深圳市尚易源网络科技有限公司
2019年地方债大开前门?专项债将破2万亿元
踩在风险与发展跷跷板上，地方政府债务治理于2019年伊始寻求着新的平衡。
踩在风险与发展跷跷板上，地方政府债务治理于2019年伊始寻求着新的平衡。
一方面，随着“稳增长”成为政府当前经济工作的首要任务之一，规范举债的“前门”越开越大。除了大幅增加地方政府专项债券规模，为“稳增长”提供有力支持之外，全国人大常委会近日也正式授权国务院提前下达2019年地方政府新增债务限额合计1.39万亿元。这意味着2019年初地方政府就可以发债搞基础设施建设，也可以“借新还旧”缓解偿债压力，这将发挥政府债券资金对稳投资、扩内需、补短板的重要作用，对冲经济波动压力。
提前下达的1.39万亿元新增债务限额将分配给36个省份（自治区、直辖市、计划单列市），这些省市再将各自获得的部分新增债务限额下达给下辖市县。
1月2日，浙江省财政厅提前下达了市县新增债务限额609亿元。浙江省财政厅称，这将进一步加快地方政府债券发行使用进度，保障省委、省政府重大决策部署中的重大项目资金需求，更好发挥积极财政政策作用。
另一方面，没有关严的地方政府违法违规举债“后门”将严堵。去年底的全国财政工作会议部署2019年财政工作时，三次提及防范化解地方政府债务风险，尤其是隐性债务。财政部近日印发的《地方政府债务信息公开办法》称，希望通过增强地方政府债务信息透明度，加强社会监督，来严格防范地方政府债务风险。而规范发债额度大幅增加，并加快发债进度，也将减弱地方违法违规举债动力。
专项债将破2万亿元
2018年12月19日~21日，中央经济工作会议在北京召开。会议指出，经济运行稳中有变、变中有忧，外部环境复杂严峻，经济面临下行压力。对此，2019年积极财政政策要“加力增效”，具体举措之一就是较大幅度增加地方政府专项债券规模。
为了稳增长，地方政府需要加大基础设施建设“补短板”力度，而筹资的合法手段之一就是发行地方政府债券。地方政府债券分为一般债券和专项债券，前者是针对没有收益的公益性项目发行且以一般公共预算收入还本付息的政府债券，后者则是有一定收益的公益性项目且以项目对应的政府性基金和专项收入还本付息的政府债券。?
相比于地方政府一般债券，为有一定收益性项目筹资的专项债券规模增长迅速。
根据财政部数据，2015年首次发行地方政府专项债券额度为1000亿元；2016年增至4000亿元；2017年这一数字是8000亿元；2018年首次突破万亿元，为13500亿元。
不少券商预计，2019年这一额度将突破2万亿元。比如海通证券就预计2019年地方政府新增专项债券规模在2.15万亿~2.35万亿元。
“地方政府专项债券规模大幅提高是合理的，因为它的资金偿还不是靠税收，而主要靠项目自身收益，发债规模大小取决于市场需求，更多的是市场行为。目前债券市场需要稳健的固定收益，地方政府专项债券很有吸引力。现在判断2019年专项债券额度还早，超过2万亿元是有可能的。”中央财经大学中国公共财政与政策研究院院长乔宝云告诉财经记者。
财政部数据显示，2018年前11个月地方政府一般债券发行利率为3.89%，专项债券发行利率为3.9%。2018年新增专项债券也全部顺利发行。
依照惯例，2019年地方政府专项债券具体数字将在今年全国两会上政府工作报告中披露，交全国人大审议后终确定。
发债提速到一季度
尽管中央不断增加地方政府债券额度，但由于制度原因，发债往往拖到下半年，影响了地方政府新增债券的稳增长效果。
“地方新增债务额度需要在3月全国两会期间经全国人大敲定后，再分配给各省份并由省级人大批准，然后各省份再下达给市县并经同级人大批准，因此真正发债要到五六月份之后。”上海财经大学郑春荣教授告诉财经。
财政部部长刘昆在第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议上表示，近年来各地多数在5月左右调整预算，导致地方政府债券发行使用进度偏慢，出现上半年无债可用、下半年集中发债的情况。
以2018年为例，1~4月全国没有发行一只地方政府新增债券，第5个月才开始有百余亿元的新增债券发行，而2万亿元的新增债券发行集中在6~10月。
对外经济贸易大学教授毛捷告诉财经记者，地方债发行与使用期限错配，不利于充分发挥政府债券的使用效率、宏观调节功能。同时，这种错位也造成了债券市场基础资产供应的大起大落，对市场的利率定价、投资资金流动性、头寸管理等带来了一定的压力，也可能挤压债市其他基础资产的发行和交易。
为解决这问题，刘昆受国务院委托，希望全国人大常委会授权提前下达部分新增地方政府债务限额。
终，为了加快地方政府债券发行使用进度，保障重点项目资金需求，发挥政府债券资金对稳投资、扩内需、补短板的重要作用，更好地发挥积极财政政策作用，保持经济持续健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议决定：在2019年3月全国人民代表大会批准当年地方政府债务限额之前，授权国务院提前下达2019年地方政府新增一般债务限额5800亿元、新增专项债务限额8100亿元，合计13900亿元。
郑春荣认为，提前下达债务限额可以让地方债发行节奏更加平稳有序，地方政府可以提前做好规划，尽早安排重点工程项目推进，有利于稳增长的实现。
乔宝云分析，本届人大授权提前下达债务限额有五年期限，但未来延续的可能性很大，并会作进一步完善，形成长期制度。因为提前下达地方债务限额，让地方政府发债自然年度与预算年度周期相匹配，给地方政府发债应对上半年经济形势留下了空间，地方尽早“借新还旧”缓解了债务还本付息压力，是积极财政政策的体现。
地方债严管高压态势不减
在防风险攻坚战下，地方政府债务严监管高压态势不会削减。
“坚持从严整治举债乱象，对违法违规举债融资行为，发现一起、问责一起、通报一起，终身问责、倒查责任。”刘昆在近期全国财政工作会议上说，2018年财政部门坚持开好“前门”、严堵“后门”，牢牢守住不发生系统性风险的底线，2019年将采取更有力措施有效防范化解财政金融风险。
2019年，中央大幅增加地方政府专项债券额度，并加快发债进度，这其实更进一步满足地方基础设施资金合理需求，也间接削弱了地方违法违规举债动机。
近日，财政部印发了《地方政府债务信息公开办法（试行）》，从2019年1月1日起各地需要详细具体公布各类债务相关信息，包括违法而违规举债担保问责结果，并强化监督机制，财政部驻各地财政监察专员办事处对地方政府债务信息公开履行日常监督职能。
地方政府债务信息“阳光化”，将更好地发挥社会公众对地方政府举债融资的监督作用，在“问责”高压线下，地方违法违规举债将寸步难行。
毛捷表示，地方政府只能发行政府债券来融资，通过提前下达新增债务限额开大地方政府举债的“前门”，通过信息公开让“前门”更规范、更科学。
温来成认为，2019年将依法规范地方债管理，治理思路依然是“开前门，堵后门”。一方面，地方只能通过发债来融资，通过加大发债额度，提高发债进度和资金使用效率、透明度，来满足地方经济社会发展的合理资金需求。另一方面，在满足地方合理的融资需求下，继续加强问责违法违规举债担保行为，化解存量隐性债务风险，防范区域性系统性金融风险。
乔宝云告诉记者，2019年地方债监管将更加严格，而且更加务实。比如，去年地方政府隐性债务在性质上做了判断之后，今年将通过多种途径更加务实地逐步化解存量隐性债务，避免形成局部财政金融风险。
?
深圳地铁工程4号线观湖段征地拆迁工作全面完工
?随着深圳市轨道交通4号线三期工程（观湖段）观澜站红线范围内的后一栋建筑顺利拆除，轨道交通4号线三期工程（观湖段）观澜站正式完成了该站全部建筑物的征收拆迁工作。
观湖拆除轨道交通4号线三期工程（观湖段）观澜站红线范围内的后一栋建筑。
该项目征收清拆工作的顺利完成，也标志着龙华区观湖街道圆满完成市轨道交通4号线三期工程（观湖段）的征收拆迁工作，为该重大民生项目顺利推进提供了坚强保障。
攻坚克难：“地铁4号线难征拆项目”顺利拿下
据了解，市轨道交通4号线北延段是深圳市、龙华区重点轨道工程，由既有龙华线清湖站引出，沿观澜大道敷设，到达牛湖站。其中，在观湖辖区轨道路线长约2.6公里，设有观澜站、松元厦站、观澜停车场及配套道路。其中涉及松元厦站需征拆建筑物46栋，总建筑面积约21900平方米；涉及观澜站需征拆建筑物15栋，总建筑面积约8900平方米。2018年9月，被市轨道办称为“地铁4号线难征拆项目”的观湖街道松元厦站红线范围内的46栋永久性建筑物，圆满完成清拆任务，为地铁4号线后期施工建设扫清了障碍。
2018年12月28日上午，观湖街道在地铁4号线观澜站举行征地拆迁清拆仪式，正式拆除涉及观澜站的后1栋永久性建筑，总建筑面积约800平方米，顺利完成了市轨道交通4号线三期工程（观湖段）观澜站全部清拆任务，也标志着市轨道交通4号线三期工程（观湖段）的整个征收拆迁工作任务顺利圆满完成。
协同作战：把土地整备征地拆迁作为“一把手工程”推进?
据悉，为确保轨道交通4号线三期工程（观湖段）征地拆迁工作的顺利开展，观湖党工委、办事处明确将这些重大项目的土地整备和征地拆迁工作列为“一把手工程”，主要领导靠前指挥，在深圳市轨道交通4号线三期工程（观湖段）等重点项目现场设立了工作组，做到征地拆迁项目在哪里，工作组办公室地点就设在哪里。观湖街道各部门齐心协力，协同作战，凡是涉及土地整备和征地拆迁工作的重要问题，都在时间研究、时间解决，推动市轨道交通4号线三期工程征地拆迁工作在短时间内接连取得重大突破。
“在项目开展过程中，多数房屋业主常年居住在外地，通过电话联系也难于沟通清楚，时间与空间的因素使得约谈极为困难，且业主对抗情绪强，谈判难度极高。”街道相关负责人介绍说，针对涉及观澜站需征拆房屋的业主特点，街道领导多次召开征拆推进协调会，加大征拆协调力度，实地调研走访，直面困难，召开现场部署会，强力推进征拆进度。为了与业主迅速建立起良好的关系，工作人员多次主动远赴外地与业主当面沟通，通过深入讲解法律法规和政策，明确新的补偿标准和征地程序，有效消除了业主疑惑。
观湖街道有关负责人表示，此次拆除行动意义非凡，不仅为市轨道交通4号线三期工程（观湖段）观澜站的施工建设提供了全部的施工作业面，更有效地保障了地铁4号线（观湖段）的快速建设。
中原地产研究中心统计数据显示，2018年50大城市合计卖地3.74万亿，同比上涨3.7%，土地市场逐渐平稳，热点城市上涨明显放缓。50大城市平均楼面价2277元/平方米，相比2017年的2627元/平方米下调了13.3%，是近年来首次出现的土地价格明显下调。
数据显示，50大城市里超过千亿土地出让金的城市有11个，杭州全年卖地2500亿，上海，郑州，重庆，苏州，北京，武汉、广州、宁波、成都、天津10个城市卖地达到1千亿以上。但整体看，近几个月热点城市土地成交额同比涨幅放缓。平均土地溢价率50个城市中47个城市出现溢价率下调。27个城市平均楼面价下调。
与此同时，房企拿地积极性全面退烧，热点城市土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率保持低位。热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。
对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，全国多城市土地成交依然处于高位，特别是一二线城市，房企对住宅类土地拿地积极性较高。出现流标主要是地块有多重复杂的属性。近信托等资金监管严格，也导致房企对地块总价较高的地块相对谨慎。
另一方面，房企资金压力逐渐出现。从2016年930开始，全国一二线城市严格调控，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。
张大伟表示，2019年楼市将继续严格调控，大部分房企对土地市场的热度将逐渐降低，土地市场的溢价率也将有所降低。
融创回应：余英加盟融创广深区?分管投资及城市更新业务
2019年地产圈的个重磅消息来自余英，这名地产老将加盟了融创。
融创方面向人民网确认：余英任职融创中国执行总裁兼融创广深区域执行总裁，将协助融创广深区域总裁黄书平分管投资发展和城市更新等业务板块。
对于融创广深区域和余英本人来说，这一人事变动可谓意义深远。
现年56岁的余英是地产圈里的明星职业经理人之一，历经过大学讲师、政府官员以及长达10年的保利征途。多样化的职业经历塑造了余英独特的“眼光”，他曾多次准确判断市场走势。
在余英的带领下，保利广州公司势头凌厉，曾实现销售6连冠的佳绩。
鉴于余英在广东深厚的人脉资源和经验，其在土地开拓和项目运营方面的能力较多被人称道。此番加盟融创，也颇有助力广深区域项目开拓重任的意味。
2016年1月，融创中国率先落子佛山，从此开始了广深大地的深耕布局。
公开资料显示，?融创广深在广深区域有接近40个项目，市场表现以品质着称。无论是已经首期交付的融创湖滨世家项目，还是近期开放的融创公园首府等项目，都是融创在广深的深耕力作
去年官方九提房地产税?专家推测今年或征求意见
今年1月1日起，重庆市主城个人新购高档住房房产税起征点将由2018年的15455元/平方米调整为17630元/平方米，引发了热议。那么筹备多年的房地产税立法2019年会不会取得实质性进展？
苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙对记者表示，?此次重庆房产税起征点上调，是重庆市根据近年来房价上涨的情况，对已经实施的房产税试点政策进行例行的调整。
如是金融研究院高级宏观策略研究员杨芹芹对记者表示，重庆提高房产税起征点，主要是为了配合房价走势。自2011年开征以来，重庆已在多个房价上涨年份上调起征点，使得房产税征收更加合理。
重庆房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。
杨芹芹表示，上海和重庆作为房产税试点城市，在征收对象、免税面积、税率、计税依据等方面存有差异，总体来看重庆的税率略高于上海的税率，尽管总体的调控效果都不显着，但重庆调控房价的政策效果要明显好于上海。
黄志龙认为，整体来看，上海、重庆两地房产税由于覆盖面比较低，对楼市的作用十分有限。
值得注意的是，相比上海、重庆的房产税，对于一字之差的房地产税，记者梳理发现，从2018年3月份政府工作报告提出，要稳妥推进房地产税立法，到9月7日，十三届全国人大常委会立法规划公布，房地产税法被列入类项目，再到12月5日，国家税务总局答复政协提案指出，在推进房地产相关税收制度立法与改革过程中，统筹研究房地产交易环节与保有环节的税收政策。这期间，官方就有过9次表态。
杨芹芹表示，由于房地产税的受众面广，我国在推进过程中较为谨慎，房地产税草案起草已耗时超过2年，采用小碎步式。虽然目前官方尚未公布明确的房地产税立法时间表，但从各部委透露的信息可以推算大致的进程。
杨芹芹说，2018年全国两会期间，全国人大发言人张业遂称“房地产税法方案已在内部征求意见”、“对现行的税收条例修改上升为法律，力争在2020年前完成。”可以断定房地产税法草案轮廓已逐渐清晰，正处于后期完善阶段，2019年房地产税法草案可能会开始公开征求意见，并提请人大常委会进行审议。考虑到房地产税涉及面较广且相对敏感，预计会经过三审，周期较长。虽然房地产税越来越近，但应该不可能仓促出台，全面开征至少还需要两年到三年的时间。
黄志龙表示，根据全国人大的立法规划，房地产税将在本届人大任期内完成，根据中央改革的统一部署，2020年前后完成立法的可能性较大。
推出房地产税对楼市有何影响呢？黄志龙认为，房地产税是房地产市场长效机制的关键环节，但也不能以毕其功于一役的心态看待房地产税政策出台，当前房价泡沫、房地产市场乱象是中央和地方财政体制、土地制度、金融体制等多重因素形成的，只有在这些领域的改革基本完成，体制基本理顺，才能根本上解决房地产市场的问题。
杨芹芹认为，从国际经验看，房地产税主要作用是调节收入分配，促进社会公平，筹集财政收入。美国、日本这些出现房地产泡沫的国家都有房地产税，但是并没有因征收房地产税抑制房价上涨。从国内经验看，上海和重庆自2011年推进房产税试点以来，房价不跌反涨，房地产税对房价的调控作用效果并不明显。这是因为房价变动主要取决于房地产市场的供求关系，房地产税主要是短期情绪冲击，尤其是对于人口集中、需求旺盛的城市，房地产税的征收对房价的抑制作用十分有限。
中国房地产市场调整大势开始确立
自9月份以来，中国100个受监测城市中，房价环比下跌的城市数量呈现逐月递增态势，加之多地土地市场热度明显减退，房地产市场调整大势开始确立。
中国指数研究院指数研究总监白彦军2日在北京表示，自9月份以来，中国100个受监测城市中，房价环比下跌的城市数量呈现逐月递增态势，加之多地土地市场热度明显减退，房地产市场调整大势开始确立。
白彦军当日在“中指市场形势报告分享会”上指出，从过去几轮房地产周期来看，当百城中有40-50个城市房价环比下跌之时，整体楼市就已建立下行趋势。据其监测，2018年12月份，百城中已有36个城市新房价格环比下跌，较去年9月份的水平翻一番，房地产市场已经开始确立调整态势。特别是三四线城市，年末房价涨幅收缩明显。
除房价外，新房成交量和土地市场也释放出调整的信号。白彦军指出，目前核心城市交易备案数据保持稳定状态但已显示出回落趋势。去年各大城市土地流拍数量显着增加，甚至高于楼市相对低迷的2014年。楼面土地价格也出现小幅下降，而过去两年这一数据一直保持高速增长。
不过，这并不意味着中国房地产市场已经进入寒冬。白彦军表示，目前百城住宅均价仍在上行，而且大部分城市房价调整幅度并不大，只是与2016年至2018年的较快上涨相比会有明显回落。数据显示，去年12月份，百城住宅均价环比上涨0.25%，涨幅较上月收窄0.02个百分点。
展望2019年，白彦军预计，2019年房地产市场交易规模相比去年回落5%左右。分各线城市看，白彦军说，一线城市房地产交易量稳中有升。二线城市分化明显，天津、济南、郑州等城市调整压力较大，而中西部省会城市如西安、成都、昆明等仍有市场窗口期存在。三四线城市受到棚改货币化安置比例下降影响，将会有较大的下行压力。
招商证券地产首席分析师赵可也在此间表示，2018年10月份以来，中国许多城市住房按揭贷款利率出现下行趋势，这代表行业向着宽松的方向发生边际改善。他认为，后续三个季度，这一指标都在改善的趋势之下，未来几个月，房地产市场不会出现大跌。
在结构方面，赵可认为，受到因城施策的调控政策影响，各城市会根据自己的经济、财力水平和市场做出政策调整。但政策很难有大的松动，未来依靠囤地来赚钱将会变得更难。对于净负债率高于90%且周转偏慢的房企来说，仍然面临较大挑战。
海通证券地产首席分析师涂立磊表示，从中央经济工作会议的提法来看，各地的因城施策必须满足两个前提，一是不与长效机制建设相悖，二是不违背“房住不炒”的原则，明年楼市稳字为主，没有必要过于乐观也不用过度悲观