作者: 安居置业
嘉宾
天津市房地产交易资金监管中心
银行对账科韩永毅
综合业务科 张加蕊
存量房款监管科 王莹
新建商品房预售资金监管
一
实施背景
在现行新建商品房预售制度下，购房群众在房屋交付之前即将所有房价款交予房地产开发企业，由于缺乏对预售资金的有效监管，一些开发企业没有将预售资金专项用于商品房项目建设，出现“烂尾楼盘”，导致购房群众不能按期入住，严重影响社会的稳定。为此，市国土房管局继实施存量房屋交易资金监管之后，于2008年开始着手研究新建商品房预售资金监管工作。
二
新监管办法特点
调整了监管方式；减少监管资金额度；增加监管资金使用节点；增加节点监管资金使用额度；简化环节优化流程；引进银行保函业务。
三
资金监管业务中应注意的问题
1.本市新建商品房预售资金监管的原则？
新《办法》规定，本市新建商品房预售资金监管遵循政府监管、多方参与、专户专存、专款专用的原则。
2.本市新建商品房预售资金监管主体及职责分工？
根据新《办法》规定，政府房地产行政管理部门是本市新建商品房预售资金监管的主体。
市国土房管局是本市新建商品房预售资金监管的主管部门，负责本市新建商品房预售资金监管制度的组织实施。
市房地产交易资金监管中心（以下简称资金监管中心）是本市房地产交易资金监管机构，具体负责新建商品房预售资金的监管工作。
区、县房地产管理部门根据市国土房管局的委托，承担辖区范围内新建商品房预售资金监管建设项目现场查勘工作及相关职责。
3.本市新建商品房预售资金监管的范围？
新《办法》规定，本市行政区域内新建商品房在建项目的预售资金均应当纳入监管范围。经济适用住房、限价商品住房预售资金不纳入监管范围。
4、新《办法》对监管方式有何调整？
根据新《办法》的规定，明确对新建商品房预售资金中用于支付建筑安装、区内配套建设等费用的资金实行全程监管的同时，对独立占地的非住宅预售资金监管方式进行调整，明确独立占地的非住宅预售资金进入监管账户后，房地产开发企业通过监管系统随时提出申请，无需提交书面材料，监管机构及时拨付账户内资金。
5、监管资金标准的确定原则？
新《办法》规定，监管资金标准由市国土房管局组织相关专业机构结合区域、建筑结构、用途等因素综合测定，并定期调整公布。
根据国家有关政策、建筑设计规范、房地产市场变化等情况，市国土房管局可以对监管资金使用节点和相应资金使用额度进行调整，报市人民政府批准后公布执行。
6.预售资金监管的起止期限？
根据《办法》的规定，新建商品房预售资金监管期限，自核发商品房销售许可证开始，至办理不动产首次登记后止。新建商品房在建项目办理房地产不动产首次登记后可以申请解除资金监管。
存量房屋交易资金监管
一
实施背景
天津市存量房屋交易资金监管政策自2005年开展以来，至今已有13年时间。存量房资金监管政策自实施以来，为适应我市房地产市场发展需要，与时俱进作了两次调整，目前实施的《天津市存量房屋交易资金监管办法》是于2017修订完善。该次修订主要对监管范围作了调整，简化了有关手续，并清晰了各相关部门的应尽职责。简单的说就是，一次性付款的交易，交易双方对资金是否纳入监管有自主选择权。
二
什么是存量房屋交易资金监管？
我市存量房屋交易资金监管本着安全、快捷、便民、无偿的原则，以政府作为监管主体，通过网上打印买卖合同、交易资金委托管理、产权发证和交易资金拨付的联网操作，为存量房屋交易当事人提供的资金收付的监督管理服务。
其办理流程是：
第一步：买卖双方到不动产登记机构或有网签资格的中介机构签订《天津市存量房屋买卖协议》。
第二步：买方到银行交纳房款。
第三步：买卖双方到区不动产登记机构办理“过户”申请。
第四步：银行发放贷款到监管账户后，不动产登记机构对您的“过户”申请进行审批。
第五步：产权过户审批后，监管中心在三个工作日内将房款拨付给卖方。
三
哪种情形可以免监管？
《办法》明确规定：“买受人无需贷款支付房价款的，交易双方可以选择接受或放弃资金监管服务”。“交易双方选择自愿放弃资金监管服务的，应当签署自愿放弃资金监管服务确认书。” 同时明确“凡签署部分纳入资金监管服务确认书或自愿放弃资金监管服务确认书的，交易双方对未纳入监管的交易资金自行承担相应的资金风险和法律责任”。
四
办理免监管手续的相关问题
目前，选择资金不纳入监管的，交易双方可以到房屋所在地的不动产登记事务中心打印、签署《天津市存量房屋买卖协议》，告知工作人员交易资金不纳入监管，待工作人员录入打印好协议后，交易双方确认协议内容，尤其是其中关于资金不纳入监管的条款后，在协议上签字，同时签署协议附件《交易资金不纳入监管确认书》，除此之外没有其他关于办理免监管的要件。
五
资金监管服务需要额外缴费吗？
我市存量房资金监管在保障资金安全的同时，不延长交易时间、不收取任何费用。
六
免监管需要额外缴费吗？
凡无需银行贷款的存量房交易，选择是否资金监管是交易双方的权利，不需因此支付任何费用。
七
选择免监管需要注意什么？
对未纳入监管的交易资金，交易双方需要自行承担相应的资金风险。这个风险自身有没有能力承担必须有一个清楚的认识。二手房买卖不同于一般商品，不能实现一手交钱一手交货，买卖的过程需要一段时间而不是一下子就能完成的，这就存在先给付房款还是先申请过户的问题，谁先迈出这一步都面临着对方可能违约的风险。在此，提醒大家慎重选择是否纳入监管。对于双方并不熟悉且存在资金交割的交易，我市的存量房交易资金监管不延长交易时间、不收取任何费用，并且能够更好地保障资金安全，保护当事人合法权益，推荐大家采取这种方式交易。对于资金不存在交割或慎重考虑后仍然选择不监管的，我们提醒您，只要您的交易不需要银行贷款，那么是否接受自己监管服务的选择权在您，无论监管与否，有关部门都不会因此收取费用，不要被不法分子误导，花了冤枉钱办理了不必要的手续；第二是一定做好资金自行交割的记录和自我保护的措施，同时，政策规定中介机构是不得接受和存放交易资金的，要防止不良中介占压等行为导致资金损失。
八
如何了解交易资金监管办理状态？
1、网络查询方式： 在“天津市房地产综合信息网”，输入《天津市存量房屋买卖协议》的“协议编号”及身份证号进行查询。综合信息网网址，在签订的《天津市存量房屋买卖协议》的扉页上有提示，为 tjfdc，请大家签订了协议后一定要自己留存一份。
2、短信提示：根据交易双方在买卖协议中预留的手机号码，接收交易房屋监管资金的提示信息，在协议打印完毕、买方缴纳首付款（一次性付款的缴纳全款）、监管中心向卖方拨付房款三个节点分别向交易当事人发送提示短信，请注意查收。
新媒体实习编辑：武倩