生意前的产权审阅
首要，要细心查看业主的房产证，留意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签定后边的合一起就需求有两个人的姓名;
其次，看购房时的相关凭证，比方购房发票、契税发票等，作为辅佐证据以初步承认房子产权归属。
危险提示
生意前的产权审阅的危险是产权瑕疵问题，在交定金之前，有必要去查档承认。房子可能处于典当状况，或由于有债款胶葛而处于查封状况，而一旦房子产权有问题，买卖即宣布无效。
02
交定金与签合同
如果房子还在按揭中，定金不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。
如果生意两边都有能够信赖的第三方，则能够签一个简单协议，约好赎楼结束之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由回绝履行合同的，视为违约”。
如果没有可信赖的第三方，定金交由银行监管。具体做法是：生意两边到银行去签一份监管协议即可，约好在买卖中心完结递件手续后，划拨到卖家账户上。
一般来说，在交定金的时分会签一份预定生意合同，合同至少需求约好物业地址、成交金额、交楼时刻、违约金和违约职责等。
危险提示
当下楼价上涨，二手房买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约好高额违约金，进步违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;
二手房卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预定生意合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;
为防止交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需求签一份交房确保金协议，约好从定金中扣除1万元左右的确保金。在查验家具、电器无缺，水电、物管等费用缴清，钥匙交代结束之后，再交还确保金。
03
赎楼
不同赎楼方法费用不同、供楼时刻不同、面对的危险也不同。一般来说，赎楼是业主方的职责。赎楼有两种操作方法：
其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，发作的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等二手房买家房产证出来之后，再到银行做按揭;
其二，二手房买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其间只需求发作担保费，但买家需求提前供楼。
出于危险考虑，二手房买家选用前一种方法赎楼。经往后一种方法，可节约0.4%的短期赎楼利息，但如果买卖停止、二手房卖家悔约不卖或是房子存在产权问题，买家将堕入被迫地步。
危险提示
买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行借款赎楼，都是不可取的方法。如果发作买卖因意外原因停止、房子被查封等问题，买家会冒危险。记者采访的几位中介按揭部专家，均认同“两笔款赎楼”，即业主自己通过担保公司向银行借款。
04
付首期及资金监管
事实上，资金监管现在已成系统，生意两边依照既成规则来做，危险很小。无论是通过何种方法买卖，首期款有必要放银行监管。
具体操作是：生意两边到银行签一份资金监管协议，然后各安闲银行开一个账户，约好在二手房买家过户结束、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果二手房买卖顺利完结，银行会把金钱打给卖方;如果中心呈现问题买卖停止，则把首期款再打回给买方。银行供给此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行处理资金监管，则能够省去这笔费用。
出于公正视点考虑，银行会要求生意两边在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时生意两边不需求亲自到银行，也能防止二手房买家到时分不合作放款给卖家带来困扰。
危险提示
买家要确保首期款通过独立的第三方进行监管，防止资金危险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。
倘若放款书没有提前签字，二手房卖家在买家过户结束之后要及时敦促冻结首期款，防止“人走茶凉”。
05
签定生意合同
二手房自主买卖能够先签定一个“书面协议”，这个协议与一般的中介的居间合同十分相似，仅仅缺少了中介那部分内容。其格局能够参阅中介的居间合同，或者直接到国土房管局网站的“信息揭露”栏目的房地产处理相关下载处下载，作为参阅。
签定书面协议时，主要要重视四个方面，是产权状况、房产总价、买卖税费及日期，其间要留意的是书面协议里边要清晰买卖税费两边怎么分管。日期也是十分重要，像交定金、过户、交楼时刻，断定日期才干够确保买卖顺利进行，例如规则赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。
危险提示
如果房产有共有权人，要让共有权人一起签字，防止后面呈现共有权人不同意出售导致买卖存在失利的可能。
如果有租约的，应该让租客签定抛弃优先购买权的证明，防止租客以侵略优先购买权为由导致买卖失利。
如果房产有较为贵重的家私家电，在附表中对家具家电的状况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还能够附上家具家电的相片，以防交房时呈现货不对板的状况。
如果该房产附有户口，要在签定合一起写明户口迁出的日期及违约条件。
要清晰违约职责，特别是在现在房价上涨的状况下，业主违约的几率增大，清晰违约职责才干保证自己的权益。
06
选银行和办按揭
如果不是一次性付款，二手房买家还需求到银行做按揭借款。去银行做借款请求需求生意两边参与，要带上身份证原件、收入证明、生意合同。请求借款时直接找到银行的客户经理，说要做房产按揭，他就会帮助处理。一般来说当天就能够确批复。但有时分也会呈现借款额度不能到达预期的状况，像评价价高的银行需求再评价，一般会延伸二三个工作日。
危险提示
如果借款额度达不到预期，买家需求做好付出更多首期款的预备，否则买卖不成将形成违约。
现在二套房贷有收紧趋势，有可能呈现借款批不下来的状况，那么为防止该状况发作后两边发作胶葛，能够在合同中约好解决方法，例如是解除合同仍是赔偿违约金等。
07
过户及缴税
去过户时，需求到房产所在地的产权挂号中心去处理过户手续。生意两边需求带上身份证原件、房产证原件、二手房生意合同。一般递件后，拿到回执业主就能够让银行放之前监管的定金。
至于办证时刻，各当地规则可能有所不同。缴税时，如果合同约好是各付税费，那么两人有必要一起参与;如果是业主实收，就只需求买家参与。至于拿新证，一次性付款就能够直接拿新的房产证;如果是按揭借款拿的就是房产证复印件，银行也会主动去国土房管局处理典当手续，在5个工作日后放尾款给业主。
危险提示
房地产的危险职责，产权搬运前由转让人承当，产权搬运后由受让人承当。也就是说过户后房子呈现危害等危险，是由买方承当的，所以买方需求在过户前细心承认房子是否有质量问题。
现在房价上涨，有业主会以虚伪债款为由让法院查封房产，让过户期间的房产二手房买卖停止，买方能够在合同中添加一条条款，约好如果在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，有必要承当违约职责。
08
后续事项
交房一般就触及物业、水电、有线电视、燃气等交代，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被替换或搬走，终业主才交钥匙，正式完结买卖。
而上述的水电等交代，就要分别到处理处、水务局、有线电视台、供电局等部分去处理，两边应预备好房产证复印件、身份证等。
主要的是之前有签定《交房确保金协议》，如果房子内部家具家电完好，就交回给业主确保金。如果家具家电的确有缺失，那么通过两边协商后能够在确保金里边进行抵扣。
危险提示
如果交房时家具家电呈现损坏乃至被搬走，而交房确保金无法弥补时，买方一般很难找到卖家去索赔。所以初约好交房确保金时，尽量把确保金的数额做大。
户口问题也是交房时简单忽视的当地，所以在交房前，在房子所在地的公安局查阅业主的户口是否现已迁出。