“震惊”深圳楼市新政之际，同日召开的中共中央政治局经济会议也传来了重要的指示。将深圳楼市的调控新政与中央精神相结合，我们可以得到三个关于中国楼市现状与趋势的猜想。
房价调控任重道远，房屋交易越来越难
作为近年来房地产市场最火热的城市之一，深圳再次升级政策说明此前的措施已经无法满足调控的需求。
深圳外贸依存度高达70%。近几个月中美贸易冲突爆发，深圳出口同比下降1.7%。但就是在这样的情况下，深圳上半年gdp仍录得8%不俗的增长。其中，房地产的贡献不小：上半年，全市商品房屋销售面积增长12.3%；房地产开发投资增长16.7%。
与此形成鲜明对比的是房价：上半年深圳新房住宅成交均价5.42万元/平方米，同比仅微跌0.9%。
而中央政治局会议对房地产的论述也印证了市场需要升级政策的必要性：“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨”。
不少分析关注到，此次中央使用的论述是“坚决遏制房价上涨”，而非以往常用的“遏制房价过快上涨”。表述的转变既说明了中央决心之坚定，更反映了形势之严峻。
房地产市场的核心是交易。因此，一直以来，楼市调控的主线都是限售、限购、限价、限贷，希望通过控制房屋流通过程中的主要环节，达到抑制炒作，调节市场的作用。
此次，深圳调控措施的重点仍在于加大房屋交易难度。新政规定，居民家庭新购买商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让，并暂停企事业单位、社会组织等法人单位在深圳市购买商品住房。这就等于从买卖两个终端提高进出市场的条件，强制限制交易的发生。
房地产存在过热情况的城市并不只有深圳一个。深圳作为全国房地产市场的一个“标杆”，此番率先出台新一轮调控，其他主要城市必将相继跟进出台加大房屋交易难度的调控措施。
比如苏州就选择了从房贷着手。8月1日，苏州四大行宣布从当日起，客户若在五年内提前还款，将被收取违约金。这对短期内打算出手套现或背负房贷、希望换房的人群来说，无疑是重大打击。
无论从买卖贷哪个环节入手，加大交易难度的本质是限制流动性进入房地产市场。还记得我们曾讨论过的《这些年，我们放过的三次水》吗？在这篇引起热议的文章里，海通证券首席经济学家姜超认为，上周国务院常务会议称“积极财政政策要更加积极”的表态就是“放水”的信号。
31日的中央政治会议也再次强调，要坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策。也就是说，国家“放水”势在必行，避无可避。现在，能避免的就是让这些本应流入实体经济的“水”不被房地产截流。
姜超称，“过去的三次放水，每一次都离不开房地产市场的启动”。这一次，会有所不同吗？在刚刚经历了5千亿史上最大的mlf后，机构预计下半年还将有两次降准。根据以往经验，这正是房价容易得到支撑的时候。
同时，我们还要警惕房屋交易难度控制不慎导致金融系统受冲击。譬如杭州此前的公证摇号，不仅没有减弱公众的购房热情，反而促使购房者从p2p等投资平台赎回资金，导致不少机构资金链断裂，掀起了p2p“爆雷”潮。
持续已有两个月的“爆雷”潮，涉及资金之巨，受害人群之广，严重影响了中国的金融稳定，而金融稳定从去年起就是决策层关注的重点，这次中央政治局会议也再次强调了要“稳金融”。
我们不希望这一次“水”的流向还是房地产。否则再严厉的调控政策，除了打击刚需，冲击金融系统外，并不能有效抑制房价，违背中央精神和人民意愿。
房屋租赁市场发展不尽人意，仍需加把劲
此次的深圳新政还加强了商务公寓的销售和运营管理：各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。
这样的规定除了是限制房屋的流转之外，也是为了促进租房市场的发展。
近年来，房地产市场出现了不少深入人心的观点。除了“房住不炒”外，另一脍炙人口的就是“租购并举”了。房屋租赁市场一度承载厚望，被认为是建立房地产市场长效机制的“重器”。十九大报告就特地指出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”
彼时，各大房企纷纷相应号召，抢占公寓市场。譬如，最近经常给人一个“五星级的坑”的碧桂园。其创始人杨国强就曾表示，“住房租赁制度是国家对人民的爱护”。在他的带领下，“宇宙第一大房企”一早就成立了长租事业部，发布长租公寓品牌。
金融业也积极参与租房市场：2017年12月，60余家租房市场相关企业共同发起“租房金融联盟”；同月，建行深圳分行下发了全国首个个人租房贷款，多单长租公寓资产证券化获批。
但是，在经历了了十九大后迅猛的推进后，长租公寓存在的问题逐渐暴露：房源稀缺、拿地成本高、企业盈利难、黑心中介泛滥。更重要的是，目前中国缺乏公寓管理与运营方面的专业人才，导致长租公寓回报周期较长。因此，在经历了最初的兴奋后，市场渐渐恢复冷静，住房租赁并没有明显发展。这也是为什么人们仍热衷于买房的原因之一。
虽然这次的政治局会议并没有专门针对房屋租赁市场做出评述，但能反映政策表风向的新华社在会议后的第二天推出了近期第五篇关于房地产市场的评述——《培育住房租赁市场开了好头但仍需加把劲》，把重点放在了租赁市场上。
新华社表示，今年以来，全国各地大力推进住房租赁政策的细化落实，市场发展取得重大突破。但也要看到，我国住房租赁市场还不够成熟，很多变革都还只是刚刚起步。加快培育住房租赁市场，是实现“住有所居”，建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制的重要内容之一。政府和企业需再加把劲，从制度建设、金融支持、服务保障等多方面入手，尽快补上短板，实现租售“两条腿”走路。
可以预见的是，在新华社”“吹风”后，未来房屋租赁市场将迎来新一轮的发展，各地的楼市调控也会继续向租房市场倾斜。当然，租房市场要想有突破，前提必须是房价能得到“坚决的遏制”。
房地产调控与人口问题相结合，家庭成为突破口
深圳此次新政引人瞩目的还有关于离婚炒房的限制。
“对购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的，各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于70%执行；若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按贷款首付款比例不低于30%执行；若能提供离婚前家庭仅有1套住房证明的按贷款首付款比例不低于50%执行。”
这就是说，以后无论是否为了买房而假离婚，都必须三思而行，慎之又慎。虽然此前一些调控政策也会以家庭为单位，但如此严厉的限制，实属罕见。随着中国人口危机的加剧，房地产调控将出现与人口问题愈发紧密结合的趋势，预计类似深圳以家庭为突破口的政策将越来越多。
计划生育推行多年，中国的人口红利逐渐消失，对经济与社会产生了不可忽视的负面影响。不久前，人社部主管的杂志《中国人力资源社会保障》刊文，呼吁全面放开生育刻不容缓。杂志称，目前我国人口形成了少子化加快、老龄化加剧、经济主力人口收缩的格局，而原因主要是二胎和多胎育龄妇女资源急剧萎缩。
但是，这篇文章并没有引起人们的生育欲望。相反，“妇女资源”一词的使用激发了强烈的舆论反弹，公众纷纷指责杂志把女性当作物品的做法。因为资源的说法就意味着可以被利用、分配，甚至被掠夺与浪费。
某种程度上，该文是当下现实的浓缩：决策层对人口资源萎缩感到焦虑，但残酷的女性生存状态与育儿体验造就了适龄一代对婚姻与生育的抗拒。所以，我们看到，结婚年龄越推越后，离婚率越来越高，生育率越来越低。
这次深圳运用房贷为离婚设置多一重“障碍”，既是为了防止假离婚买房，也是希望能让人们更多地与家庭捆绑，从而提高生育率。
被倾注了提高生育率希望的还有虽不知什么时候开征，但必然会开征的房地产税。除了促进房地产市场健康发展外，通过税收改变家庭状态也是房地产税被赋予的一个隐藏使命。根据传言，家庭人均免征面积为35平方米。对于那些超过了这个标准的人来说，想要避税，最有效的方式莫过于增加家庭成员数量了。
以上是此次深圳新政和中央政治局会议引发的三个猜想。至于猜想的命中率有多高，让我们一起静待更多的消息。
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