17个问答解析：个人销售住房所得税政策（清亮税政第27期）
二手房税收系列二十三 作者：吴清亮
本期提示：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，自2016年5月1日起全面实行营改增，上一期笔者着重谈了个人取得拆迁补偿款税收优惠问题，那么，个人销售住房个人所得税有哪些税收政策呢，笔者罗列了以下十七个问答，供房屋交易中参考。
主要税政：
一问：个人转让房屋所得税计税依据如何确定？
政策依据：根据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）
主要内容：个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
二问：哪些情形的房屋产权无偿赠与可以免征个人所得税？
政策依据：《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）
主要内容：以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
三问：受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得如何缴纳个人所得税？
政策依据：财税[2009]78号。
主要内容：除财税[2009]78号第一条规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。
对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。
四问：受赠人转让受赠房屋如何缴纳个人所得税？
政策依据：财税[2009]78号。
主要内容：受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
五问：个人无偿赠与或受赠不动产需要哪些证明资料？
政策依据：《国家税务总局关于进一步简化和规范个人无偿赠与或受赠不动产免征营业税、个人所得税所需证明资料的公告》（国家税务总局公告2015年第75号）
主要内容：纳税人在办理个人无偿赠与或受赠不动产免征个人所得税手续时，应报送《个人无偿赠与不动产登记表》、双方当事人的身份证明原件及复印件（继承或接受遗赠的，只须提供继承人或接受遗赠人的身份证明原件及复印件）、房屋所有权证原件及复印件。属于离婚分割财产、亲属之间无偿赠与、无偿赠与非亲属抚养或赡养关系人、继承或接受遗赠等情形的，还应分别提交相应证明资料。
六问：有权继承或接受遗赠的证明资料是否需要公正？
政策依据：《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）
主要内容：纳税人办理无偿赠与或受赠不动产免征增值税的手续时，原规定的“经公证的能够证明有权继承或接受遗赠的证明资料原件及复印件”，修改为“有权继承或接受遗赠的证明资料原件及复印件”。
七问：换购房个人所得税是否减免？
政策依据：《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）
主要内容：对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
八问：个人转让离婚析产房屋可否免征个人所得税？
政策依据：《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发[2009]121号）
主要内容：通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。个人转让离婚析产房屋所取得的收入,允许扣除其相应的财产原值和合理费用后,余额按照规定的税率缴纳个人所得税；其相应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。个人转让离婚析产房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税，其购置时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）执行。
九问：个人取得拍卖房产所得如何确定？
政策依据：《国家税务总局关于加强和规范个人取得拍卖收入征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2007]38号）、《国家税务总局关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复》（国税函[2007]1145号）
主要内容：个人财产拍卖所得适用“财产转让所得”项目计算应纳税所得额时，纳税人凭合法有效凭证（税务机关监制的正式发票、相关境外交易单据或海关报关单据、完税证明等），从其转让收入额中减除相应的财产原值、拍卖财产过程中缴纳的税金及有关合理费用。个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，其房屋原值应按照纳税人提供的合法、完整、准确的凭证予以扣除；不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。
十问：个人转让自用住房个人所得税优惠政策需要符合什么条件？
政策依据：《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）
主要内容：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
十一问：非产权人重新购房征免个人所得税是否减免？
政策依据：《财政部、国家税务总局关于非产权人重新购房征免个人所得税问题的批复》（财税[2003]123号）
主要内容：个人现自有住房房产证登记的产权人为1人，在出售后一年内又以产权人配偶名义或产权人夫妻双方名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，可以按照财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）第三条的规定，全部或部分予以免税；以其他人名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，不予免税。
十二问：个人销售拆迁补偿住房个人所得税如何计征？
政策依据：国税发[2006]108号。
主要内容：对个人销售拆迁补偿住房应按规定征收个人所得税。但对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
十三问：个人转让房屋时间如何规定的？
政策依据：《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发[2007]33号）
主要内容：根据《财政部 国家税务总局 建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）的规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。
上述文件所称“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。购房时间按照两个“孰先原则”、一个“注明时间”确定：
一是对个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；
二是个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定；
三是个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。
十四问：何谓“家庭唯一生活用房”？
政策依据：国税发[2007]33号。
主要内容：“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
四、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税的有关问题的通知》（国税发[2006]108号）第三条所称“未提供完整、准确的房屋原值凭证”，是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。
十五问：纳税人申报的住房成交价格明显偏低如何处理？
政策依据：国税发[2007]33号、国税发[2006]108号。
主要内容：凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。
对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。
十六问：房屋原值如何确定？
政策依据：国税发[2006]108号。
主要内容：房屋原值具体为：
1、商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
2、自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
3、经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
4、已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。
已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。
经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。
5、城镇拆迁安置住房，其原值分别为：
（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；
（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；
（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；
（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。
十七问：转让住房过程中缴纳的税金和合理费用是指什么？
政策依据：国税发[2006]108号。
主要内容：转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
1、支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；
（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。
2、支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
3、纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
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