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近日，世邦魏理仕发布《2019中国房地产市场展望—写字楼篇》，报告指出：2019年全年中国写字楼新增需求超过600万平方米，创历史新高。报告预计2019年供应高峰将持续，世邦魏理仕监测的主要17个城市写字楼新增供应预计接近850万平方米。一线城市中，广州写字楼租金预计上涨6%，领跑全国；二线城市整体空置率上扬，平均租金小幅下行。
报告预计，2019年一线城市新增供应380万平方米，与上一年基本持平。沪深将继续看到百万平方米级别的充沛供应，cbd、望京和丽泽区域项目集中上市将迎来久违的供应释放。二线城市新增供应预计大幅上涨50%，天津、沈阳、苏州、宁波、武汉和供应压力较大。
报告称，2019-2020年期间新增供应的53%将来自于新兴商务区，在面临去化压力的同时，地铁建设的推进将为新兴商务区带来红利。十三五期间，全国每年将增加地铁通车里程600公里，二线城市将跨越式追赶完成地铁网的布设，一线城市的网络覆盖和密度将继续提升。交通通达性好，地铁上盖的写字楼将受到市场的青睐。
在租金方面，报告预测，cbd新项目集中入市，可能导致短期空置率上浮，但租金的趋势不会有明显改变，未来一年整体市场租金持稳的可能更大；
上海、深圳将迎来持续大量供应，租金将略有下调；
广州写字楼的租金状况或许更令人惊喜，报告认为，旺盛的需求与有限的新增供应使得近期租金节节攀升，业主市场特征愈发凸显，预计2019年广州写字楼的租金将上涨6%，领跑全国。
相比一线城市，二线城市的写字楼市场相对压力较大。报告预测，二线城市整体空置率上扬，平均租金小幅下行。其中，租金下行压力大的市场仍是需求疲弱的沈阳和大连。而供应高峰也将令、武汉和天津的租金继续承压。
不过，华东地区依然将是表现好的二线写字楼市场，活跃的需求将推升杭州、南京、苏州三地租金上涨。成、渝两地的供需平衡也将获得持续改善，预计成都租金将继续反弹。
从写字楼的需求端来看，报告称2019年金融和科技行业租户将继续担当写字楼需求增长的主力军。
此外，受到写字楼供应高峰、大中型企业对灵活办公需求的增长以及风险资本的青睐三方面的共同推动，预计主要共享办公品牌2019年在国内一二线城市的网点数量将以超过50%的速度增长。报告认为，2019年共享办公将进一步介入中国主要城市传统甲乙级写字楼领域，甚至成为主力租户乃至办公业主运营整栋楼宇。
国内不动产配置及财富管理服务的专业机构誉翔安地产近日发布《2016年写字楼生态报告》显示，2016年写字楼销售额排名前五板块销售总额186.8亿元，全市占比46.9%。上市公司和险资在商用物业的投入主导了本年度大宗交易。市场共监测到大宗成交19宗，涉及项目共14个，总金额约152亿元。
2016年抽样写字楼租赁共1039宗，涉及总面积约152万㎡、年度现金流约53亿元。对比2015年，除cbd、金融街、中关村三大商务区域之外，本年度新增租赁开始向外围扩张，上地、望京、石景山银河商务区、总部基地等板块也成为新增租赁的重要组成部分。2016年新增租赁行业面积占比前5位：计算机、非银行金融、传媒、综合类、汽车。
与去年对比来看，本年度由于对互联网金融业的增强监管，中小型“非银行金融”企业租赁行为大幅缩减，而“计算机”、“传媒”等tmt行业开始明显扩张。国贸、金融街、中关村三个传统商圈，虽然在产业特性上分工略有不同，但已经逐渐融合，形成一体化与产业闭环。
商圈一体化，也使得传统意义上的写字楼越来越“跨界”。在某些特定的区域，写字楼与产业园的界限越来越模糊。
2019年以来，北上广深等一二线城市商办限购标志着商办地产从个人投资主导向机构投资主导的回归，从粗放的建设运营向标准的产品价值回归；同时，货币政策收紧，利率增加，而目前产品同质化严重，客群单一，去化压力加大，租售比难以达到投资回报需求，如此种种无不面临行业回归与重构的临界点：商办地产可持续发展之路，路在何方？
一方面，房地产行业政策整体延续分类调控、因城施策的主基调。在继续支持高库存的二线和三四线城市落实各种措施去库存，而一线城市和热点二、三线城市密集出台以限购、限贷、限价、限售为核心的紧缩调控措施。 值得注意的是，上半年龙头房企销售业绩仍然光鲜亮丽，，桂园、万科、恒大、保利地产、绿地、中海、融创等7家房企销售金额已经突破千亿，市场进一步向品牌房企集中，品牌房企与中小房企分化发展格局愈加明显。与此同时，去杠杆与降风险金融工作会议定调房地产下半场风向。明确要求，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。
另一方面，受商办限购和营改增的双重影响，商办地产成交量锐减，供给与需求均发生重大变化，房地产下半场将进入存量房时代，资产运营、买卖、租赁和金融化，将是未来最值得关注的大市场。商办物业市场限面积、限需求、限用途等一系列政策的发布，加之2016年末商业办公库存体量超过2.5亿平方米，仅商办类库存体量超过2000万平方米。有机构统计，全国一线城市有改造潜力的商业资产已达4.3亿平方米量级，从增量跨步存量时代，成为政府、开发商、企业客户及资本方关注的焦点。
“目前，商办地产行业面临三大挑战：一是总体量大，二是供应商增加，三是库存增多。商办地产破局，行业标准的制定和产品用户化无疑是亟待解决的主要问题。”全联房地产商会写字楼分会秘书长刘凯先生表示，“在十九大报告中，总书记强调中国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。为解决这一矛盾，中国将继续深化供给侧结构性改革，防控金融风险，鼓励创新，深化国有企业改革，继续扩大对外开放及放宽服务市场准入。我们期待时代下中国商办地产市场迎来更加美好的可持续发展之路。”
中国写字楼产业园发展论坛源于2004年12月，由全联房地产商会、房讯网联合主办，已连续成功举办十三届年会，是中国房地产行业规格最高、规模大、影响最广的专业论坛之一！
论坛从中国经济发展形势着眼，聚焦房地产行业发展进程，每年邀请房地产界、金融界及财经界、政府机构的杰出人物和领袖 齐聚，探讨商办地产行业发展趋势、模式创新、绿色低碳、写字楼、产业园等热点，就行业发展、企业战略与成功案例等展开系列演讲和对话，找寻全新思路及广泛深入的合作机会，同时记录并见证中国商办地产历史轨迹并推动行业健康向前的持续发展。
共享单车、共享汽车、共享充电宝、共享雨伞……共享之风越刮越烈，这次则是升级版共享办公室将落地广州cbd。统计显示，广州未来3年增逾100万平方米甲级写字楼，有百亿级金矿待开发。但调查显示，企业话事权逐渐向80后、90后转移，传统物业运营方式跟不上白领新需求，如缺乏网络、弹性上班、社交、个性定制等服务。共享则成为写字楼创新抓手。
随着广州城市的发展，未来几年甲级写字楼不再是天河北、珠江新城独霸天下。根据统计数据，2019年后，广州新增写字楼供应将主要集中在琶洲、金融城。2019年~2020年广州甲级写字楼新增供应预计均将超过100万平方米（含自用）。至2021年，广州甲级写字楼存量预计较2016年末增长超70%。
广州珠江新城、琶洲、金融城“一江三带”商务区格局将形成，写字楼市场的整体格局正迎来又一次改变。2019年年中，广州核心商圈甲级写字楼市场平均租金录得每平方米每月171.7元。珠江新城的平均租金继续引领全市；备受市场看好的琶洲板块租金涨幅则优秀其他商务区。
2019年上半年，金融、tmt、专业服务行业继续成为琶洲等地新写字楼吸纳主力。戴德梁行数据显示，上半年办公面积扩张的企业中，金融类占比36%，tmt占比31%，专业服务占比21%。
变化：80后、90后更青睐共享办公
天河北写字楼中，高级写字楼平均租金录得每平方米每月150元，比珠江新城略低。如何增收是这些写字楼转型升级面临的压力。怡城物业副总经理宁卫强告诉记者，调查众多入驻广州cbd的企业发现，企业话事权正逐渐向80后、90后移交，他们作为受益于移动互联网的一代，思维逻辑、行为方式等与上一代有显著不同。
如基于成本原因，多数物管提供标准化服务；但80后、90后喜欢弹性工作时间，it行业加班就成常态。同时，80后、90后也不喜欢开长会。调查发现，写字楼会议室使用率越来越低，对于物业所有者来说，收益降低，对于承租者来说，成本增加。另一方面，随着共享办公理念的兴起，更多白领喜欢如联合办公、共享咖啡厅、共享会议室等共享概念的产品。
因此，越秀房地产信托基金旗下维多利广场、城建大厦、财富广场、越秀新都会等写字楼就决定建立智慧云服务平台、产品服务定制平台、资源链接平台、泛娱乐社交平台等四大服务平台，推出升级版的共享办公模式。比如物业管理方通过大数据分析决定由若干企业共享1个会议室，白领通过平台预约就能用。
甲级写字楼市场
根据戴维斯研究部市场调研显示，2019年三季度，甲级写字楼市场迎来三座新增写字楼供应，全部位于非核心商务区，拉动全市甲级写字楼空置率小幅上升，环比上升0.6个百分点至6.5%。而核心商务区继续受供应缺乏影响，空置率维持在极低水平；非核心商务区则表现活跃，成交多以大面积租赁为主，去化速度较快。全市平均租金实现连续六个季度环比增长，达到人民币每平方米每月366.9元，租金指数环比和同比分别上涨3.7%和11.4%。
由于cbd核心区中服地块及丽泽金融商务区的写字楼项目在短时间内难以投入使用，预计未来一段时间甲级写字楼市场将面临供应缺乏的挑战。受此影响，预计全市的租平将继续稳步提升；同时，在最新的城市规划政策的指引下，写字楼市场的去中心化趋势愈发明显，部分非核心商务区如望京等将进一步承接来自核心商务区的需求外溢，进而形成新的供需关系。近年来非核心商圈迎来高质量的发展，其楼宇品质、交通通达性有了巨大的提升，而去中心化的趋势及多元化的租赁需求将有效推动非核心区域写字楼市场的成熟与壮大。
零售市场
零售市场方面，2019年1-8月，全市社会消费品零售总额同比增速为4.4%，继续维持在相对较低水平。尽管零售消费增速略显低迷，但商业零售市场整体表现仍较平稳，本季度零售市场迎来一个新增项目开业，即位于的天街。根据戴维斯研究部市场调研显示，全市商业零售市场的平均入住率及租平均录得小幅提升，其中全市购物中心入住率环比小幅上升0.2个百分点至93.3%，全市购物中心首层平均租金为人民币每平方米每月940.7元，租金指数环比和同比分别上升1.2%和2.7%。
来源：房讯网
编辑：wangdc
以打造杭州的金融中心为目标的钱江新城，吸引了一大拨的金融机构首次入驻或升级搬迁。而作为杭州创业高地和风投大本营的未来科技城，得益于区域内高标准配套、产业的集中导入，高素质人才集聚，这对于写字楼用户来讲，满足的不只是办公需求，更让用户看到了无限的发展机遇。
《猎场》里的郑秋冬告诉我们：在街边办公的只能是职业介绍所，只有搬进了cbd里最贵的甲级写字楼里，才有希望做成高级的猎头公司，因为光这个楼里的生意就有得赚！
对于一家猎头公司，甲级写字楼就是它的猎场。而对于其他用户来讲，集群效应本身就为企业在行业中的竞争提供了两个保障：知名度和人才。
事实上，这种集聚效应正在形成。据介绍，今年6月efc写字楼美国中心t5交付，至今半年内入驻率（含自用和出租）便已达八成，租金一直在涨，目前日均租金达到3元/平方米左右。
由杭州市政府首次引入杭州并入驻efc的加拿大gci基金相关负责人表示，“efc的建筑品质和配置堪称一流，不过我更看重的是efc营造的国际创新创业生态圈氛围，这种软环境对于企业的发展更关键。”
写字楼的优秀目的是为提高企业或资金的生产力，好的写字楼不仅是企业的生产工具，更是企业形象的“金名片”。一个既有“面子”，也有“底子”的写字楼，或许会成为2019年及更远将来商业地产的一个方向
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