导语
2018年4月27日，经国务院同意，《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》（下简称“资管新规”）正式发布。在刚兑被打破的背景下，政府引导债权融资向股权融资方向发展，房地产项目融资未来更多的是股权融资。
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定义——什么是地产股权基金
地产股权基金，本质上讲是私募股权投资基金中的一种，其特征、运作原理基本与广泛的股权基金相类似；同时，房地产股权基金又定向投资于房地产行业，因此属于房地产投资基金中的一种。和其他投资基金一样，通过向符合条件的投资者发行基金份募集资金，由专业的管理团队进行管理投资，主要投向房地产领域，收益与风险并存。
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项目投资的运作流程
房地产股权基金运作的最终的目标是寻找优质的房地产项目，投资获利；下面将主要分析房地产股权基金项目投资的运作流程。
1) 项目筛选：
筛选项目是股权投资基金开展的第一步，从众多项目库存中以最快的速度、最低的成本准确选出优质的项目，是房地产股权基金投资的核心准则。
项目的类型从传统角度被分为四类：核心型（core），核心增益型（core plus），增值型（value added）及机会型（opportunistic）。其中，核心型主要投资于繁华地段的物业，例如办公楼、商业用房、工业用房、住宅等，风险相对分散；核心增益型投资的地产类别与核心型相似,但其中部分地产可能需要改进或增值；增值型投资于需要经营改善、翻修、再造的地产项目，风险回报相对更高；而机会型股权房地产基金投资于需要重整的、无管理的、闲置的、新开发、或待改造的地产项目，并且关注新兴市场的地产开发机会，追求高风险高回报。
2) 投资决策
经过严格的尽职调查后，基金管理团队需要作出投资决策，如是否投资、怎么投、投多少。是否投资，取决于项目利润的测算，粗略来说，就是收入扣除成本费用和税金是否达到了项目团队要求的利润值；怎么投，涉及到产品架构，目前见到的房地产股权产品多是以搭建spv，通过控股spv的股权，间接持有底层的项目，这种结构可以减少未来退出时资产交易的税金；投多少，取决于基金公司想要对整个项目的持股比例以及底层资产本身的估值情况，为了能对底层资产有控制权，往往房地产股权基金管理团队在spv层面或资产层持股比例超过50%。
3) 投资管理
房地产股权基金投资后存续期间，管理人会对投资项目持续跟踪和反馈；往往结合对项目公司章、证、照及重要凭证及所有银行账户的监管，来实时监督项目的进展。
4) 投资退出
房地产股权基金的退出以对spv项目公司股权的出售为主，在市场估值较高的时候，将持有股份转让出售，以收回投资并获取收益。
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房地产股权基金的优势
1) 所有权和控制力：房地产股权基金拥有所投房地产的股权，这种所有权使管理人代投资人控制资产运营活动，更好的实现其投资策略以及投资目标，消除在投资房地产时所面对的信息不对称。
2）价值创造+利益重组：房地产基金管理人通过再包装，在运营层面为房地产项目创造价值，例如房产翻修、财务整顿、资产增值等，最终再以高于买入价数倍的价格出售。同时也可以将不同的房地产项目组合或者按比例分拆出售、融资或租赁，分拆后的每一块资产可能比原先价值更高，这也是地产基金高风险收益配比原因所在。
3）严格的风控方式：房地产股权基金一般会通过结构的设计间接或直接持有底层资产，实现对底层资产的控制；在项目谈判期，管理人可以与原股东、资产持有人通过谈判获取担保或者回购的承诺；产品架构的搭建中可以通过有限合伙来引入劣后级；在投资管理过程，管理人会控制公司章、证、照及重要凭证及所有银行账户的监管。
房地产股权基金一直是金融与地产的领域结合中不能忽略的重要力量，这股力量也许将重构中国地产格局，也许是未来中国房地产市场的重要组成部分。
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