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虽然央行执行了新一轮降准，近期监管也出台了信贷鼓励措施，但由于政策传导需要一定时间，目前尚未在金融数据中得以显现。10月金融数据仍然处于低位，其中，10月m2增速继续为史上新低、m1增速为史上次低。
在10月经济金融数据公布前，市场对货币政策进一步宽松的预期已有所形成，多位受访专家预计，随着货币宽松预期增强、银行负债改善以及利率水平下行，降准等政策具有一定操作空间，但继续多次、大幅度降准的可能性不大，大概率为定向偏松、小幅度下调。
兴业研究宏观分析师郭于玮对《经济参考报》记者表示，2019年春节前央行可能再度降准。她指出，2018年净稳定资金比例、流动性匹配率等监管指标考核趋严，增加了商业银行对中长期资金的需求，使银行间市场6个月以上资金较6个月以下资金出现明显溢价。“为提高银行体系流动性稳定性、降低实体经济融资成本，有必要继续降准释放长期流动性，并置换期限相对较短的mlf。”?她表示。
面对经济下行压力，除降准外，降息的预期也在升温。中信证券固收首席分析师明明表示，从债务周期看，高债务需要高盈利和低利率化解，如果盈利处于下行周期，那么只能降低名义利率。以国内经济为依托的货币政策中，包括利率、准备金率的政策调整会随机而动，未来货币政策将呈现“降准+降息”组合，其中降准是长期趋势，mlf为辅助、逆回购次之。
京东金融首席经济学家沈建光表示，目前企业融资利率仍然不低，明年经济下行压力仍存，预期2018年内降准，2019年降准、降息并存。央行可能通过调整7天回购利率等，指引货币市场利率下行，mlf、slf等利率也会下调。
不过也有专家对降息持谨慎意见。中国民生银行首席研究员温彬接受采访时表示，短期内加息减息概率都比较小，政策仍将保持基准利率的稳定，“通胀率近期有所回升，同时，考虑十二月份美联储有可能进一步加息，所以基准利率短期内保持稳定概率较大。”
交通银行首席经济学家连平亦认为存贷款基准利率不会调降。他表示，在货币市场方面，央行的政策目标一直是保持流动性合理充裕，让短期利率水平在相对偏低的情况下波动是当前政策的主要方向。央行不会贸然采取措施压低短期市场利率，而是让货币市场低位波动。因为货币市场利率下行，也会带来贬值压力。
央行公开市场业务操作室21日公告称，当日不开展逆回购操作。截至21日，本轮逆回购“静默期”已持续19个交易日，尽管市场流动性略有收敛，但总量仍处于“合理充裕水平”。
分析人士表示，中长期来看，松紧适度、注重内部均衡的货币政策思路将得到进一步贯彻，预计政策将在稳融资上持续发力，今年末明年初后续定向降准政策大概率会落地，同时不排除“降准+降息”政策组合出台。与此同时，疏通货币政策传导机制已经并将持续成为下一步政策的重点。
流动性整体合理充裕
自10月26日以来，央行已连续19个工作日未开展逆回购操作，市场资金面边际收敛。分析人士指出，从近期公开市场业务交易公告的措辞来看，央行认为市场流动性有所收敛，但由于流动性总量仍合理充裕，故没有投放流动性的必要。
东方金诚首席宏观分析师王青认为，近期资金面持续处于较为稳定的充裕状态，市场利率仅略高于公开市场政策利率水平，且无明显到期压力，无需央行通过逆回购进行“削峰”操作，这是近期央行连续暂停逆回购操作的直接原因。
整体来看，今年以来央行从宏观上营造了一个稳健中性的货币政策环境，使流动性合理充裕。央行今年以来已经四次降准，释放资金约2.3万亿元；增加再贷款及再贴现额度3000亿元；与此同时，央行前三季度累计开展mlf操作共40740亿元。
王青表示，今年以来央行加大中长期流动性释放力度，并多次通过较长时期连续暂停公开市场操作，达到“收短放长”效果，一方面可以优化银行流动性结构，引导银行向实体经济定向“宽信用”，降低企业融资成本。另一方面适度控制市场利率水平，避免释放“大水漫灌”信号。
对于未来流动性走势，新时代证券首席经济学家潘向东认为，当前经济下行压力增加，如果企业融资困难不能实质性缓解，经济下行压力持续存在，货币政策将继续着力于保持流动性合理充裕。
房企分拆物业上市的热潮再度袭来。11月6日，新城集团旗下新城悦成功登陆港交所，成为第9家香港上市的物业公司。
与此同时，佳兆业服务、旭辉永升物业等物业公司也进入上市倒计时。
问题在于，为何这些房企开始发展原本不起眼的物业？是“造壳”还是抢占物业服务地盘？
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在港上市物业公司将破十家
11月6日，新城集团旗下的物业公司新城悦在港交所敲钟，成为继雅生活和碧桂园服务之后，今年第三家在港上市的内地物业公司。
据悉，新城悦创立于1996年，目前已发展成为布局全国的综合性专业化物业管理服务商。在服务面积方面，截至2018年4月30日，新城悦签约项目涵盖21个省、直辖市及自治区的53个城市，总合约管理面积达7334万平方米，总在管面积达3703万平方米。
值得一提的是，新城悦也是在港交所主板上市的第九家物业公司，前八家分别是彩生活、中海物业、中奥到家、祈福生活服务、绿城服务、浦江中国、雅生活服务、碧桂园服务。
继新城悦之后，旭辉旗下永升生活、佳兆业物业等物业公司也都在筹备上市。今年8月9日，永升生活服务集团有限公司向港交所提交了招股书，拟赴港上市。据悉，永升生活于2017年4月14日在新三板挂牌，原证券简称为“永升物业”。
据财务报表显示，永升生活2015年-2017年收益分别为3.34亿元、4.8亿元、7.25亿元。2018年季度的收益达1.98亿元。今年3月9日，永升物业发布公告称，根据战略发展规划需要，申请公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌。
目前新三板上市的物管公司数量在不断攀升，永升生活为什么在新三板上市后又退出呢？业内人士指出，大部分物业企业净利率在3%-7%，物业公司的资产就是一纸合同，是地地道道的轻资产公司。而通过新三板获得的融资额有限，就算融资拿到钱，其投资利润也难以支撑利息负担。对此，记者向旭辉方面求证，截至记者发稿前，并未得到相关回应。
提要：《规定》提出，将用地行为发生时间要求调整为2009年12月31日前，且规定了历史用地处置在申请受理后的20个工作日内核发历史用地处置意见。
11月27日，广东深圳市规划和国土资源委员会发布《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》，对城市更新土地信息核查及历史用地处置作出进一步规定，将于12月1日起实施。
观点地产新媒体了解，《规定》主要是在落实新政策、简化审批内容和材料要求、优化工作程序和手续等方面进行了修改完善。
其中，在关于权属认定的手续简化方面，《规定》明确了权属认定中可简化手续的具体情形和可简化的具体手续，对符合深府〔2010〕66号文件规定的处理对象或者国有已出让用地上无合法手续的建筑物，在权属认定中无需办理规划确认、土地权属证明、房屋安全鉴定、消防验收或备案、房地产权属登记等手续，由区城市更新职能部门核发权属认定的处理意见书。
值得注意的是，在历史用地处置的用地行为发生时间上，《规定》提出，根据《关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》(粤国土资规字〔2018〕3号)，将用地行为发生时间要求调整为2009年12月31日前，且规定了历史用地处置在申请受理后的20个工作日内核发历史用地处置意见，并将用地行为发生时间的认定单位由街道办变更为区更新部门在审查过程中根据地形图、影像图等技术资料进行认定。
此外，《规定》对相关工作主体作出调整，根据《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》(市政府令第288号)对城市更新工作职权调整的相关规定，将核发处理意见书、土地信息核查、历史用地处置等工作的工作主体调整为区城市更新职能部门。
另悉，《规定》还提出，明确城市更新单元拆除范围内未签订征(转)地协议或已签订征(转)地协议但土地或者建筑物未作补偿，用地手续不完善的建成区，可纳入历史用地处置范围；申请签订完善征(转)地手续协议不再采用2/3以上(含2/3)股东代表表决同意为准入门槛等等。
易居(博客)研究院研究总监严跃进对《国际金融报》记者表示，一般来说，房企的融资成本在5%至7%是较为合理的，但目前很多融资成本远超过7%，9%以上的现象比比皆是，甚至两位数的融资成本也存在。这些也体现了房企融资背后的压力相对比较大。
据同策研究院总监张宏伟(博客)透露，目前中小型房企的平均融资成本已高达12%至15%，而大型房企的融资成本基本也在8%至10%之间。
具体到信托融资，某信托业人士在接受媒体采访时称，房企因为负债率较高，对现金流的要求是刚需，只要能拿到钱，几乎不在意成本。某排名前五的地产公司去年信托发行成本在8.5%左右，今年可以接受13.5%。一些中小地产公司的发行成本则更高，基本都在15%左右。
对于定价问题，某华东区域信托公司资产信托部总经理在接受《国际金融报》记者采访时表示，信托的所有业务，包括但不限于房地产项目，都是差别化的市场定价。“成本完全市场化，都是谈出来的，高了企业受不了，低了投资者不认。所以不能说信托赚了实体经济的超额利润”。
帅国让指出，鉴于市场上的资金流动性趋紧，加上监管越来越严厉，企业融资成本上升是必然的。
“融资成本高与近年的政策调控有很大关系，去杠杆在地产市场形成很大的影响。”严跃进对记者称，后续企业的融资情况会有所改善，包括房企资金回笼，房屋销售业绩变好，或者银行对地产的态度有所转变，都会对融资形成影响。但房企首先要熬过这个冬天。
项目筛选标准提高
今年以来，房地产信托整体成立规模增长迅速，且收益率也较高，带动了信托整体收益攀升。
用益信托数据显示，今年1月1日至10月30日，房地产信托产品平均年化收益率达到8%，规模总计7091亿元；而去年同期房地产信托产品平均收益率为7.02%，规模总计4870亿元。
袁吉伟对《国际金融报》记者称，随着房地产公司自身资金链紧张，风险会加大，投资者要求的收益率也会提高。
“当前房地产信托仍是信托公司的一大重要业务，支撑信托规模和利润的增长。”用益信托工作室研究报告指出，随着监管趋严、资金募集难度加大，未来房地产信托业务发展仍有较大压力，一旦房企现金流出现问题，后续很可能面临兑付压力。
一家上海地区的信托公司相关人士对《国际金融报》记者表示，房地产信托产品利率一路猛涨，信托公司也乐于发行。不过，由于“僧多粥少”，信托公司对房企的要求也不断提高。
张宏伟称，信托公司对交易对手的筛选标准不断提高。以项目所在地来说，即便是一二线城市，房企能通过信托公司融到资的也还是少数。
一家信托公司的业务总监坦言，现在公司对融资方的低要求是百强房企，其次还要考虑项目的位置，对于二线以下城市基本不考虑。
一颗流星划过天际。
11月8日，深交所作出中弘股份股票终止上市的决定。公司股票将自2018年11月16日起进入退市整理期，交易期限为30个交易日，证券简称将变更为“中弘退”，日涨跌幅限制为10%。退市整理期届满的次一交易日，深交所将对公司股票予以摘牌。
如你所知，站悬涯边上的中弘股份为此作过多次的挣扎。富戏剧性的一次，是硬拽来加多宝签了所谓的重组协议，但当即就被当事方的加多宝否认，终以荒唐的闹剧收场。中弘股份身上藏着那么多的黑洞，有几人愿意做接盘大侠？
举个例子。深交所今年9月4日公告，对中弘股份实控人王永红、董事长王继红等人予以公开谴责。重要原因是，中弘股份有60亿的资金“不翼而飞”。
中弘股份于2017年11月30日与海南两家公司签订了股权收购框架协议，并于当年12月28日预付后两者收购款61.5亿元，听起来像是正常的交易。然而，上述款项支付是由公司实际控制人王永红决定，未经公司董事会、股东大会审议且未及时履行信息披露义务。根据中弘公告，这钱也追不回来。瞧瞧，王永红一个人就把公司的60亿给划走了！但他避走香港，投资者似乎拿他也没办法。
并非事后清议(博客)。10多年前就有接触，中弘股份或者说王永红走到今天，我并不感到奇怪。
说起来，中弘股份在房地产市场，也曾暴得大名。这当然是拜中弘“非中心”、像素(中弘国际商务花园)所赐。中弘也凭藉此盘赢得了类似今天网红的名声。
像素是个典型的商住项目。认真推敲，的商住房从来都不能算合法——土地性质是商办，你却用来建住房。但那时候，有关部门监管没那么严，一批商住项目公然登场入室地销售。由于售价远低于70年产权商品房，所以卖得很火。王永红借此实现了个人财富的飞升，并完成了借壳科苑集团上市(中弘股份)。
作为上市公司，中弘股份有一个致命的bug，那就是主营业务严重依赖商住项目。多年前，像素也曾经被查处过，但以罚款侥幸过关。一次侥幸，却以为幸运女神永远眷顾。中弘在开发的几乎都是商住项目。所以，当对商住项目的调控严厉到无隙可钻的3.17新政出来后，中弘股份的大厦就摇摇欲坠了——2017年退房2076套，净亏损10亿元。
中弘股份在战略上还有出现了一个盲目扩张的重大失误。那就是进军海南：如意岛和半山半岛项目。以中弘的资金实力和产品能力，这种文旅项目和高端住宅，均非其所长。但王永红说：做住宅没什么挑战性，我更看重商业运营的内容。挑战更高目标，应该鼓励，但这行为放在王永红身上，却是豪赌。
我常常说，创始人的基因决定了企业的基因。说中弘的今天是王永红的基因导致的，并不夸张。在商住项目孤注一掷，走出就重金押到毫无经验的文旅和豪宅项目，都是王永红的决策。这还远不是其豪赌的全部。2015年，王永红宣布了一个令人瞠目的“?a+3”战略，即一家?a?股上市公司中弘股份，再加三家境外上市公司。他先后收购了?h?股的中玺国际(前称卓高集团，00264)和开易控股(?kee，02011)，接着又入主新加坡上市公司“亚洲旅游(asiatravel)”。如今，这几家境外上市企业，要么是大幅亏损，要么是暂停上市。
要求企业家没有半点冒险精神，显然过于苛刻。但越过财务底线，全线豪赌却是一条不归路。对于王永红来说，豪赌的另一个同义词叫做，贪婪。
有例可证。2016?年4?月，徐翔案发，事涉?13?家上市公司，其中包括时任中弘股份董事长王永红。案由是，王永红与徐联手借中弘股份高送转，炒作抬升股价，再抛售获利。据说王永红因此受到行政处罚的罚款还没交齐。
我常跟朋友说，过去多年，做房地产开发，只要老老实实，合法合规，没有不挣钱的，而做地产做到负债累累巨额亏损，绝不是一个“笨”字可以解释。谁都有决策失策的时候，偶尔冒险没问题，挑战高目标也没问题，但贪婪到肆意妄为的地步，就是神仙也救不了。
看过我文章的朋友都知道，近一年，我对贾跃亭颇不客气。因为在我看来，决定企业家成败的重要因素，不是能力，而是诚信。做企业不可能都顺利都成功，但乐视今天的全面溃败，主要是贾跃亭个人的性格基因所致。与王永红同样的，贪婪，以及失信。
近一段时间，由于外部环境的复杂和不确定，有些企业家变得颇为茫然。这没什么大不了的。说句鸡汤话，哪家企业没有经历过风霜雪雨艰难困苦。大家都喜欢谈初心，如果你的初心是不计代价的豪赌，是不守信诺的贪婪，短时间的暴得大名赢得速富，也一定会雪崩跌落的时候。这就是我建议人们以这类企业老板为戒的原因。