由于市场经济逐渐由卖方市场转为买方市场，存在着大量的非即时交易，如分期付款、试用期买卖等。这些交易的共同点就是合同的订立与履行时间不一致，为了保护债权人的交易安全和财产安全，于是产生了以买卖标的物本身为担保内容的所有权保留法律制度。律师对话第101期邀请到陕西惠智律师事务所高级合伙人白晓腾律师为大家解答有关保留所有权买卖合同的相关问题。白晓腾律师担任多家企业、单位的常年律师顾问，合作多年，得到了顾问单位的一致好评及顾问单位领导的认可。接下来让我们一起了解一下白晓腾律师的对话内容：
律师对话101期：白晓腾律师解答——在买卖合同当中，保留所有权买卖合法吗一、保留所有权买卖适用于不动产买卖吗
白晓腾律师答：所有权保留，是指在买卖合同中，根据法律规定或双方当事人之间约定买受人先占有使用标的物，但在双方约定的特定条件成就前，出卖人仍保留标的物所有权，待条件成就后，再将所有权移转给买受人的一种交易方式。
《合同法》第一百三十四条 当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。该条规定即为买卖合同中所有权保留的法律依据不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。如容许不动产买卖中适用所有权保留，就会发生已经办理变更登记的所有权人(买受人)与买卖双方约定的所有权保留中所有权人(出卖方)相冲突，造成交易的不稳定性。同时所有权保留与物权法定的基本原则，以及登记的公示效力相违背。故，在土地使用权、房屋等不动产交易中，不得适用所有权保留。
2012年07月01日，最高人民法院 法释〔2012〕8号《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条 买卖合同当事人主张 合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。对所有权保留在不动产交易中予明确否定。
二、保留所有权的买卖，双方没有约定所有权变更时间怎么办
白晓腾律师答：在买卖中设置所有权保留主要是督促买受人及时足额支付对价，同时具有一定的担保性质，作为买受人履行支付对价的保障。在买受人不履行或不完全履行且符合法定、约定条件情况下，出卖人行使取回权。
在买卖合同中对所有权转移变更履行时间未明确约定的，实务中较常见。出卖人在有所有权保留买卖中对标的物的所有权的转移变更义务履行的前提是买受人已经按照合同约定履行了支付对价义务或者是合同约定的所有权转移条件已成就。
按照《合同法》第一百三十三条 标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第一百三十五条 出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
第一百三十九条 当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。
按照上述规定，在所有权保留买卖中，如买卖双方对所有权转移的时间没有明确约定的，如标的物已经由买受人占有，所有权转移条件成就时所有权即转移。标的物买受人未占有的，出卖人交付标的物时起所有权转移，对交付标的物期限未约定的，应先协商确定，协商不成买受人可以随时要求出卖人履行，但应给予一定的准备时间。
三、在所有权转移之前，买卖双方的占有状况是怎样的
白晓腾律师答：根据买卖合同的约定，以及交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、不同，在保留所有权买卖中，所有权转移前，标的物的占有状况分三种情况：
1. 买受人占有，标的物出卖方已经向买手人交付，由买受人占有，此种情况最为普遍。此种情况下需要注意的是，按照《合同法》第一百四十二条 标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。虽然按照买卖合同约定，买受人并不享有标的物的所有权，但标的物的风险一般在交付时即转移由买受人承担。买卖双方可以通过约定标的物风险不转移。
2. 出卖人占有，即出卖人尚未履行交付标的物义务。
3. 第三人占有，在融资租赁领域最为普遍。
四、在所有权转移的所附条件成就之前，买受人将车辆出卖合法吗
白晓腾律师答：买卖双方约定所有权保留，在标的物所有权转移前，买受人将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分的，需要考察标的物的受让人是否善意，也即是否善意第三人。
《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条 买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。在本解释 第三十五条第一款第(三)项情形下，第三人依据 物权法第一百零六条的规定已经善意取得标的物所有权或者其他物权，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。
按照《物权法》第一百零六条及上述司法解释规定，在第三人也即标的物受让人是善意，以合理的价格受让，依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给该第三人的。构成善意取得，出卖人将丧失取回权，也即第三人取得标的物的所有权。出卖人可以向买受人主张违约或侵权赔偿。相反，若第三人与买卖合同中买受人恶意串通，或以不合理低价受让，应当办理登记尚未登记，或不需要登记的尚未实际交付，出卖人可以主张取回标的物的。
五、在条件成就之前，出卖人可以反悔将商品取回吗
白晓腾律师答：买卖合同中所有权保留是督促买受人及时足额支付对价履行合同。但是并非对出卖人没有任何制约，出卖人按照合同约定行使取回权，同时需要符合法律规定。
按照《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十五条、第三十六条规定，符合买受人未按约定支付价款的，未按约定完成特定条件，或者将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分情形之一的，出卖人可以行使标的物取回权。同时，若取回的标的物价值显著减少，出卖人还可以要求买受人赔偿损失。但若买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上的，出卖人将不得再行使取回权。或者在标的物被再次出卖，新的受让人为善意，支付合理对价，已办理变更登记或实际交付的情况下，出卖人将不得取回。
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