来源：东北证券，银砖研究院
【旅游高参】与传统租赁模式相比，长租公寓有明显的优势；其产业链上相关公司均可享受市场上行带来的红利；长租公寓用户偏向年轻化，其拥有个性化需求。那么，2018年中国长租公寓发展现状如何，未来又将何去何从呢？
近年来，我国长租公寓市场蓬勃发展。中国指数研究院预计2020年我国租赁市场规模将达1.71万亿元，与2017年，我国的租房市场总规模1.38万亿相比，年复合增长率为7.41%。随着房屋租赁政策的不断推出、我国住房体系和保障制度的不断完善，以及流动人口向交通便利地区和二线城市的持续流入，我国租赁住房在居住体系中的占比将持续增高，未来租赁人口的增长将具有非常强的确定性。
在本篇报告中，我们介绍了长租公寓的经营模式及产业链，租房用户及其特征，市场及租金情况，国家相关引导政策。最后对a股相关上市公司及自如的长租公寓主营业务进行了简单的介绍。
一、核心论点
总体看来，与传统租赁模式相比，长租公寓有明显的优势；其产业链上相关公司均可享受市场上行带来的红利;长租公寓用户偏向年轻化，其拥有个性化需求；国内长租公寓市场潜力巨大，租金可观；随着国家今年出台的一系列支持指引政策，长租公寓未来发展可期;a股相关上市公司中长租公寓的主营业务占比有所提升，上市公司亦积极布局此块业务。
二、长租公寓与传统租赁相比
传统房屋租赁流程分为获取房源和签约租赁两个环节，房源一般来自个人租户，住房中介作为租赁平台，负责发布信息和协助业主和租户签约。
传统租房模式存在一些弊端，无法保障租户和业务双方的权益。当前，存量物业的盘活和利用率的提高使得租赁市场具备了良好的供给基础，在人口净流入而房价持续高位的一二线城市，长租公寓市场前景广阔。
图表一：传统租赁模式存在的弊端
来源：东北证券，银砖研究院
三、长租公寓运营模式及产业链介绍
从运营模式看，国内的公寓主要有集中式公寓和分散式公寓，未来将发展为集中式、分散式以及托管式公寓并存的模式。集中式公寓分为酒店式公寓、快捷酒店以及工业改造房；
分散式公寓运营公司依托轻资产运营，主要以创业型公司为主，从个人业主处获取分散式物业，分散式公寓典型企业有自如友家等；托管式公寓通过产业链上下游强整合获取规模利润，其租赁业务往往作为一个平台和入口业务，协同带动产业链发展和获取盈利，适合集体用地开发或地产开发商业务拓展。
图表二：集中式与分散式长租公寓对比
来源：东北证券，银砖研究院
具体来看，集中式长租公寓在运营成本、管理等方面具有优势，借助规模效应，毛利率较高，适合集体用地或地产商自持地块;分散式在房源获取和出租方式等方面具有优势，适合大型地产中介。
从产业链来看，长租公寓产业链可以分为上游物业资产，中游长租公寓运营商和服务商、下游租客三个环节，大数据系统辅助信息传递和收集。作为资金和资源双重密集型行业，长租公寓也需要相应的金融机构支持。
图表三：长租公寓产业链
来源：东北证券，银砖研究院
长租公寓产业链盈利点主要包括：物业资产的升值(对重资产自持物业的企业，项目退出时，流动性较好、升值空间较大的区块可获得较好的资本升值)；第三方服务的盈利(设计装修、家具供应商、维修保洁等)与附加服务的盈利(租金贷款、社交娱乐、搬家等)；公寓经营商的网络信息平台的盈利(o2o客户渠道获取平台以及客户数据信息搜集等)、金融机构服务的盈利(譬如将长租公寓租金收益等作为底层资产发行abs的租约证券化；提供房贷、装修贷的租赁金融等)。
四、长租公寓用户年轻化
1.拥有个性化需求
那么，长租公寓的人群有哪些?我们通过《魔都新租赁时代白皮书——长租公寓租赁报告》来研究长租公寓的客户特质，解密一线城市年轻人的租住状态。总的来说，上海长租公寓的租客大多比较年轻、工作经验较少、薪酬水平适中、希望通勤时间在一小时以内、看重长租公寓的私密性。
2.用户年轻化
长租公寓在年轻化的群体中有着潜在的市场。我们从上海长租公寓租客的年龄、工作经验、月收入情况来看，35%的客户为23-25岁之间，而38%的租客的工作经验为2年以下，32%的租客的月收入为6001-8000元之间。
这充分说明长租公寓的主要客户群体为刚毕业的年轻人，他们工作经验较少、薪资适中，因此相比于买房，租房是性价比更高的选择。此外，一线城市的限购政策也制约了年轻人的购房需求。
图表四：上海长租公寓租客年龄情况
来源：银砖研究院， v 领地长租公寓租赁报告
图表五：上海长租公寓租客工龄情况
来源：银砖研究院， v 领地长租公寓租赁报告
图表六：上海长租公寓租客薪资水平
来源：银砖研究院， v 领地长租公寓租赁报告
3.租客看重通勤便捷
交通便利性也是长租公寓需要具备的特质。据调查，有52%的租客希望长租公寓的上班通勤时间在1个小时以内，仅仅5%的租客愿意接受1.5小时以上的通勤时间。在大型城市，由于加班时间长，租客更愿意租在交通便利的区域。
图表七：上海长租公寓租客通勤接受度
来源：银砖研究院， v 领地长租公寓租赁报告
4.租客私密性及社交化需求高
从公寓的特性来看，长租公寓的私密性、服务及社交活动吸引了客户。相比传统租房，青年公寓在私密性好、装修新颖、配套完备、安全系数高、社交活动多等方面对年轻租客具有吸引力。
通过租客对于看重的公寓特性的调查，73%的租客选择了私密性好这一因素，而45%的用户则是被青年公寓的装修及家具家电所吸引。这也反映了年轻人对居住品质的要求越来越高。此外，与传统租住形式缺少社交的环境不同，长租公寓有各种社交环境如健身房、各类聚会活动等社交场景提供用户社交的机会。
图表八：上海长租公寓租客看重的特质
来源：银砖研究院， v 领地长租公寓租赁报告
五、长租公寓市场潜力大，租金可观
与发达国家比，我国的租赁市场还有很大的发展空间。我国租赁人口占比 11.6%，租赁房屋占比18%，而在英国、美国、日本等成熟市场都在 35% 以上。对于我国，提高租赁市场在市场中的地位也是“购租并举”的核心概念。
国内城市层面，北京、上海、深圳、杭州等流动人口集中的一二线城市与国外相比，尚未饱和。租赁房屋占比仅为 20%左右，租赁人口占比也没有超过 40%，相对于纽约、旧金山等对标城市高达 60%左右的租赁人口占比和 50%左右的租赁房屋占比，差距明显。
目前，我国长租公寓的分布区域主要为一二线城市。以品牌公寓服务商魔方公寓为例，其目前布局的项目均在一线和重点二线城市，其选址城市前主要考虑城市的gdp和人口导入能力。
我们从租赁市场的需求方来说，近来被授予学位的高校毕业生同比增长速度维持在5%左右，因此每年长租公寓的增量潜在客户以百万计。从现有的租赁人口看，据链家研究院对于租赁市场缺口的估算，按户均一套、人均一间的标准，北京租赁人口大约731万，租赁房屋数量(间)大约是300万，租赁缺口大约431万间(折合220万套)。
依据这份数据，上海、深圳的租赁缺口也分别在586万间和223万间。此外，二线城市的抢人大战、国家的棚改政策，促成了二线租赁市场的极高需求。
图表九：全国普通高校毕业生情况
来源：wind，银砖研究院
租赁市场火爆的需求、高企的房价也推升了一二线城市住宅的租金。若我们以各城市二手住宅的租金指数来估测各城市的租赁市场的价格。
在下图的六个城市中，与2017年5月相比，除了广州与天津，其他四个城市的二手房住在租金指数都有了一定程度的上涨。从二手住宅租金指数来看，深圳与北京的二手住宅租金指数2017年5月同比分别上涨7.6%、6%。而从租金增速上来看，深圳、北京等热门城市有租金加速上行的趋势。
图表十：各城市二手住宅租金指数
来源：wind，银砖研究院
相比于一般的租房，长租公寓的面对人群为中高端的收入人群，存在配套设施上的溢价。一般来说，由于服务、装修等配套服务的溢价，长租公寓比普通的租房的价位来说相对较高。
以广州为例，白领公寓定价每月为3000~4000元左右，服务式公寓每月租金大约为5000~6000元，每间房可住1~2人。而上海，以七宝自如寓为例，其地理位置为外环附近，因其loft户型及年轻时尚的装修，月租金达到了5500元左右，单间比普通的合租房贵2000-3000元左右。
此外，其水电费单价也是普通住宅的3倍左右。由于价格方面的劣势，长租公寓供应商需要在长租公寓的品牌、装修、配套服务上重点完善，才可以吸引更多的消费者。
六、政策红利促进长租公寓发展
从政策层面来看，我国的住房销售市场经过几十年的发展正在走向成熟，我国正在经历房地产市场的一次新的改革。我国的房产租赁市场的方针可以追溯到2014年左右，国务院印发国家新型城镇化规划(2014-2020 年)，文件中指出“租售并举”和大力发展“住房租赁市场”的重要性。
租售并举和大力发展租售市场逐渐进入政府房地产行业的政策导向，资产证券化的金融工具也有所运用。 2018 年的政府工作报告中指出，我国将加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。而2018年4月，首份住房租赁资产证券化文件正式落地，意味着住房租赁市场的金融环节开始迈向新纪元。
目前，房地产租赁政策已在各地得到了初步有效的实施。据中原地产不完全统计，全国发布租赁新政策的城市超 50 个，已有超过 10 个城市开展租赁类土地出让，供应量超过8万套。
其中，具有代表性的是，2017年上海政府计划将张江科学城内部通过增加住宅满足就业人口居住需求，新增住宅建筑面积约920 万平方米，其中890万用于租赁住宅。张江作为上海的年轻人口大量导入的区域，其大部分新增建筑面积为租赁的属性，可见一线城市对于满足住房需求、吸引人才流入的重视。
图表十一：我国中央和地方租赁市场政策汇总
我国众多知名房地产商的长租公寓主营业务取得亮丽成绩，随着国家政策引导与扶持，相关企业将长租公寓的发展计划放在重要的战略位置。
七、上市公司长租公寓业务
2017年，我国众多知名房地产商的长租公寓主营业务取得了亮丽的成绩，随着国家政策引导与扶持，相关企业在制定未来企业战略时，也将长租公寓的发展计划放在重要的战略位置。众多银行也对长租公寓的融资进行了大力度扶持。
图表十二、我国知名房企关于长租公寓的发展规划
来源：全筑股份2017年年报，银砖研究院
图表十三、金融机构(银行)对长租公寓的支持
来源：全筑股份2017年年报，银砖研究院
对涉及长租公寓的部分a股上市公司的主营业务进行介绍：
万科a(000002)：万科是中国最早进入租赁住房市场的开发商，从2007年万科就开始布局，国内第一个中低收入家庭宜居租赁住宅示范项目——万汇楼2008年就已经开业。
2014年，万科租赁住房开始进入大规模推广阶段，目前已成为中国首屈一指的集中式长租公寓企业。公司已跻身全国最大的集中式长租公寓服务商行列，截至2017年底，已在全国29个城市开业96个项目，已开业房间数超过3万间，获取房间数超过10万间。
目前已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”。泊寓致力于满足城市青年人群的中长期租住需求。截至报告期末，泊寓业务已覆盖29个一线及二线城市，累计获取房间数超过10万间，累计开业超过3万间。
世联行(002285)：公司旗下的红璞公寓以集中式公寓为主要体现，2017年集团产品中心在以往产品标准化1.0的基础上深化、改革，发布了产品标准化2.0，并在广州、武汉、杭州、郑州、西安等城市进行了项目落地。
并且叠加公司多业务资源，大力开展和各级政府、国有租赁平台、地产开发商、资产型国企、村集体等资产端广泛多元、定制化的合作模式，截至2017年12月31日，全国签约间数突破10万间，完成了2017年制定的全国目标签约总量。
除广州、武汉、杭州、成都、郑州、济南传统六大核心城市外，厦门、西安、苏州三座后起之秀也在房源拓展上做出贡献，九大城市签约总量占全国总量的90%以上，市场布局29城，覆盖核心一二线城市，已进入了中国长租公寓品牌第一梯队。在管运营房间约3.5万间，平均出租率81%，2017年公司公寓管理业务实现收入2.08亿元，同比增加387.64%。
2017年是世联红璞飞跃式发展的元年，完成了全流程、线上化的运营平�...