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王维民律师丨 出售军产房的买卖合同是否有效？
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▼ 定金都给了10万，你告诉我是军产房
王涛最近遇到了一件烦心事，费了九牛二虎之力终于选好了一套二手房，该房屋无论是户型、价位、地段都让王涛甚是满意，买卖双方很快达成共识，签订了一份定金协议，王涛也很爽快的交了10万元的定金。正当王涛满怀激动的等待走下一步流程的时候，突然被告知这套房产他想买也买不了，知道真相的王涛眼泪差点掉下来。
王涛买的这套房子的业主叫刘刚，刘刚是一名退役军人，他的这套房子是军产房。啥叫军产房？简单点说就是部队分的房，但是在房屋的权属上，刘刚只有该房屋的居住权和使用权，没有所有权，也就是没有处分权，他不能卖这个房子。
王涛拿着定金协议跟刘刚交涉，要求刘刚双倍返还定金，因为定金协议中明确约定，因为房屋权属问题导致房屋无法过户的，刘刚需要双倍返还王涛定金，但刘刚认为，他和王涛签订的这份定金协议出售的是军产房，损害了国家的利益，根据合同法第52条规定，这个协议是无效的，协议无效带来的法律后果是当事人之间订立的协议不产生履行效果，也就是说这个房子我不卖了，我把你的10万元定金退还给你，我们之间就没有其他的权利义务关系了。
▼违反管理性强制规定合同继续有效
那么，刘刚的这种说法能不能成立呢？王涛能不能要求刘刚双倍返还定金呢？根据我国合同法五十二条规定：违反法律、行政法规强制性规定的协议，无效。强制性规定又分为效力性强制性规定和管理性强制性规定。
最高人民法院作出的适用合同法若干问题的解释二进一步完善了合同无效制度，将合同法第五十二条第五项的强制性规定限缩解释为效力强制性规定。最高人民法院于 2009年7月7日的《指导意见》中要求人民法院应当注意区分效力性强制规定和管理性强制规定，违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。
依据《中国人民解放军房地产管理条例》第十条第（一）款的规定：凡军队房地产同地方有偿转让的，房地产的转移变更由总后勤部审批。也就是说，军产房向地方转让，依军事法规和军事规章的规定，应经过总后勤部审批同意。
▼ 定金协议有效 定金双倍返还
具体到本案，我们认为，王涛和刘刚之间签订的《定金协议》是有效的，只是因为该房屋属于军产房，属于特定的房屋，上市交易需要满足一定的条件，否则就不能办理过户。刘刚在签订定金协议时隐瞒了军产房的事实，具有缔约过失，应当承担因此带来的缔约过失责任，也就是定金协议里明确约定的，双倍返还定金。
所以，在二手房买卖中，买房人首先要落实好房屋的属性问题，到底是公房还是私房，是完全物权还是有他项物权的存在等等，否则，在交易的过程中出现问题就有可能造成极大损失。
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