[案情]上海市浦东新区世外桃源花园别墅小区于2004年1月成立业主大会及业主委员会，该业主大会于2004年1月1日讨论通过并制定《业主公约》，对该小区内全体业主、使用人相关的权利义务等内容作出了相应的规定，其中第七条规定：“(二)商业用房及非住宅用房物业管理收费按每月居住物业管理费标准加一倍收取。”2012年1月8日，经该小区业主大会会议讨论通过的《上海市管理规约(示范文本)》，对该小区内全体业主、使用人相关的权利义务等内容做出了相应的新规定，其中第十一条规定：“(一)商业用房及非住宅用房物业管理收费按每月居住物业管理费标准增加一倍收取。”期间，该小区物业管理由世外桃源业委会选聘的物业公司进行管理，物业服务合同到期后，该小区业主大会于2012年11月3日与物业公司续签了《物业服务合同》，服务期限自2012年11月1日起至2015年12月1日止，物业服务费收费标准为：住宅按每月每平方米(人民币，下同)2.80元计算，商业用房按每月每平方米5.60元计算。张平、姜春宝于2012年4月26日向开发商购买了位于小区沿街的商铺，同年6月4日取得该商铺的房地产权证，同年7月24日办理了交房手续。
2014年2月18日，上海市浦东新区世外桃源花园别墅业主大会以书面征询意见的方式决议通过将《上海市管理规约(示范文本)》第十一条第一款变更为“商业用房及非住宅用房物业管理收费按每月居住物业管理费标准增加一倍收取”。 2014年8月12日，张平、姜春宝以世外桃源业委会为被告向上海市浦东新区人民法院提起诉讼,请求人民法院撤销世外桃源业委会于2014年2月18日通过的《上海市管理规约(示范文本)》中第十一条第一款的规定。
[法庭辩论]张平、姜春宝诉称，世外桃源业委会在《上海市管理规约》(示范文本)中填写的第十一条第一款内容为“商业用房及非住宅用房物业管理收费按每月居住物业管理费标准增加一倍收取”。原告商铺系个人独有的商业用房，物业公司几乎不向商铺业主提供保安、保洁、保绿、停车等物业服务，而要向其收取比居住物业多一倍管理费，显然违背了《上海市物业管理条例》第四十四条中规定的关于物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。世外桃源业委会拒绝了所有商铺业主于2013年10月11日向其发出的《关于收费标准问题》的异议。该小区居住物业业主有148户，商铺业主只有7户，被告自行拟定的《关于变更管理规约相关条款的意见征询》系由居住物业占总户数96.78%的人决定3.22%商业物业的物业收费标准没有法律依据。世外桃源业委会在居住物业业主占绝对多数的情况下于2014年2月18日强行通过了《上海市管理规约》(示范文本)的第十一条第一款规定，向其收取两倍物业管理费没有事实依据和法律依据，显然侵害了其作为少数商铺业主的合法权益。
世外桃源业委会辩称，2014年2月18日的《上海市管理规约》系经过了该小区全体业主及商铺业主中建筑面积二分之一以上且户数二分之一以上业主通过的，并不存在损害业主权利的情形，故请求驳回张平、姜春宝的诉讼请求。
[法院审理]法院认为，本案争议焦点是关于同一物业管理区域内的商业用房与住宅用房的物业服务费如何确定问题。按照物权法的规定，业主对建筑物内住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有和共同管理的权利。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。同时，依照《上海市住宅物业管理规定》有关内容，业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。商铺业主和住宅业主同属小区的业主，商铺业主不享有高于其他业主的特权，也不享有对业主共同决定的事项的一票否决权。从本案事实看，张平、姜春宝所购商铺虽系商业用房，但与该小区别墅住宅同属上海市浦东新区世外桃源花园别墅小区一个物业范围内，张平、姜春宝并无证据证明及提供相应法律规定其商铺与该小区住宅用房分属两个物业管理区域，且该小区业主大会于2014年2月18日通过的《上海市管理规约》第十一条第一款内容系经过该小区专有部分面积过半数且占总人数过半数同意，符合法律及行政法规的相关规定，对包括张平、姜春宝在内全体业主均具有法律约束力。现张平、姜春宝认为小区业主大会表决该事项未经过其作为专有部分面积的业主同意而提出撤销2014年2月18日业主大会通过的《上海市管理规约》第十一条第一款之规定之诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。
[律师提醒] 本案争议焦点是占绝对多数投票权的住宅业主是否有权决定占少数投票权的商业业主的物业管理费标准。对此，本律师认为，依据《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条和第十二条之规定，制定物业管理费收费标准属于业主大会决定的事项，该事项表决通过仅需本物业管理区域内专有部分占建筑物总面积且占总人数过半数同意。本案世外桃源花园别墅小区业主大会已表决通过了《上海市管理规约》，该规约即对世外桃源花园别墅小区所有业主产生法律约束力。因此，原告仅以“居住物业占总户数96.78%的人决定3.22%商业物业的物业收费标准没有法律依据”为由请求人民法院撤销《上海市管理规约》第十一条第一款之规定无法得到法院的支持。
本案判决引发的一个重要问题是，在同一物业管理区域内，占少数投票权的业主如何保护自身的合法权益。比如本案的商业业主，或住宅区中学校或幼儿园业主，其在业主大会中所占人数和投票权数处于绝对少数，如果占少数投票权的业主认为业主大会表决通过的收费标准不合理，其诉讼理由应当侧重于收费标准的合理性，而不是表决方式的合理性。就本案而言，原告应当重点就“商业物业加倍收费标准”的合理性提出质疑，被告应当对其收费标准的合理性作出合理的解释，否则，人民法院可以以显失公平为由撤销该项决定。本律师注意到，本案涉及的商业物业收费标准早在原告购买该物业之前已经实施多年，原告在购买该物业时已经知晓，且2014年业主大会表决通过的收费标准仍然沿袭了原来的收费标准并未提高，因此，既便本案原告主张收费标准显失公平，也无法得到法院的支持。退一步讲，如果本案业主大会表决通过商业物业管理费标准是住宅管理标准的三倍以上，则原告可以以显失公平为由请求人民法院撤销业主大会的决定。
（本文来源自《深圳物业管理》，作者为刘长森律师）