公寓可谓是楼市小而美产品的代表，住宅类公寓一般在30-60平米左右，精装修交房标准，购房者拎包即可入住。加上地段普遍较好，便于上下班，很受年轻人和投资客的欢迎。
由于公寓的面积普遍较小，因此总价也要比普通住宅来得更低，让更多人能买得起，同时还降低了还贷压力。
旺地
选择租公寓居住的人，会更看重周边的配套设施是否齐全，交通出行是否方便。投资这些地方的公寓，虽然前期投入成本较高，但预期的租金也会更高。地理位置是投资和购买公寓的关键要素之一，是体现公寓投资价值的重要支撑。
投资公寓周边交通配套最为重要，比如是否靠近公交线路或车站等。公寓功能用途也是投资要考虑到的一大要点，使用功能的多样，空间利用更加灵活，从而也为收益回报提供保障。
功用性
从功用上来讲，公寓要在确保根本寓居功用的基础上，更考究舒适性，功用的齐备性、效劳和结构的合理性。首要，单套公寓的面积要到达120平方米，这样它才干在室内功用分区上做得比较好，面积过小，就不能表现分区，那么舒适性和功用性就大打折扣了。
并且，公寓的空间面积也大概大，这个空间面积首要表现在层高上，前期的通常居处，不太强调层高的问题。公寓的平面面积大了，假如层高不行的话，简单让人有种压抑感，所以公寓通常需求层高在2.8米以上8。在配套上，公寓要到达24小时电梯和24小时热水的规范。
公寓投资的收益
任何投资品都有两面性，优势与缺点并存。但看一个项目到底值不值得投资，还得看看其收益如何。一般来说，公寓投资的回报主要来源于租金。比如一套公寓买的时候是120万，每月租金为4000元，那根据粗略的租金回报率计算公式：
租金回报率=（月租金*12）/购买房屋总价=（4000*12）/120万=4%。
而目前公寓投资的租金回报率在3%-5%之间，但也有不错的公寓回报率可达6%。值得一提的是，公寓出租后，租金也不会一直不变的，如果该区域房价上涨，那租金也会跟着上涨，回报率也将更高。
公寓的劣势也比较明显，面积小，采光通风等不尽如人意，不适合常年居住，而且产权多样，有的70年，有的40年，购买时需要了解清楚。
高税费转手交易难
根据政策，住宅二手交易可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%只60%的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税，各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%至14%。
房贷利率高年限短
虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响，但因为是商用性质物业，只能获批较高五成、最长10年期的贷款，而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前，商用项目贷款利率一般为基准利率的1.1倍至1.3倍，而住宅贷款利率多是上浮1.1倍，比起住宅来说，公寓的利息支出就高了很多，也就不划算了。
管理费水电费更贵
公寓比住宅来说，管理费和水电费都会高出很多，因为公寓是按照商业水电费的标准来收取的。比如如果住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2元/立方米，商业物业用水的收费标准就会达到为4元/立方米；住宅的用电收费标准为0.5元/度，公寓的用电收费标准就可能会是1元/度。另外，商用公寓的管理费一般都要3至10元/平方米/月，比普通住宅1至4元/平方米/月价格要高得多。
不能入户没有学位
购买商用公寓是不能入户的，虽然不少商用公寓地处市核心，附近还有名校，但因不能落户也无法入读学校，这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，其后期利润将大打折扣。