个人销售拆迁补偿住房与哪些税收有关？（清亮税政第26期）
二手房税收系列二十二 作者：吴清亮
本期提示：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，自2016年5月1日起全面实行营改增，上一期笔者着重谈了个人取得拆迁补偿款税收优惠问题，那么，个人销售拆迁补偿住房涉及哪些税收呢？
主要税政：个人销售拆迁补偿住房主要涉及增值税、土地增值税、印花税、个人所得税等。
一、增值税
根据《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函[2007]768号）规定，被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房，其形式是实行了房屋产权调换，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。因此，对被拆迁户个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题是明确的。
不过，对销售拆迁补偿住房的取得时间国税函[2007]768号做了特别的规定：被拆迁户销售与房地产开发公司产权调换而取得的拆迁补偿住房时，应按《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）文件的规定确定该住房的购买时间。也就是说，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。
全面实行营改增后，应当结合现行的个人住房对外销售增值税政策以及其购买房屋的时间来确实税收的征免。对于非京沪广深地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含）的住房对外销售的，免征增值税；对于京沪广深地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含）的普通住房对外销售的，免征增值税。
对于采用差额缴纳增值税的，城镇拆迁安置住房，其原值分别为：
（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；
（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；
（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；
（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。
二、土地增值税
《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）明确，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
三、印花税
根据财税[2008]137号文件，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
四、个人所得税
对个人销售拆迁补偿住房应按规定征收个人所得税。但对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
五、附加
城市维护建设税、教育费附加随增值税附征。
注意事项：
1、营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
2、计征契税的成交价格不含增值税。
3、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税。
附件：税政清理
1、财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（略）
发文字号：财税[2016]36号发文日期：2016-03-23 有效性：全文有效
相关内容：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。
2、财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知（略）
发文字号：财税[2016]43号发文日期：2016-04-25 有效性：全文有效
相关内容：营改征增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题。
3、国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告（略）
发文字号：国家税务总局公告2016年第70号发文日期：2016-11-10 有效性：全文有效
相关内容：（略）。
4、国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复（略）
发文字号：国税函[2007]768号发文日期：2007-07-16 有效性：全文有效
相关内容：个人销售拆迁补偿住房征收营业税及购房时间确定问题。
5、国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（略）
发文字号：国税发[2006]108号发文日期：2006-07-18 有效性：全文有效
相关内容：城镇拆迁安置住房原值确定原则及个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
6、国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知（略）
发文字号：国税发[2005]172号发文日期：2005-10-20 有效性：全文有效
注：根据《国家税务总局关于公布现行有效的税收规范性文件目录的公告》（国家税务总局公告2010年第26号）规定，经2010年12月7日第17次局长办公会审议通过，本文件现行有效。
相关内容：（略）。
7、国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知（略）
发文字号：国税发[2005]89号发文日期：2005-05-27 有效性：全文有效
注：根据《国家税务总局关于公布现行有效的税收规范性文件目录的公告》（国家税务总局公告2010年第26号）规定，经2010年12月7日第17次局长办公会审议通过，本文件现行有效。
相关内容：个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。
8、财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知（略）
发文字号：财税[2005]45号发文日期：2005-03-22 有效性：条款失效
相关内容：一、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
二、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
注：根据《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税[2012]82号）文件规定，此条款自2012年12月16日起废止。
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