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【基本案情】
江苏优德电源科技有限公司系两起案件被执行人，溧水法院于2013年7月8日裁定拍卖优德公司所有的位于溧水区的房产及土地使用权。优德公司提出涉案房产在法院查封前已出租给舜天鸿泰公司、南京鸿宇服饰有限公司用于抵债。
溧水法院查明，溧水区洪蓝镇工业集中区1-7幢厂房为优德公司的全部房产，该房产一直由优德公司占有使用，舜天鸿泰公司、鸿宇公司均未进驻使用。优德公司、舜天鸿泰公司、鸿宇公司之间存在直接控制或间接控制的关联关系。舜天鸿泰公司与优德公司、鸿宇公司与优德公司之间发生多笔款项往来，但汇款凭证上用途注明均为“货款”或“往来”，不足以认定为借款。
【法院观点】
溧水法院认为，确认双方租赁合同是否真实，既要进行形式审查，也应结合其他证据和当事人陈述，从合同签订背景、内容、履行情况等综合分析认定。本案中，第一，两份房屋租赁合同标的涵盖了优德公司全部厂房，作为一个正常生产经营的公司，将其正在使用的所有厂房出租的行为不符合常理。第二，两案外人陈述签订借款协议时，优德公司无法提供其他任何有效的保证还款的措施，不得已将租赁权作为还款保证，但其时优德公司的房产并未设定抵押，与案外人的陈述相矛盾。且两案外人不以房产和土地使用权作为担保，而选择担保能力弱、实现周期长的房产租赁权作为还款保证的行为不合常理。第三，两案外人对其租赁的房产，至今未实际占有、使用，不符合租赁交易习惯和社会公众一般认知。第五，两案外人主张的租金以优德公司的借款抵付，因双方不存在借款关系，在此基础上的租赁关系也不能成立。被执行人优德公司为逃避债务履行，与两案外人恶意串通，利用“买卖不破租赁”原则，在抵押的房产上虚设长期租赁关系，双方签订房屋租赁合同的行为属于规避执行行为。裁定优德公司与舜天鸿泰公司、鸿宇公司签订《房屋出租合同》的行为无效。
【典型意义】
近年来，被执行人与他人签订10-20年长期租赁合同是被执行人规避执行所采取的常见手法，本案双方更是虚构“双方存在借款，以租金抵偿借款并作为还款保证”的事实，以虚假租赁合同意图阻碍拍卖，执行法院果断启动反规避审查程序，依法认定该租赁行为无效。
案例二：南京市溧水恒力包装材料有限公司以虚假租赁规避执行案
【基本案情】
溧水农行与南京市溧水恒力包装材料有限公司借款合同纠纷一案，溧水区人民法院于2012年12月19日作出生效判决后，恒力公司未按期履行判决确定的义务，溧水农行向溧水法院申请强制执行。
执行过程中，溧水法院依法对恒力公司名下用于抵押的位于溧水区永阳镇的房地产进行了评估拍卖。拍卖中，南京英赛机械制造有限公司持与恒力公司签订的租期为20年且已付清10年租金的《租赁及转让合同》主张权利，致使拍卖流拍。
【法院观点】
执行法院认为，恒力公司与英赛公司签订的《租赁及转让合同》，发生于2012年6月10日，处于溧水农行与恒力公司借款合同纠纷诉讼程序开始前一年至执行程序终结这一期间。合同签订时间、合同内容，不符合交易习惯和社会公众的一般认知，且英赛公司未实际使用房屋，合同未实际履行。合同双方当事人租赁行为的意图在于转移财产，该行为致使拍卖流拍，客观上为法院处分抵押财产设置了障碍，对申请执行人抵押债权的实现产生了损害，属于规避执行行为。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定恒力公司与英赛公司签订《租赁及转让合同》的行为无效，分别处以罚款三十万元。
【典型意义】
被执行人与他人签订虚假租赁合同，人民法院依法审查和认定构成规避执行行为，将采取措施严厉打击，不仅规避行为将被认定无效，还会对被执行人及与被执行人恶意串通，伪造证据的第三人视情节轻重依法予以罚款、拘留。情节恶劣，造成严重后果的，将依法追究刑事责任。
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