依据2013年2月26日国务院办公厅发布的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）的规定，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。在这里，小编温馨提醒大家，保存好以下凭证：开发商开具的购房发票，契税完税凭证、办理产权过程中缴纳的相关费用凭证、装修票据等，能有效的帮助大家充分节税不求人。
案例分享
以一线城市居民呆呆（化名）先生售房为例。假设呆呆先生2016年1月购置一幢家庭唯一毛坯住房，面积150平方米，开发商购置发票注明支付购房款600万元，缴纳契税18万元并取得了契税的完税凭证，办理产权发生的手续费及其他费用2万元，装修房子发生装修费50万，装修方无法提供装修发票。2017年6月转让该房产，协议价款900万元。
问：呆呆先生应纳哪些税费？
案例分析如下：
1.呆呆先生应缴纳的相关税费计算如下：
（1）应缴纳增值税＝900÷（1＋5%）×5%＝42.86（万元）
（2）应缴纳城市维护建设税＝42.86×7%＝3（万元）
（3）应缴纳教育费附加＝42.86×3%＝1.29（万元）
（4）应缴纳地方教育附加＝42.86×2%＝0.86（万元）
因此，可扣除相关税费合计＝3＋1.29＋0.86＝5.15（万元）
2.呆呆先生应缴纳的个人所得税计算如下：
呆呆先生房产原值＝600＋18＋2＝620（万元）
缴纳相关税费为5.15万元
呆呆先生出售自有房产的应纳税所得额＝900÷（1＋5%）－620－5.15＝231.99（万元）
因此，呆呆先生应缴纳个人所得税＝231.99×20%＝46.4（万元）
最终呆呆先生合计应纳税款＝42.86＋5.15＋46.4＝94.41（万元）
节税分享
对于房地产原值，国家税务总局首次明确了5种不同住房的标准。
1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
3.经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门或原产权单位交纳的所得收益及相关税费。
5.城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房〔2003〕234号）等有关规定，其原值分别为：
（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；
（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；
（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；
（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。
1.根据以上国家税务总局对房产原值的相关界定，说明呆呆先生的房产原值并非就是购房发票价款，还包括相关缴税及费用凭证。
因此，对于购房者呆呆先生来说，不仅要保存好开发商开具的购房发票，还要保存好诸如契税等完税凭证、办理产权过程中缴纳的相关费用凭证等。从上例中可以看出，在计算呆呆先生房产原值时，既包括购房价款600万元，又包括缴纳的契税18万元及办理产权发生的手续费及其他费用2万元。
2.根据税法的相关规定，住房装修费用无法开具相关装修发票的，计算个人所得税不能扣除。
依据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发【2006】108号）第二条（第三点）规定
对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
（三）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
1、支付的住房装修费用。
纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；
（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。
2，支付的住房贷款利息。
纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
3，纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
需要注意：“实际支付装修费用”、“能提供实际支付装修费用的税务统一发票”、“发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的”方可作为依据在限额内扣除。同时对“住房贷款利息、手续费、公证费等费用”，可以据实扣除。
接上例，假设呆呆先生能够提供装修费用50万元的装修发票并符合上述扣除条件，相关税费计算同上为5.15万元，个人所得税可按照规定扣除装修用。计算如下：
呆呆先生房产装修费用扣除限额＝620×10%＝62（万元）。
呆呆先生应纳税所得额＝900÷（1＋5%）－620－5.15－62＝169.99（万元）。
呆呆先生应缴纳个人所得税＝169.99×20%＝33.4（万元）。
因此，呆呆先生合计应缴纳税款＝42.86＋5.15＋33.4＝81.41（万元）。
与不能提供装修发票相比，呆呆先生节税46.4－33.4＝13（万元）。
风险提示
一要注意减除项目的价值组成。应纳税所得额＝收入额－财产原值－合理费用。这里的减除项目包括财产原值、合理费用。
二要注意凭证问题。财产原值，纳税人必须提供完整、准确的房屋原值凭证；对于装修费用，必须提供税务统一发票，支付的住房贷款利息，必须凭贷款银行出具的有效证明，支付的手续费、公证费等必须凭有关部门出具的有效证明方可扣除。
三要注意规避涉税风险。在装修时，取得合法凭证，不失为降低税收成本的好办法。另外，注意签订购房协议价格要适当，尽量避免签订阴阳协议。交易价格明显偏低时，税务机关一般按照最低计税价格标准计征，纳税人将存在涉税风险。