一、房子租赁协议的最短期限是多久
因此，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。
在理解这个法条时还要注意以下几点：
1.房屋租赁合同期限最长20年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。
2.房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
3.房屋租赁期限超过20年，并非整个租赁合同无效;而是超过20年部分租赁期限无效，也就是租赁期限按20年计算。
租赁合同一般根据租赁的时间长短，对租金是有一定比例上浮，这主要也是根据物价上涨做出的调整，如果租赁20年租金都不上浮的话，对出租方是非常不利的。房屋本身是有使用期间的，住宅的国土使用期间是70年，商铺的国土使用期间是40年，超过了国土使用期间是会要求补缴国土使用费，这个问题不过现在还没有具体的规定。
二、哪些情况下租赁合同会无效
下列情况下租赁合同会无效：
1.签订房屋租赁合同的主体不适格；
2.租赁的房屋不符合法律规定或者合同约定：
3.租赁的房屋属于违法违章建筑；
4.房屋租赁期限超过20年的超过部分；
5.承租人未经出租人同意擅自将租赁房屋转租给第三人。
三、租赁合同应具备的条款
1.租赁主体(双方当事人)。
2.租赁物标的物，名称全称、商标、规格、型号、编号、返还时的标准。
3.租赁物的数量和质量。
4.租赁物的用途及使用方法。
5.租赁期限。指提供租赁物当事人的义务的终止和承租人权利的终止，到期承租人应归还租赁物给出租人。如果双方当事人没有确定租赁期限的，依《民法典》的规定，出租人可以随时通知承租人解除合同;反之亦可。
6.租金及租金支付的方式、期限。
7.租赁物的维修。租赁合同中，应对租赁物出租后应由出租人或是承租人承担维修、保养的责任及其费用的承担作出明确的规定，使租赁物始终处于完好和正常使用的状态，《民法典》规定，双方当事人也可以约定租赁物的维修责任与费用承担，如果双方当事人没有约定或约定不明确的，应由出租人承担维修义务。
8.违约责任：支付违约金、赔偿损失等。
9.争议解决方法：协商、调解、仲裁、诉讼。