中原区置业指南！来自郑州楼市00:0013:09
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近几年，郑州框架不断拉大，嗅觉最灵敏的房地产市场已经发展至三环、四环、甚至五环时代。三环内寸土寸金，可开发土地所剩无几，在售楼盘少之又少，尽管依然有很多人坚持“休骗三”，但如今买房不出三环，的确难上加难。
应粉丝强烈要求，我们前往一个经常被很多人忽视的主城区三环内片区，做了一次系统调研——中原老城区。
这个片区占据了相当好的地理位置，为什么一直不温不火？
片区内配套相当完善，名校堪比金水区，房价1万5、1万6，有没有购买价值？
等了又等，继阳光城丽景公馆之后，时隔一年等来两个新盘，融创御湖宸院和汇泉景悦城值不值得期待？老盘又有啥新动静？
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频被忽视的中原老城区
中原区一路向西，已经发展成为中原老城区、常西湖新区、中原新区三大板块，三大板块各有特点，成熟度、规划定位不同，三环内的中原老城区发展较为成熟，依然是区域核心、配套核心。
常西湖新区：西三环、西四环之间部分，四大中心规划建设落地后，常西湖曝光率大大提高；
中原新区：西四环外与荥阳之间部分，距离主城区较远，项目不多，汇泉西悦城销量一家独大，优质盘少；
中原老城区：西三环内部分，主城区，教育、商业、医疗、交通配套比较完善，楼盘分布密集，但在各媒体中曝光率甚低，也很少成为购房者关注的焦点。
中原老城区大致范围▼
如上图，中原老城区的大致范围为西三环、航海路、嵩山南路、西站路围合区域。
中原老城区为啥容易被忽视？
1、 这里大多为城改项目，前几年土地出让时间早，拿地房企多为本土小开发商，容积率高，刚需产品扎堆，缺乏舒适度，这种印象长期根植在购房者心中。
2、 这里可开发土地太少太少，今年3月棚改新规强调，郑州老城区“原则上以综合整治提升为主，不再进行大规模的拆迁改造”，一纸红文，彻底关上了三环内新住宅用地的大门。
3、 上述两条就造成了，区域内新项目、新产品很少，长期缺乏亮点，营销方式更是传统保守，能轰动全城的造势营销几年都很少出现一次，长此以往，被忽视、被遗忘也就不奇怪了。
就这样，这个三环内稀缺的主城区区域，在长期沉默中越发低调，低调到经常被很多人忽视；但近两年，这个区域逐步蜕变，有了很多新的变化，再用老眼光看待就out了！
区域主干道、地铁规划路网图▼
（中原老城区路网图）
首先，这个片区交通配套非常不错。
西三环快速路、京广快速路、陇海快速路，三条城市主干道围合，地铁1号线贯穿，已经通车；规划中还有地铁5号线、6号线、10号线；4条地铁线+3条快速路，构成三纵四横交通网，这是一大优势。
区域优质教育、商业配套分布图▼
这里教育、商业配套也很有竞争力。
先说商业，区域临街底商非常多，日常生活、娱乐、购物、餐饮不成问题，加上锦艺城购物中心、中原万达广场两大集中商业，商业体比较充足。
再说教育，这里有十余所重点学校，仅次于金水区，这是中原老城区的另一大优势。三大老牌名校：伊河路小学、互助路小学、郑州外国语中学，在全郑州也是数一数二的王牌学校。
综上，这里汇集交通、教育、商业等成熟配套优势，单从硬件条件看，是个不错的居住区。
但，能不能上车购买，关键还要看房价。
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中原老城房价点与面
单从房地产市场来看，这个片区有个特点：惰性太大。
什么是惰性？供货持续性不好，产品创新性太弱，营销力度不够，价格太平稳。
为啥？如果关注这里近两年的市场动态，你会发现从2016年至今，一直有住宅产品销售的几乎只有五建新街坊了，阳光城丽景公馆2017年9月首开，入市时间不长；保利心语整个2017年无住宅供货；和昌湾景国际2016年9月至今主销公寓，同样无住宅供货，如此等等……
因此，我们以持续供货、一路见证中原老城区房价变迁的五建新街坊为例，来讨论区域房价走势：
五建新街坊项目近两年价格变动▼
如图，从2016年5月至9月，郑州房价疯涨期，五建新街坊房价从8800元/㎡猛涨至14000元/㎡，随后至今一年半时间内，平稳上升至16000元/㎡，涨幅约14%，相对来说波动并不明显。
根据调研，目前中原老城区在售、待售项目价格在1.5-1.7万元/㎡左右不等。这样的价格实不实在？我们通过以下两点来评估：
1、把这个价格放在全郑州来看——
郑州各区最新房价分布图▼
如图，据米宅最新统计，中原老城板块新房均价15700元/㎡，与调研情况相符。
同属三环内的金水老城均价19000元/㎡，但这里新房项目很少；
同类别中二七老城区均价14200元/㎡，管城环内14500元/㎡；
差价一千多，用这一千多来买中原老城区更有优势的教育、商业、交通完善配套，值。
2、和区域内二手房价格相比——
区域内老旧家属院年代过久，暂不做参考，我们筛选区域内几个比较具有代表性的小区来对标（数据来源于郑州链家网）：
和昌湾景国际：89平户型，150万左右，折合单价1.68万+；
永威鑫城：98平户型，156万左右，折合单价1万6；
锦艺国际华都美域：二手房价格1万8-2万5不等；
和润林湖美景：89平户型，150万左右，折合单价1.68万+；
永威西苑：90平户型170万左右，折合单价1万9；
如上，片区内二手房价格在1万6-1万8左右，其中互助路小学、伊河路小学、外国语中学等名校周边二手房价格较高，甚至高出2万单价（部分稀缺学区房价格不属市场价，不在参考范围）。
因此，综合上述“1、2”两项评估标准，可以得出结论——
现阶段，经历调控和限价洗牌后，中原老城区1万5、1万6的房价算是很扎实的一个区域，管南片区、二七新区、北三环片区也比较实在。
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几个项目最新动静
片区在售楼盘主要分布在西三环沿线，新盘、老盘加推共有十余个（部分小开发商楼盘不在统计范围内），大都以刚需产品为主，改善盘非常少。
进入2018年，片区迎来两个纯新盘，一个是西三环与陇海快速路交叉口的汇泉景悦城，另一个是帝湖旁的融创御湖宸院。
来看各项目最新动态：
两个纯新盘
汇泉景悦城：480亩大盘，纯刚需定位，70-120平户型都有，精装or毛坯未定，样板间未开放，预计下半年开盘。
融创御湖宸院：42亩，紧邻帝湖，纯改善定位，容积率3.9。片区内唯一一个大户型项目，户型有109、147、188、255㎡四种，验资阶段，预计近期开盘，正常首付比例，但全款优先选。
老盘加推
郑地璞园：89-131平三房，这个盘进度比较慢，楼栋已封顶，但开盘时间仍然没有定数，价格待定。
领创天誉华庭：所剩房源不多，89平三房，均价1.56万 ；118平三房，均价1万6，2018年10月底交房。
五建新街坊：二期高低配，有高层和洋房，高层76-131㎡，小高层96-142㎡，整体均价1.55万-1.65万，毛坯。
保利心语：二期36亩，61平两房，97-132㎡三房，154-158㎡四房，预计价格1.65-1.75万，精装。
和昌湾景国际：三期将推出2栋高层，房源建面约89-143平米，预计6月底开盘，价格待定；
盛世卧龙城：尾盘，剩十余套130㎡三房，均价13600-13800元/㎡。
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怎么选？
1、如果你是改善性购房，不建议选择这里。因为综合来看，中原老城区刚需产品扎堆，小开发商城改项目扎堆，容积率太高，整体来看，改善属性不强，不建议改善购房者选择这里。
如果非要买这里，可以看看融创御湖宸院，这个盘是片区里唯一一个纯改善定位项目，也是唯一一个拥有160平以上的大户型项目。项目紧邻帝湖，地块不大，生态环境不错；但距离云梦山庄也比较近，看个人接受程度。
2、如果你是刚需首套，想买两房小户型，五建新街坊、阳光城丽景公馆、保利心语，目前只有这三个盘有，价格相差不大。三盘相比，五建新街坊整体舒适度更好些，可以去感受下；
保利心语距离中原万达很近，但缺点也不少，比如7.17容积率太高，在售二期由4层底商围合，将来会比较嘈杂，社区舒适性太差，另外三房户型设计过于狭长，居住舒适度不好。
2、如果你是刚需首套，想买三房，选择就比较多了。综合衡量，优先推荐五建新街坊，虽然即将交房的一期曝出诸多诟病，但相对来说，这个盘更适合居住些。
第一，和西三环高架并不是紧邻，还有段距离，不会有太大噪音；
第二，距离已经通车的地铁1号线西三环站很近，步行3分钟可达，通勤方便；
第三，和中原万达距离不远不近，不会太过嘈杂，逛街、购物也方便。
当然，也可以等等新盘汇泉景悦城。很多人都听过西四环“神盘”汇泉西悦城，低开高走，价格低，销量非常不错，2017年多次成为销冠盘，和汇泉景悦城是同一个开发商，景悦城同样的大盘，70-120平都有，户型面积覆盖广，依照西悦城销售惯例，景悦城价格也会比周边市场价要低，资金不充足者可以期待一下。
汇泉景悦城项目沙盘▼
另外，郑地璞园也可以关注下，这个盘销售进度非常慢，2017年就一直宣称预计要开盘，至今过去一年多，仍然没有确定开盘时间。但目前社区楼栋已封顶，一旦开始销售，交房会非常快，属于准现房，有意者可以多多留意该楼盘进展。
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结束语
1、中原老城区基本没有改善属性。放眼全郑州，真正有改善属性的几个区域按属性纯粹度可以这样排列：北龙湖>高铁站片区>大北区，绿博和滨河新城也有改善属性，但就现阶段来看，滨河价格略高，绿博片区成熟度弱，需要长线等待。
2、对于刚需购房者来说，本次调研的中原老城区是个不错的选择，二、三环之间，房价比较扎实，户型、项目选择也比较多，近期部分项目有开盘推售计划，有意者可以多去看看，多对比，希望大家早日选到满意的房子。
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