休斯顿，德克萨斯州第一大城市，墨西哥沿岸最大的经济中心，全美第四大城市，美国工业、石油业、航天业、医疗业、以及新兴科技产业的发展重地。在全美房产投资热如火如荼的当下，休斯顿房产市场的吸引力在哪里？
越来越多的移民，放弃了挤在东部或者西部的大城市，放弃了过消费水平高，生活质量差，经济压力大的生活，转而走向正在发展的休斯顿，这里的工作机遇，待遇水平，生活质量，生活成本，设施资源医疗都有很好的保障，给人更好的生活。
首先我们来聊一下德州。
不知道德州给您的第一印象是什么？西部牛仔？ 枪支泛滥？ 在美国有一个很著名的谚语叫：“don’t mess with texas ”翻译过来就是不要招惹德州人！德州的平均枪支持有数的确很高，但是不见得不安全。因为世界上还有另外一个国家也是全民皆兵且持枪，那就是世界最安全的国家－瑞士。还有人会说德州是特别的保守州？其实也不尽然，后面我会和大家更具体的来讲讲德州的多元化。
首先我们来了解一下德州的历史。美国的得克萨斯州原属于墨西哥，1821年以前是新西班牙殖民地的一部分，之后有大量美国移民涌入。然而墨西哥政府禁止蓄奴制度存在，因此引起大量奴隶主不满，在美国的支持下得克萨斯在1836年正式宣布独立，建立了共和国。1845年得克萨斯加入美国成为美国的第28个州。并且是美国历史上唯一一个独立国家并入美国本土的。德州人非常骄傲，图片中的孤星旗原来是德克萨斯共和国的国旗。也是之后的德州州旗，逢年过节时德州人纷纷挂出这个孤星旗。
晓松奇谈有一期讲到德州时候称德州为千年老二，的确也反映在我们下面的统计中。
德州的面积排名第二，仅次于阿拉斯加约70万平方公里，比法国大10%。总人口约为2740万，仅次于加州的3900万。
过去五年，德州每年的平均人口增速约为2% ， 仅次于犹他州。（245万人口增速）约为总人口10%。从2004年至2014年的10年中，德州增加逾200万个工作岗位，是加州、纽约州和佛罗里达州的总和。
德州2016年gdp总量也是全美第二，仅次于加州，相当于澳大利亚全年的gdp。
德州2016年蝉联美国出口第一，出口总量达到$2325.88亿美金，占全美出口总额的16%。德州最大的出口类別是电脑及电子产品，去年出口总额达454亿美元。奥斯汀新的硅谷越来越多的加州的高科技公司都在奥斯汀设厂或者办公室。石油和煤炭产品出口也达到441亿美元，化工产品出口总额为399亿美元，机械产品(不包括电子产品)有248亿美元，交通运输设备则有232亿美元。
世界500强企业，其中53家总部位于德州，总量排名全美第二，仅次于纽约州的59家。
最后一点也是非常重要的一点：德州无个人所得税，个人所得税收是联邦税收＋州和地方税收。加州和纽约州大约10% 个人所得税。德州的共和党执政的州政府推行小政府政策，对在德州注册的小企业免收企业所得税。德州的一些县市政府也出台了地方优惠政策吸引外国企业进驻。这让德州成为很多投资者的天堂。许多500强企业，因为税收优惠，纷纷将总部和主要办公区迁址德州。
自然环境：北德州四季分明，南德州类似于广东，但是光照充足，不潮湿闷热。
教育系统：全美国最好的高中在德州。（us news & world report）整个德州也有86所高中进入了最佳高中1000强的榜单。休斯顿的莱斯大学在美国大学本科中排名第17。德州的两所公立旗舰大学-德克萨斯大学奥斯丁分校和德州农工也是名声不错。
交通便捷：德州公路总长超过48万公里，居全美第一位；机场30多个，其中达拉斯国际机场是美国第二大机场，休斯敦是第四大机场。德州还有29个海港和内河港口，其中休斯敦港是美国对外贸易第一大港，吞吐总量居全美第二。因地理位置独特性，德州还是连接北美和拉丁美洲的重要贸易枢纽。
生活成本：若经生活成本调整，德州人均收入超过加州，接近纽约，但若计入州和地方税，德州人均收入又将大大超过纽约。
左边地图可以看到德州的四大城市达拉斯，休斯顿，圣安东尼奥，和奥斯汀。组成了一个三角地带。在福布斯next boom towns评选中，德州四大城市全部进入榜单前十名！
而且除了经济，教育等，德州的体育也是非常厉害，尤其是橄榄球，和大家熟知的nba篮球。
下面我们具体来聊一聊休斯顿。
火箭队和姚明肯定是大多数人的第一印象 。有些人可能还会知道休斯顿宇航中心，很多电影在飞船上都会说：copy houston。之前有则新闻关于北京大妈卖一套房子可在美国休斯顿买六套，后来一度有文章出来打假，说法夸张，但是我想说如果您有一位专业负责的地产经纪人帮您置业和管理，这则新闻也未必不能实现。
休斯顿在全美50大城市排名为发展最快第三名。
休斯顿为全美第四大城市，德州第一大城，面积达1,696平方千米，人口230多万。休斯顿面积大到可以能把纽约、华盛顿、波士顿、旧金山、西雅图、和迈阿密都收入囊中。市区面积大概是北京的四倍。9个郊区县加起来比麻省还要大。气候上为亚热带气候，每年10月－5月气候最佳，夏季光照强，气温较高。
除了石油天然气，休斯顿的支柱产业还有医疗，航运和航天。世界500强的其中23家的总部设于休斯顿。因此休斯顿拥有更多的工作机会，和更低的失业率，和大量的外州和国际职业移民。休斯顿是美国第二国际商港仅次于纽约港、货物吞吐量超过 2 亿吨。休斯顿是约翰逊航天中心和训练基地的所在地，也是美国宇航员和地面控制中心的基地。很多人不知道，休斯顿的德州医疗中心是世界上最大的医疗研究中心。
以休斯敦为例，白人，黑人，墨西哥人和亚裔在2010年人口调查统计中所占的比例分别为38.8%，16.7%，35.9%，和7.7% 。目前大休斯顿地区亚洲人口接近60万，华裔15-20万左右。并且每四个休斯顿人就有一个出生在国外， 美国的平均数是7个人。同时92个国家通过领事馆或贸易办事处在这里派有官方代表，使休斯顿的领事团排在全美第三。
国航休斯顿－北京直飞航班每天一班，东航将开通休斯顿－上海。美国境内航班重要中转站。 市内交通有四个环线，有全美最宽的高速公路，10号公路最宽区域有21条车道。
休斯顿在全美50大城市排名中是生活成本倒数第三名。低房价和税收，更多的工作机会，廉价劳动力，商品和汽油，优质的教育和医疗条件等关乎着休斯顿人实际的生活质量。
住房上，截止2017年6月，休斯顿独栋别墅中间价为23.9万美金，均价为30.4万美金。同比增长4%左右。30万这个价位在休斯顿可以买到3000尺左右，年代比较新的郊区学区房。4-5个卧室、 二层挑高顶、甚至后院有游泳池都可以在30万以内买到。
实质性收入全美第一：
2015年大休斯顿地区的人均家庭收入为$60,096，考虑生活成本调整后为$62,136，全美第一。
据《商业内幕》(business insider)报道，依据50-30-20规则，即收入的50%用于购买必需品、30%用于自由支配项目、20%用于储蓄的原则，休斯顿需要56223美金可过上比较舒适的生活。而旧金山四口之家年收入低于$10.5万就被列为低收入家庭，低于$6.58则为特别低收入家庭。而洛杉矶，西雅图需要$7.2万，波士顿需要$7.8万。
休斯顿不仅有优质的公立基础教育，还有南方哈佛之称的莱斯大学，和排名不错的休斯顿大学，贝勒医学院等高等教育。
休斯敦downtown南部有世界上最大的医学中心-德州医学中心，拥有21家知名医院—包括全美排名第一的癌症医院m.d. anderson癌症中心，全美国名列前茅的综合性医院methodist hospital， 有儿科排名前十的texas children’s hospital， 还有全球知名的心血管等专科医院。其中包括3所医学院，两所大学，两所药学院和口腔学院。德州医学中心每年接待约720万名病人，拥有10.6万名员工；平均每年接待1.6万名来自海外的病人。这边看病非常的人性化，免费专门的翻译陪您就诊，所以现在新兴的医疗中介在休斯顿发展壮大。
大休斯顿地区大概有15-20万华人，除了加州和纽约州，第三大华人聚集地区。休斯敦的中国城是一个不断发展不断扩张的新城。在以百利大道为中心的几个街区内，集中了十几家大大小小的中国超市，一百多家不同口味的中国餐馆和数不清的中国诊所，旅店，和商店。华人在休斯顿是非常活跃的一个群体，在休斯敦成立了很多的社团组织和同乡会经常有很多聚会和文艺活动。
最后我们来了解一下休斯顿地产市场的一些特点：
房屋价格低。有的朋友可能听说地税略高，目前在休斯顿老区的地税在2.5%左右，新区在3%左右。房产税包括学区税，郡的地区税和water district的税。water district的税会随房屋的年限增长而降低。因此考虑到总价格低并且不用再付个人所得税，这个费率也是可以接受的。
学区很好。不用像东部和西部话费上百万美金买学区房，在休斯顿20多万就可以买下来，若不考虑年代甚至不到20万就可以买到很好的学区房。
大部分为新房，户型好，节能减排，维护费用低。
超大型社区，设施非常完善，包括人工湖，绿地，健身房，自然公园，水上乐园，儿童活动，狗狗公园。 而物业费每年只有1000左右。
2015年底到现在石油价格下跌严重，对于休斯顿的能源产业来说的确很大影响，但是由于休斯顿的产业越来越的多元化，不再仅仅集中在能源产业，所以房价影响不大 还在稳步上升阶段。
上图可以看出，06年的独立屋中位价为大约17万而到17年已经到达23.5万，06年的均价为大约23万而现在已经涨到到30万。17年5月同比总销售量上升了12.3%， 总销售额上升了17%，独立屋的均价增长4.3%，中价增长4.4%。
最后来给大家介绍几个休斯顿华人安家热点区域：
休斯顿地图看起来和北京类似，但是面积要大很多，中间最内环的610环线公路相当于北京四环的长度，外面一圈的8号环线公路接近6环的长度。横着的10号公路相当于长安街。
不同的种族他们偏向有一定的不同，那现在华人比较偏向投资西部，以市中心为中点的西南方，像糖城（sugar land）、凯帝(katy)，这些城市，学区好，都是华人的首选。当然，现在也越来越多的华人向西北方向投资，像塞浦路斯(cypress)，它的学区也是非常好，另外还有梨城(pear land)，因为它是在南边离医疗中心比较近，所以有很多在医疗中心上班的朋友在那边投资。在北部也有林城(woodlands) 。因为woodlands 现在正在盖一个将近六千亩地的工业园，是由美孚石油总部所盖的，所以那边有很多豪宅，也是很多石油专业人士的居住地。目前华人也也开始不停的在那边投资。
西南区的糖城，老牌的华人区，环境优美，学区良好，犯罪率和失业率极低，全美最安全的20个城市之一。中国超市，中餐众多。房屋成交中位数40万左右。亚洲人比例大约50%。老区较多，70－80年代房屋，好处地税较低2.5%， 新的小区riverstone 华人多3.3% ，占地约15平方公里，6000户的超大型小区。十几家建筑商，30多万－200万，离中国城15分钟车程。
西部的凯蒂，位于市中心以西25英里，紧邻能源走廊，由于学区优质，房价适中，是华人买房的另一个热点区域，过去的10年亚裔人口数量增长超过了百分之百。人口上白人为40%多，亚裔30%左右。katy isd郊区最好的高中，尤其集中在katy南，这片小区都在2000年以后建成，较新，规划好，价格中位在30多万。
梨城距市中心南15英里，离医学中心只有8英里。因为环境，学区都很好，位置离市区也比较近，而且有大面积未开发的土地近些年发展很快。亚裔人口约为15%，居民教育程度很高。房屋中位在25万左右。
西北区的塞浦路斯离市中心约为20英里，位置离能源走廊，机场工业区，以及woodlands等北部商业区比较近。学区不错的白人区，亚裔不到10%。既有经济实用的20万左右的好学区房，也有起价30万－几百万的超大型社区。
——问答部分
q1、休斯顿，奥斯汀和达拉斯三个城市的教育，气候，房价，税的区别？
答：气候上，休斯顿离海边比较近，所以相对湿润一些，奥斯汀在内陆所以气候更加干燥，达拉斯在德州北部，四季分明，冬天下雪，夏天炎热。
教育方面，总体三个城市的公立教育都很好，达拉斯有两所高中排名一直是德州前三。
房价上，奥斯汀最贵，因为城市比较小，达拉斯和休斯顿价格差不多，达拉斯略贵一点。
居住环境上，奥斯汀风景会好一些，有山有水，城市比较集中。达拉斯和休斯顿工作的机会更多，华人也会更多。如果您喜欢中国超市，中国餐馆，那么休斯顿是首选。另外休斯顿南边离海边比较近，适合度假。
产业方面，休斯顿主要是能源，医疗，航运和航天，奥斯汀主要是it方面的新兴产业，达拉斯是美国南部的金融中心，很多保险公司都在达拉斯有分支机构。
q2、休斯顿的气候和哪个城市比较接近?
答：维度上和福州，广州差不多，但是没有那么潮湿闷热，光照比较充足。冬天平均气温12度不会下雪，夏天为29度。
q3、休斯顿好的学区房推荐？
答：几个华人喜欢的郊区都是比较好的学区，例如华人多的唐城，凯蒂，白人区为塞浦路斯和北部的林�...