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一线城市大多已进入存量房时代，特别是以“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新模式。通过改造后的类型分类来看，办公楼改造中，收购低估物业，通过硬件升级以及运营能力提升等方法，可以实现良好的投资回报；对传统商业零售地产改造，目前有创造性改造，变革型改造，出尘焕新型改造三类；产业园区的改造是所有改造类型中，发展最早的；出租公寓的改造往往加入互联网和资产证券化因素，为融资、经营和退出打造创新性的商业模式；此外，民宿，文化旅游商业区及住宅的改造也各有千秋。最后，例举了目前市场上的六只专注于存量改造的投资基金。
一、 背景
1、存量房时代
由于有限的土地资源，尤其是核心区域，中国房地产正在步入存量房时代。一个重要指标是，一座城市的房屋供应(住宅、非住宅)存量房交易量已经超过新房交易量。按照这个指标来看，现代的发达国家几乎毫不例外 都处在存量房时代。以美国住宅为例，美国每年房屋交易 500 万套，但满足 500 万套住房需求的 90%是二手住 房，新房只满足需求的 10%左右。而中国的房地产正从新建、开发、交易为主的市场逐步转向存量房和新建房 并重阶段，最终走到以存量房交易为主的时期。
一线城市大多已进入存量房时代，特别是以“旧楼改造、存量提升” 为核心的城市更新模式。2007 年前后， 城市存量规划的趋势开始明晰，彼时深圳新一轮总体规划成为了全国第一个从增量到存量的总体规划。2011 年， 我国的城市化水平开始超过 50%，增量和存量的比例发生了明显的变化，城市规划已经进入存量规划。2013 年， 上海的新一轮总体规划开始立项，其中明确了土地零增长的要求。从此，存量规划成为城市规划行业的一个重 要话题。2014 年，全国城镇化会议提出的六个大目标，全部是关于存量。2015 年以后，城市正式进入内向增长 模式。这个逻辑下，会有更多城市不得不去研究城市更新，诸多大型开发商和房地产基金都在内部着手存量改 造这一战略，包括万科集团、首开地产、高和资本等。
2、什么是存量？
任何资产一但建设完成（包括城市、道路、管线，高架桥等），就立刻成为存量资产。存量规划的本质和增
量规划是一样的，也是要创造价值。
3、存量改造的特点
改造类物业属于城市更新中的小型和中型项目，由于周期相对较短，在市场上更为热门，其中小型更新项目一般仅通过物业内部的装修改造，来快速提升租金价值；中型更新项目则是调整物业的初始规划和使用属性， 例如商场改办公楼，办公楼改长租公寓等。
二、 存量改造案例分析
以下通过改造后的物业类型进行分类：
1. 办公楼项目改造
据观点地产网统计显示，目前全国有 4.3 亿平方米被低估的物业面积，其中一些是硬件老旧或是运营能力 有限被淘汰，这对于投资商而言却是很好的投资机会。
根据高力国际的数据，2016 年上海全市共有写字楼大宗交易 38 笔（包括写字楼 32 笔，商务园区 6 笔），
其中涉及改造的项目有 7 个，占比接近两成。上海第一批现代化办公楼大约在 1995 年开始建造并进入市场，主
要分布在南京西路、淮海中路、小陆家嘴、虹桥、徐家汇及人民广场六大核心区域。经过 20 多年的发展，上海 市区甲级写字楼已然成为最具投资价值和稳定回报的优质资产，吸引了大批投资者和企业。但随着时间推移， 现存写字楼存在外观陈旧、设备设施老化、能耗大、缺少配套服务设施等问题，导致其出租率及租金低、管理 运营成本居高不下，亟待改造。
1) 静安高和大厦：收购→改造+业态调整→租金提升
项目位置：南京西路华山路 2 号，毗邻静安寺，地铁 2 号线 7 号线交汇。位于南京西路顶级商圈的核心位
置，东邻静安寺、西邻 1788 国际中心、北邻百乐门、南邻会德丰国际广场。周围超甲级写字楼、购物中心、五 星级酒店众多，属于上海最高档的办公区域和最繁华的商业区域。
原状：原为中华企业大厦，该写字楼建筑年代较早，规划设计等方面也有待改进。对外出租 66%，大部分 2012 年，2013 年到期，其余自用或控置。
收购时间：2012 年 10 月 收购方：天津畅和股权投资基金管理有限公司，由高和资本与国开圆融资产管理有限责任公司共同设立，
其中高和资本持股 51%。
收购价格：7.9 亿并购，收购单价约为 3 万元/平米。标的物业评估的市场价值为 7.63 亿元。
收购方案：中华企业大厦 5 至 27 层物业，体量 2.6 万平方米。为实施本次收购，高和资本联合国开行通过 信托计划、私募基金与银行贷款结合的方式完成多次杠杆收购，其具体收购安排如下：
a) 高和资本以其控制的天津畅和为平台、国开行旗下的国开金融以其控制的国开元融为平台，设立合资 公司“元融畅和”作为基金管理人；
b) 高和资本与国开金融分别制定相关方作为信托计划的一般级委托人（实际承担劣后责任）向信托计划 吹，以 1：2 的比例募集信托计划优先级出资（“杠杆一”）；同时，国开金融以其持有的物业通过非货币方式向信 托计划出资，认购信托计划的中间级信托单位；
e) 通过上述结构安排，高和资本和国开金融最终实现了自由资金出资（包括其制定的一般级委托人出资） 与整体收购对价 1:6 的超高杠杆。
改造方案：通过整体改造和运营，打造南京西路甲级地段的最新精品写字楼，吸引以金融、文化、服务业 为主的跨国企业和国内高端企业总部入驻。通过写字楼两级分化的市场断层——中间断档，区域内顶级写字楼 租金全部在 10 块以上，而普通写字楼租金在 3-5 元之间，5-10 元档次的写字楼供应为零。以填补该档次的市场 空白为定位。高和资本进行大规模升级改造和业态调整，通过外立面、室内公共区域、楼宇硬件等方面的提升 和改造，使其达到国内甲级写字楼的标准，并将中华企业大厦重命名为高和大厦，以及重新进行销售和招租。
具体的改造部位主要有：
a) 室内大堂、电梯厅、其他楼层过道展开精装。
b) 电梯内控及外呼按钮将更新，4 台电梯将调整为两台高区，两台低区。
c) 玻璃幕墙更换为更节能环保的新幕墙。
d) 卫生间整层投资客户按照一个精装考虑，散售楼层按室内精装卫生间交付。对于散售楼层，交房时可 以把 01 -03 户和 06 -08 户的走廊隔墙外移，以增大这两户使用面积，把“回”形变成“工”字形走廊。
e) 室外景观园林和咖啡厅。
改造成果：更新后，静安高和大厦的整体估值超过 10 亿元，租金从 4.0 元/平方米/天一跃升至 7.0 元/平方 米/天-7.5 元/平方米/天，被誉为当年上海写字楼市场租金增长最快的项目。入驻的租客包括金赛药业、国都证 券等品牌租客。金赛药业是亚洲最大的重组人生激素生产企业，国内规模最大的基因工程制药企业；国都证券 则是国内排名前十的专业证券公司。
借此高和资本正式进入上海市场，并将借助其在商业地产资产管理经验对此物业进行改造提升。挖掘并释 放优质物业内在价值潜力，这也延续了其在一线城市核心地段收购存量物业的核心战略。该案例是上海市城市 更新的范例。高和资本将该物业以带租约销售的方式散售予投资者，目前已完成退出。
2) 高和蓝峰大厦：全面升级带来租金快速增长
项目位置：位于北京东南三环十里河区域，扼守京沈高速、京津唐高速、京沪高速等交通要道，距离国贸cbd 仅 4 站地铁，未来会三条地铁在此交汇。
原状：原为“丹阳大厦”，是北京元鸿房地产开发有限公司于 2004 年推出的纯写字楼项目。本次收购前，为韩建集团所属的北京丹阳房产开发有限公司独家所有。大厦高 18 层，总高度 77 米，占地面积 6661 平方米，建筑总面积达 43561 平方米。楼宇硬件尚可，只是疏于日常运营，加之处于因家居、花鸟鱼虫市场闻名的十里河商圈，租金水平一直未能突破5元/平方米。周边乙级写字楼如联合国际大厦，散售价格大约 3.5 万元 /平方米。
收购方：高和资本
收购方案：2013 年 11 月 21 日，高和资本正式宣布完成对丹阳大厦的整体收购。尽管并未公开此次收购价格，但业内人士预计收购总价将在 15 亿元以上。（丹阳大厦当时的标的价格为 14.88 亿元。）
改造过程：对项目收购后进行了整体的改造定位及设计，打造高和的第一座艺术写字楼，目标租户群是传媒产业相关的 tmt(科技、传媒、it)类企业。改造后的蓝峰大厦在办公环境、空间尺度、使用功能上带来变革性 提升，工程耗时大半年，每平方米面积的改造成本达到数千元。具体改造过程如下：
a) 重修大堂，覆盖立体绿植墙、叠石水景广场绿化景观，花园办公大堂及公共区域，.改造升级楼体 景观照明；
b) 增加了智能治理 pm2.5 的净化设备；
c) 引进员工餐厅、咖啡厅配套，同时引进便利店等服务设施，满足办公白领就餐、休息等需求；
d) 引进国际一线物业服务公司；
e) 引入“资产精装修”概念，就是高和在销售的时候，与业主签一份资产管理协议，继续保留一定年 限的资产出租权，方便统一招租和物业管理，帮助新业主培养稳定的租户，尤其是大品牌租户，他们对租客品 质和整体租金能起推动作用。
改造结果：高和资本在收购蓝峰大厦后，通过整体改造和高效运营，将蓝峰大厦的租金由 4 元/平方米/天提升至 7.2 元/平方米/天，租金平均涨幅达到 75%，被评为 2015 年北京市场租金涨幅最快的写字楼。租金的提 升也令蓝峰项目的投资回报率达到 5%以上，领跑北京市场。同时， 2015 年成为北京的高端写字楼销售冠军， 成交 8.5 亿元。
3) 徐航 base（原上海航空科技大厦）：通过创意设计和完善设施配备升级租金
项目位置：航空科技大厦项目位于徐家汇商圈，周边商业氛围浓郁，配套设施齐全。但项目所处地理位置不算最佳，距离地铁 1、9 号线步行 5 分钟内即达。
原状：租金为 4-5 元/平方米/天
改造方：翌成创意资产运营管理（上海）股份有限公司
改造方案： 将项目定位为创意甲级写字楼，进行了为期半年的改造和产品的全面提升。一楼二楼增设配备圈标志性物业港汇广场持平。
4) 中关村互联网金融中心：酒店改建互联网金融中心
项目位置：位于北京中关村，中关村西区 23 号地块。
原状：前身是凯宾斯基酒店，经营状况不佳。
改造方案：功能定位为科技金融机构聚集空间，重点吸引互联网金融、要素市场、股权投资以及银证保等 各类有代表性的科技金融机构、服务平台和行业组织聚集。在海淀区出台政策支持后，对入驻企业实施了诸多 租金优惠和租房补助政策。
改造成果：更新后，吸引了互联网金融企业入驻，成为我国互联网金融产业的集群和创业企业的孵化器。 截止到 2015 年，已经有 p2p 网贷公司、第三方支付企业、金融大数据企业、金融产品搜索平台陆续搬了进来， 包括京东金融集团、百度小贷等互联网金融机构。这栋已聚集 35 家互联网金融各产业链企业的大楼，成为全国 首家聚焦吸引互联网金融行业全产业链的建筑，也成了名符其实的互联网金融中心。
5) 东海商业中心：全面整改
项目位置：地理位置极为优越，处于寸土寸金的黄浦区延安东路，属城市核心区域人民广场商圈，不仅是上海传统城区的核心商圈、多重交通线路汇聚的枢纽，亦是商务、贸易、零售、金融、信息等产业相互关联的 城市节点，10 多家商场、40 余栋写字楼、100 余家企业落户于此，配套完善、交通发达，金融商务氛围十分浓厚。
原状：其写字楼于 1997 年竣工，由深圳东海房地产发展有限公司开发，上海东海商业中心总建筑面积约为6.3 万平方米，1 至 4 层为商业，5 至 26 层为办公。
改造方案：2015 年在进行了全面的整体改造，淘汰了 40%的租户。
改造成果：取而代之的是国内外知名企业，租金上涨了 40%左右，物业管理费上涨 12%左右。目前，东海商业中心保持在 90%以上的高出租率，著名跨国企业尼尔森及 ebay、jebson 均驻扎于此。2016 年 4 月 20 日，远洋地产正式完成对上海东海商业中心的收购和物业交割（远洋地产通过某境外基金公司收购，远洋地产 作为 gp）。
6) 北京万豪中心：因时制宜地改造
改造商：上海城市地产
改造时间：2006年
原状：北京著名的烂尾楼项目“名城国际大厦”
改造方案：因为临近奥运会，先是完成了万豪酒店的建造，抓住了奥运期间酒店需求旺盛的契机。在奥运 会结束后，再一次看准了 cbd 办公物业的风口，将两座塔楼从万豪收回改造成办公楼，满租后又将第三栋塔楼 改成办公楼，并引入配套商业，通过调整定价和丰富业态，不仅酒店的利润没有下滑，办公楼和商铺的租金收 入也稳定增长。
2. 商业项目改造
对传统商业零售地产来说，由于电商的强烈冲击下，目前正在历经寒潮，这也加速了商业零售地产的 转型和改造。消费者对高品质、体验性极强的商品消费需求正在快速增加，建立以消费者为核心的“体验式 服务”模式，这就�...