原创：王毅地产成本圈
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上海君澜律师事务所 陈来悯律师
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from张彤、休伯特兰佩萨德博士《发现你的蓝海》
建设项目成本与合约尽职调查业务指南（上）
作者：王 毅（上海第一测量师事务所有限公司 副总工程师）
指导：陈海舸（凯谛思中国华东区 董事总经理）
随着我国房地产市场并购业务的兴起，地产公司成本管理或工程造价专业人士越来越多的开始介入到尽职调查这项业务之中。
尽职调查（due diligence），直译为中文是“恪尽职守”或“谨慎处理”的意思，业务字面解释为“调查目标公司是否恪尽职守”。这项以往在成本造价行业不太容易接触到的内容，在投资领域、律师、会计师行业却是经常遇到，而且还是关键业务。
本文作者结合多年从事该项业务的经验，总结了造价专业人员从事该项业务的具体内容、方法，为读者提供参考。
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作为一个成本管理或造价人士，
尽职调查，这件事与我们有什么关系？
尽职调查涉及专业包括法律、税务、财务、商业、市场环境、人力资源、技术、内控、信息等，在尽职调查业务过程中各专业互相依存，其中对于建设项目成本与合约方面尽职调查是较为专业且独立的分支，建议由造价专业人员完成。
造价专业（具体包括建设项目成本与合约两部分内容，下同）尽职调查与上述其他专业的关系参见表1：
造价专业人员在本专业尽职调查过程中，既可以就上述内容出具独立专业尽职调查报告，也可以与其他专业配合将其作为尽职调查报告的某一专业章节。
由此可见，尽职调查对于造价人员的综合素质要求比较高，必须“广而深”：不但要求本专业研究透彻，而且要求熟知财税、法律、工程技术等专业知识，更要求具备有较强的沟通能力。
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启动前，需要理清的一个问题
－雇主目标是买公司，还是买资产？
尽职调查的范围、方式和方法需根据双方的交易方式确定，即采用股权并购还是资产（物权）收购方式，简而言之就是“买公司”还是“买资产”的问题。
股权并购：通过收购目标公司股权或认购目标公司的增资从而获得目标公司股权的并购行为；
资产收购：指投资方通过认购目标公司有价值的资产实现投资目的行为。
建设项目成本与合约尽职调查对两种交易方式关注点如下表所列：
2.1建设成本合约尽职调查的内容
由造价专业参与的建设成本合约尽职调查，常见于投资方收购在建工程项目，包括股权并购、资产（物权）收购两种方式，前者较为复杂且周期长，如涉及对于已签订建设合同的调查梳理及风险提示、已发生和待发生建设成本的合理评估，以及相关意见及建议。
2.2 成本合约尽职调查与结算审价的区别
建设成本合约的尽职调查与结算审价既有联系又有区别，如下表所列：
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尽职调查所需要遵循的七项基本原则是什么？
为顺利完成尽职调查，笔者建议承担此项工作团队在业务进行之中始终秉承以下原则：
原则一：保密原则
保密性在于收购方包括机制调查团队，为转让方就交易行为以及调查资料尽到保密义务。除了职业道德约束之外，也是为降低转让方顾虑以获得其积极配合的有效手段。在尽职调查之前双方一般会签署保密协议，完成尽职调查时注意就合同信息、成本信息保密，在尽职调查结束后保密条款依旧有效。
原则二：以目的为导向
尽职调查的一切工作应围绕并收购目的展开。不同的并收购目的尽职调查的结果不尽相同。例如对同一处在建房地产项目：以取得后续经营权为目的尽职调查更关注物业的可持续经营性；而以财务性投资为目的的尽职调查，更关注各类成本及相关风险。
原则三：不同标的、各有侧重
建设成本与合约尽职调查应结合不同类型标的展开，例如对于酒店类在建项目应重点关注装修及设备类成本，对于仓储及厂房类则应重点关注建筑与结构成本。
原则四：全面和重点相结合
抓住重点的要旨在于将全面和重点相结合。具体建议采用abc分类等方法对于重点内容进行调查。例如时间跨度在项目集中建设期的合同、大于100万元合同、总承包及主要专业分包合同等。
原则五：关注关联交易
关联交易往往因涉及财税等目的导致成本失真。建设成本与合约尽职调查应结合法律、财税调查结果出具专业成果意见。
原则六：审慎、独立
对于属于尽职调查范围之内的事项，应尽到审慎职责，对于任何书面或口头资料信息，应持怀疑态度深入了解及探究，对于异常情况应反复甄别，数字上讲究严谨，确保相关数据均有出处，并做保守估计。
例如，对于以收购在建工程项目为目的 尽职调查，应依据相关施工合同，区分已发生、即将发生、可能发生签证变更情况进行充分估计。同时作为专业咨询单位（假设由造价咨询单位实施），尽职调查实施方应独立于收购方和转让方的意志，在充分获取合同、补充协议、签证变更单等依据并进行综合分析基础上，完成客观独立判断，给予委托方专业意见和建议。
原则七：完整透彻分析
本条原则要求调查有一定深度，例如对于重大变更，应仔细分析性质、产生原因、金额、是否存在交叉索赔等。
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尽职调查的基本流程
尽职调查涉及的专业包括：法律、税务、财务、商业、运营、市场环境、人力资源、技术、内控、信息等。
笔者认为造价专业与上述专业均存在联系——且对于上述专业尽职报告进行专业补充，如下图所示：
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详细分解－尽职调查的方式方法
主要包括确定尽职调查的工作范围、尽职调查资料清单、现场访谈、工作底稿整理共四方面内容。
5.1 确定尽职调查的工作范围
尽职调查需要在约定范围内进行，根据第4条所述“以目的为导向”、“针对不同类型收购标的”以及“全面和重点相结合”原则，与决策层或者委托方明确范围，切忌大包大揽。这是因为如若将范围定的过于宽泛，不但调查成本增加，也会导致调查时间的无谓延长，甚至可能包揽不属于本专业力所能及范围内的调查事项造成失职导致不必要的执业风险。
在不同的交易方式下尽职调查的范围和重点截然不同。以在建工程为例，收购方进行资产并购的目的可能为财务性投资或者战略性投资。前者注重短期利润，后者则是为了运营资产并获得人才、客户、供销渠道等战略资源。收购方收购目标公司的资产可能是全部或者是部分，造价专业人员应结合在建工程的权属情况、每一项在建工程（如为多项目收购）查验相关资料，要求转让方说明在建工程的实际实用情况，是否存在未取得竣工验收即投入使用的情况等。
5.2 尽职调查资料清单
尽职调查清单应结合调查范围、调查对象特点、内容及方法，有针对性的确定。除了要求转让方提供的相关法律权属文件及财税文件账目资料外，建议在建设成本与合约专业提供以下资料：
(1) 合同台账及合同。包括土地出让合同、前期配套合同、勘察设计合同、咨询服务合同、工程施工合同、材料设备供应合同以及相关补充协议。根据国内行业惯例尤其要注意备案合同与补充协议的差别，判断是否存在合同风险以便在调查结论中披露，如下例所示：
【示例】尽职报告对于“备案合同与补充协议”的描述
××项目一期包含三个向政府部门备案的总承包合同。然而均被补充协议的条款所覆盖。在一期一标段和一期二标段，补充协议几乎修改了总承包合同的所有条款。根据补充协议列出的解释优先次序文件，补充协议的解释权应该高于总承包合同。由于总承包合同是在政府部门唯一备案的文件，如果产生争议，法院可能会考虑总承包合同条款，而不是补充协议条款。但是这种形式可能会对收购方造成潜在风险。
一期三标段只包含了一个总承包合同和五个补充协议。总承包合同对应建筑面积为188,724 m2的工程。根据第一份补充协议，总承包单位转换为只对管理负责的管理总承包商。第二份补充协议和第三份补充协议简化4个施工块（b1到b4）的工作面积至13,621 m2。第五份补充协议对应17号施工块的施工。第四份补充协议是对b1至b4施工块工程小范围的修改。目前只有b1至b4施工块处于在建状态。
一期三标段中有三个潜在风险。首先根据上述所提及的，法院可能不会考虑补充协议。其次，即使补充协议是有效的且总承包单位接受管理承包商的角色，补充协议1中没有任何关于管理配合费的说明。如果未来新的合资伙伴和总承包单位并未在管理配合费上达成一致，总承包单位可能会起诉要求赔偿损失。最后由于总承包合同是有效的且已经在政府部门备案，如果收购方想要终止合同，总承包单位有权利申请管理费用和损失的索赔。
补充协议由重要的附件组成，例如技术要求、变更协议、缺陷整改协议、独立承包合同清单、甲供材料清单以及工程量清单。然而，只有协议条款和合同条款是被结合在一起并被双方签署，这些附录并没有被加入合同文件中。
其中有些附录并没有被合同双方签字，例如变更协议和缺陷整改协议。如果在一期一标段和一期二标段，这两份协议还未被双方签署，就很可能会有一个潜在风险，即关于变更和缺陷整改的条款可能不会被执行。
(2) 有关合同价格的所有文件。工程重计量书、变更、索赔及签证、结算书、审定单、结算审价报告、及相关确认文件，以证明实施过程中已确认的工程量及其结算的合同价款、已确认调整后追加（减）的合同价款；
(3) 土地出让金、配套工程、勘察设计咨询合同、施工合同价款支付、奖罚金情况；
(4) 相关设计文件；
(5) 土地测绘报告及四至地形图、项目总图（区分完工与未完工）及竣工图、规划许可证、项目测绘面积；
(6) 地下管线、市政配套、场地标高、土壤情况、地勘报告等资料；
(7) 项目进度情况（说明及横道图）、开竣工日期；
(8) 地方法规；
(9) 其他。
所收集的资料应根据全面和重点相结合原则经过细致筛选，甄别其有效性，做到在有限的时间及精力情况下，尽可能多的发现并提炼有价值的信息，尤其是相关风险，并在时间和空间点上均能抓住主要矛盾。尽职调查也是动态的过程，如果资料一时难以获取不必等到收集齐全，边调查边总结边收集，随着调查的不断深入随时跟进新的情况要求补充新的资料。同时还须注意资料之间的相互印证。
5.3 现场访谈
现场访谈是搜集项目信息的重要手段，通过与目标公司的各层级人员当面沟通获取书面资料难以获取的新的信息或者作为根据书面资料所作结论的佐证。现场访谈较考验调查人员的沟通能力。由于尽职调查的结果很可能导致目标公司人员的更迭，因此现场访谈最主要的原则是消除被访谈人员的疑虑、紧张甚至敌意，尽可能营造轻松随和的沟通环境。例如从拉家常开始，慢慢引导逐渐抵达核心主题。
对于在建工程除了与项目建设单位人员沟通外，建议找到项目乙方，如与主要设计单位、施工单位、咨询单位沟通，从不同角度了解项目的情况，辅助判断对于已存在合同的处理意见，甚至可以寻找项目新的价值点与风险点。
现场访谈还可以当面考察目标公司成本人员的专业能力，以便对于收购之后专业人员的安排提供专业方面建议。
5.4 工作底稿整理
以在建工程转让为例尽职调查宜侧重于项目相关审批手续、相关建设协议、工程款支付及在建工程的权利障碍等内容。包括：
(1)土地情况、项目开发/建设的各项审批手续；
(2) 勘察、设计、监理、材料设备采购、施工合同、维保合同的审查，并包括已经履行和正在履行的合同；
(3) 工程量支付情况：如审查履行完毕的工程量是否结清，正在履行的工程量是否按期支付及有无拖欠情况等。
基本工作程序包括以下6个步骤：
(1) 按照项目分期、分区对应成本科目进行分类，例如土地出让、配套类、设计咨询类、施工类、维护保养类。
(2) 审查资料是否齐全，如不齐全须提请补充。
(3) 按照时间或其他特定顺序排列每一类别的资料。
(4) 将所有资料编号、装订成册并编排页码。
(5) 编制资料目录。
(6) 按照约定套数复制。
小结
[主编小结] 在我国的房地产开始白银时代、市场竞争白热化的大环境之下，并购、合作、重组日益增多，在一些公司也是家常便饭——尽职调查，因此走入地产公司成本同行的视野，还伴有困惑。
尽职调查，在地产成本圈的交流群也曾发起讨论，但没有能形成有价值的产品贡献于行业。因而，我特地邀请经验丰富的业内专家王毅先生为我们分享一篇。想不到作者竟然洋洋洒洒地写了12,000字，还邀请凯谛思中国华东区董事总经理陈海舸先生作为专业指导，专业、敬业之心令我敬佩。
我细细品读之下，尽职调查，从陌�...