一、增值税纳税义务时间的政策依据
财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：
（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
（三）纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。
（四）纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
（五）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。
二、如何理解纳税义务发生时间
根据国家税务总局货物和劳务税司编写的《全面推开营业税改征增值税试点政策培训参考材料》政策解读，理解《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定应从以下几个方面掌握：
1、如何理解“先开具发票的，纳税义务发生时间为开具发票的当天”
纳税人发生应税行为，由于增值税实行凭专用发票抵扣税款的办法，购买方在取得销售方开具的专用发票后，即使尚未向提供方支付相关款项，仍然可以按照有关规定凭专用发票抵扣进项税额。因此，如果再以收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天作为销售方的纳税义务发生时间，就会造成增值税的征收与抵扣相脱节，即：销售方尚未申报纳税，购买方已经提前抵扣了税款。此外，为使纳税人开具增值税普通发票与开具专用发票的征税原则保持一致。本条规定：如果纳税人发生应税行为时先开具发票的，纳税义务发生时间为开具发票的当天。需要注意的是，以开具发票的当天为纳税义务发生时间的前提，是纳税人发生应税行为。
2、如何理解“收讫销售款项，是指纳税人发生应税行为过程中或者完成后收到款项”
（一）按照收讫销售款项确认应税行为纳税义务发生时间的，应以发生应税行为为前提。
（二）收讫销售款项，是指在应税行为发生后收到的款项；
综述可见：纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。
小白说税法三、房地产开发企业的纳税义务发生时间
房地产开发企业销售自行开发的房地产，在原营业税税制下，收到预收款时即确认为纳税义务发生，“营改增”试点后，根据国家税务总局货物与劳务税司的解读，按照增值税原理，收到的预收性质款项时，没有实现增值税纳税义务，不确认纳税义务发生，但是考虑到房地产开发企业的项目特点，收入与支出期间极不匹配，为平衡税款入库时间，需要按照增值税政策规定预缴税款。
1、房地产开发企业收取“诚意金”、“订金”和“认筹款”的增值税纳税义务时间
房地产开发企业销售不动产，在开盘之前收的“诚意金”、“订金”和“认筹款”，由于应税行为没有发生，而且房地产开发企业收取“诚意金”、“订金”和“认筹款”时，没有签订《商品房销售合同》，也就说不上合同确定的付款日期了。由此可见，房地产开发企业向购房业主收取的“诚意金”、“订金”和“认筹款”，按照财税〔2016〕36号《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第（一）项的规定，不需要缴纳增值税。因此，房地产开发企业在开盘之前收的“诚意金”、“订金”和“认筹款”不构成增值税的纳税义务，在“其他应付款”会计科目进行核算。
2、房地产销售期房收取的预收款或银行按揭款的增值税纳税义务时间
房地产开发企业开盘之后，发生销售不动产，收到购房者的预收款，或者开盘之前交了“诚意金”、“订金”和“认筹款”的业主与房地产开发企业签订了《商品房销售合同》，则房地产开发企业将开盘之前向业主收取的“诚意金”、“订金”和“认筹款”从“其他应付款”转到“预收账款”会计科目，或者房地产开发企业收到银行按揭款时，按照国家税务总局公告2016年第18号的规定向主管国税机关预缴增值税。一般纳税人预缴计算：应预缴增值税＝预收款÷（1＋11％或者5％）×3％
因此实务中根据房地产项目销售特点，房地产开发企业销售的期房在未完工期间，还没有移交开发产品给购房者，还没有发生增值税纳税义务时间，真正的增值税纳税义务时间为房地产开发企业将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间，具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准，若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准，如果开发产品移交时间滞后于购房合同中约定的时间，以房地产开发企业办理开发产品移交或交钥匙的时间。
四、增值税发票开具
根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）九、《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）附件《商品和服务税收分类与编码（试行）》中的分类编码调整以下内容，纳税人应将增值税税控开票软件升级到最新版本（v2.0.11）：（十一）增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。
“未发生销售行为的不征税项目”下设601 “预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”。
使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。
1、收到首付款时，应按3%的预缴率预缴税款，开具“不征税”普通发票。5月1日前应预缴增值税＝预收款÷（1＋11％或者5％）×3％，5月1日后应预缴增值税＝预收款÷（1＋10％或者5％）×3％。
2、贷款到账后，应按3%的预缴率预缴税款，开具“不征税”普通发票。5月1日前应预缴增值税＝预收款÷（1＋11％或者5％）×3％，5月1日后应预缴增值税＝预收款÷（1＋10％或者5％）×3％。
3、5月1日后发生纳税义务，即正式交易完成后开具适用税率或者征收率的增值税发票，按10%的税率或者5%征收率计算销售额和销售税额。