在当今商业地产领域，谁是中国no.1？
万达。
君不见，一座又一座万达广场在各地开花，不仅创造了一个又一个“城市中心”，也缔造了一部属于万达的商业神话，而万达掌门人王健林先生，也几度荣登福布斯中国富豪榜首。
既然万达是商业专家，那抱紧万达大腿，投几套万达商铺，不说几年之内跻身福布斯，但至少也能赚个盆满钵满吧？
可，事实真是这样吗？
12月4日，偶然路过红旗街，恰好又不是很赶时间，就特地跑去红旗街万达广场后身的同德金街看了一看。
尽管做好了足够的心理准备，但我还是被眼前的萧条景象猛击了一锤。如果非要用一个字来形容的话，那么我只能选“惨”。
如上面组图所展示，这条100多米的商街，有半数门市关门落锁，并贴出了出租出兑的广告。在凛冽的北风里，那些紧闭的铁门偶尔吱吖，透着一股寒意。
把时针拨回2009年，阔别长春多年后，万达扛着“王者归来”的大旗，高调入主红旗街。
彼时，在万达所描绘的蓝图里，这个“全新的第三代城市综合体”正肩负着“颠覆城市商业格局、推进商圈升级换代”的伟大使命。想必，在那副蓝图里所呈现的同德金街，应该不是今天这番景象。
当时，按照既定策略，红旗街万达广场商场内部全部由万达自持，只租不售。所以，位于商场南侧的同德金街的内街商铺就成了商业投资者的主要阵地。
2009年至2010年，一批投资者以均价25000元/㎡的价格入手这些商铺，开始了他们的万达商铺投资之旅。估计那时他们怎么都不会相信，8年过后，这些曾满载希望与梦想的商铺，这条在万达光环笼罩下的商街，最终会落得如此境地。
12月7日，我又专门跑到宽城万达广场的拾光里商街，想去验证一下，同德金街面临的困境，究竟是一个偶发的个案，还是具有普遍的共性。
从实地看，宽城万达的拾光里步行街的景气程度要优于红旗街万达的同德金街，但也远远谈不上繁荣。
步行街两侧，仍有超过10家门市关门落锁，剩余那些正在经营中的商家，也大多门可罗雀，鲜有顾客上门。
站在步行街上，眼前的景象让你很难相信，这里距离长春站北口直线距离其实不超过500米，并且，在今年9月砂之船中东奥莱开业前的4年多里，这里一直是“宽城唯一大型商业体”。
看似占尽优势，可为何总是陷入经营困境？是谁给万达商铺念了紧箍咒？原因至少有三。
紧邻万达大商业，未必是好事
万达的商业地位毋庸置疑。所以很多人认为，在万达大商旁开个小铺面，哪怕只截住一小部分客流，也足以解决温饱了。传统商圈紧邻大型商场的门市都格外值钱，是这种理论的佐证。
然而，这套理论在万达行不通。和许多传统商场不同，万达广场的城市综合体概念就是一站式囊括吃穿住用行所有消费需求，从超市到百货到美食到百货到娱乐，消费者的绝大部分需求都可以在商场内得到满足。既然如此，谁还会选择再去步行街走一圈呢？
如果说传统商场周边是欣欣向荣的话，那么万达广场周边就是寸草不生。这是基因决定的，无从改变。
缺乏专业商管团队统一管理
万达商业的成功，有很大一部分功劳要归于商管团队。商管是一个涵盖营销、品牌、团队、活动等多个条线的综合工作。正是在商管团队科学、系统的管理之下，万达广场才能突破重重困难，日益繁荣。
即便如此，一座新的万达广场也不会在一夜之间爆火，它需要时间来推广、加热，慢慢成长。
而步行街却没有这样的团队和能力，只是由多个散户集中在一起而已，从业态规划到品牌推广到活动支持，一概全无。怎么赢？
内街，商铺投资的死地
昭示面不临主街，这是制约万达步行街商铺发展的最主要因素。
如果不是特意找过去，很少有人会在红旗街或同德路上注意到，还有同德金街这样一个所在。宽城万达的拾光里步行街面临同样的难题，昭示性太差！
所以，尽管坐拥红旗街商圈巨大消费群体，尽管紧守火车站百万客流，但这两条商街却始终无法真正借力。直到今天，还有多少人只知道红旗街万达广场，却从没听说过同德金街？有多少人多次光顾宽城万达广场，却从未踏入拾光里步行街半步？这些问题，我没有准确答案，但我猜应该大有人在。
商铺如果不临主要街道，只有死路一条。在长春，已经有数不清的内街商业倒了下去，却仍旧有数不清的商业内街拔地而起，大肆宣传，用不切实际的美好未来去招徕客户。
对此，长春房产观察只想说一句：投资商铺，远离内街。
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