火花s-park产业地产30强调研
走进中电光谷
每一次拜访黄立平，总是免不了一场有关产业地产现在与未来、表象与本质的“头脑风暴”。
这位在商界驰骋了近30年，有过四段不同行业创业经历的行业思想家，其思维早已超脱于产业地产具体业务“术”的层面，而更愿意去探讨行业未来与商业本质联系这类具有商道哲学意味的话题。
火花s-park作为产业地产观察者和研究者，无论是针对产业地产行业还是中电光谷的2018，我们在脑海中都为这场对话构思了许多问题。中电光谷“换道超车，联合创新”战略背后蕴含了黄立平基于行业未来的哪些思考？引入央企cec中国电子2年多来，为企业战略、战术、资源层面各带来了哪些变化？园区新能源、智慧园区、产业投资、轻资产输出等新业务探索层面，中电光谷在实践中积累了哪些经验教训？与卓越、富力等传统房地产开发商合作的目的在哪里？
面对这些问题，黄立平依旧是我们眼中那个最好的访谈对象。他总是认真听取访谈问题，期间略作思考，间或点一支烟，随后便会给出思维缜密、逻辑清晰的回答。
火花s-park执行董事宋振庆vs中电光谷董事长黄立平，全程没有照本宣科的采访提纲，没有按部就班的回答要点，完全基于对行业的理解与思考进行的一场发散式漫谈。
▎宋振庆：整个产业地产行业都在谈转型，中电光谷现在也提出“换道超车，联合创新”，是不是代表行业原有模式无法持续了？
▎黄立平：从商业本质来看，所有商业模式核心都是围绕需求如何更好地提供服务和产品。现在行业普遍遇到的问题是，我们一直认为存在的需求其实已经发生变化。
过去的商业模式中，产业地产企业主要用物业开发方式，通过销售和出租为各类产业实体提供载体服务。现在这种方式局限性越来越明显，具体表现为要么没有那么多与物业相匹配的产业需求，要么这些产业地产企业提供的载体服务与实际需求不匹配。
现在大家都很困惑，城市经济发展需要新动能和新产业，传统房地产思维做园区肯定是不行了。但是并不意味着实体经济对产业载体与空间服务没有需求，关键是如何根据需求提供有针对性的服务。我始终认为，找不到真实的商业需求，就不可能有发展，这是最基本的商业逻辑。我们提出转型、变化、换道等，都是为了满足新形势下的行业需求。
▎宋振庆：近几年轻资产业务输出成为热门话题，但是认真践行的企业似乎并不多，毕竟这笔账不太好算，算明白的也不多。中电光谷提出“轻重并举”战略，“轻与重”之间有怎样逻辑考虑？
▎黄立平：我们提出轻重并举，恰恰是因为还有很多重资产项目在正常经营，不是轻资产业务比重资产业务更重要，重的部分绝不能放弃。能够走的路继续走，普遍不能走的路找新的路走，瞄准未来，但是不能不要今天。
提到近几年很热的轻资产，还是回到商业本质，我们必须搞清楚服务的对象是谁。中电光谷的服务对象很清晰，就是新产业与新经济，传统产能不是我们的服务对象。过去，产业地产区别于写字楼商务园区的要点就是在地段。传统市中心比较适合于金融贸易、中介服务类的高附加值业务发展，可以用房地产或者商业地产模式提供服务。产业地产本质还是服务更多制造型产业，这些企业对地段没有那么敏感，但是对价格敏感度高，对产品能否满足生产研发需求要求细，对围绕生产、研发、配套等的运营服务要求全，这些更考验轻资产的业务能力，或者叫产品研发、产业招商、园区运营等一整套解决方案的提供能力。
按照我个人的理解，轻资产归根结底是一种服务能力，你可以直接为入园企业服务，也可以间接为企业服务，所以，为产业地产开发企业服务，提升他们的园区运营能力也是一种服务。过去几年产业地产突进过程中遗留的过剩空间很多，未来建房子不再重要，提高现有存量空间利用效率，为企业服务更重要。
通过近两年轻资产业务的探索，我们团队包括产业规划、园区运营等不同产品线的轻资产拓展项目有20多个。在我看来，现在很多地方政府已有的经验和对新产业、新经济的理解，不足以支撑起完整的区域产业发展构建，需要一些专业机构帮他们做一些分析判断。
我们为地方政府提供的不是简单的城规或产规，也不是单纯的工业经济方面的顾问，是一个综合性有解决路径的发展方案，其中包括对城市、经济、产业的综合判断。这是当下这个时代发展最需要的，虽然不像地产行业那样容易做起规模，但是更有价值。
▎宋振庆：从商业本质来说，有服务价值固然重要，但是它是不是构成真实的盈利模式就是另一码事了，你怎么变现，怎么平衡？
▎黄立平：做轻资产，我不是很看重当下能赚多少钱，更看重提供的服务是不是时代需要以及稀缺的。有价值与稀缺性的服务，才有转换为经济价值的可能性。如果以过去做房地产业务的尺度来考虑，咨询合同低于1000万绝不会做，但现在100万的咨询业务我们都做。为什么？因为在这个过程中我们能知道当地政府需要什么，未来当地城市经济发展需要什么，能找到更多为未来新业务“占位”的机会。
▎宋振庆：我们能不能理解为产业运营服务能力是未来中电光谷的核心竞争力？
▎黄立平：我个人一直不相信核心竞争力的提法，相比于单一能力，更愿意强调企业能力的均衡性。以核心竞争力理论中很重要的资金实力和融资能力来看，相比于过去二十年野蛮生长的房地产企业，产业地产企业都很弱小，未来也不可能达到那样的资产规模增速，但是现在房地产企业都在往产业地产转型，就因为房地产之前做的大都是资本游戏，虽然挣很多钱，看似资金实力这个核心竞争力很强，但是没有均衡能力去满足社会经济发展需求，无法像之前二十年那样过舒服日子。
我们强调的能力均衡性，包括自身能力以及整合资源的能力，一切以为发现问题提供针对性解决方法为目的。
▎宋振庆：产业地产盈利模式是否逐渐在发生变化？以前以出售、出租为主，园区运营只能获取一些最基本的物业类服务费用，现在盈利模式是不是会更加丰富了？
▎黄立平：我从来不会预设定义，用自己的思维去框定企业的盈利模式。还是从实际需求中去发现业务，然后考虑用哪种方法满足需求，寻找商业机会。
我们现在比较看重的一块业务是智能园区。智能园区我们尝试了3年，在5个项目上刚刚做成样板，但是还没有大规模推广。这块业务如果未来如果能做成规模，中电光谷很可能就转型成一家信息技术公司。既有硬件资源，又有软件体系，还有解决方案。理想状态是做产业资源共享平台，组织很多软件、硬件公司，通过投资与整合，集成他们的能力为产业提供服务。就像ge、西门子、富士康都在提工业互联网，他们都是制造业出身，有技术和信息化能力，未来方向也是把自己做成平台企业，为第三方服务。
我觉得，一定要围绕时代需求调整发展战略与主营业务，不能拘泥于产业地产这个框框里面去寻求盈利创新。
▎宋振庆：不过，咱们实话实说，你这种颠覆性的思维方式，还有你的转型动作，资本市场似乎还不是很认可和理解？
▎黄立平：对于资本市场是否理解和认可，我的看法是，通过炒作概念让股价上涨可以一时获利，但是实际工作没有做到相应程度，股价泡沫早晚会破裂，会给企业造成更大伤害。相比于向资本市场讲故事，我们更愿意踏踏实实搭建业务线，认真寻找未来转型方向。
我个人在过去30年做了很多事，可以说跨越了几个商业时代，任何改变对我来讲都是正常的，曾经的从商经历让我学会，永远不要把战略重心只放在一个点上。一定是这个时代需要什么就做什么，这种思维方式决定了没有商业模式的终结点。
▎宋振庆：你如何评价cec中国电子成为大股东后带来的变化和好处？
▎黄立平：在这场商业合作中，他们看重我们的专业能力，我们看重他们的产业资源背景。cec进来以后使我们迅速了解了制造业未来转型的新方向。我们过去在外面看，现在可以到里面看，可以触及到国家产业政策的核心部分。比如“中国制造2025战略”是如何提出来的，相比于以往你只能看到文件条款，我们现在能够与方案编制者直接沟通，可以了解到更深层次的内容，这些其实是我们做产业地产最需要的。
▎宋振庆：从深圳蛇口算起，中国产业地产马上要迎来四十周年的历史性节点了，你觉得未来发展方向在哪里？
▎黄立平：我一直觉得“产业地产”的这个叫法有问题，一定要跳出“地产思维”。地产思维是什么，是价高者得，是快周转的金融游戏，与产业思维是完全相背离的。产业作为稀缺资源，地价要低，产业发展初期经常还需要地方政府的扶持和补贴，两者有本质矛盾。之前一些企业打着产业地产幌子，利用信息不对称，钻地方政府认知不足的空子，造成许多行业乱象，搞坏行业名声，反而危害了许多正常做产业园企业的利益。
对于未来的趋势，因为这个行业缺乏普遍规律，我现在也没有完全想明白。这方面可以借鉴我们之前提出的“一城一法”方法论，深入当地产业生态，从政府、企业、技术、人员等所有关联方的关系梳理中找到自身最大价值。
我认为的产业服务价值，为单一企业或产业提供服务意义不大，一定要有足够数量的关联方在你的服务中构成新的关系，并且他们之间产生足够多有价值的关联点。基于这两点，我们现在商业模式最大追求是能为多少企业提供服务，与多少企业发生关联，现在这个数量是几千家，未来要做到几万家甚至几十万家企业。过去十多年，我们积累了1000万平方米的线下空间资源，未来两至三年，这个数量会翻两番。当然肯定不会全靠重资产投资实现，包括信息化、智慧化在内的轻资产业务是重要抓手。资产不一定是我的，但一定是我在提供服务，里面的企业一定要进入我的资源共享平台。
▎宋振庆：的确，大家现在都看到产业资源控制力方面的商机，中电光谷凭什么打动各关联方与你合作？
▎黄立平：以智能园区系统为例，我们在投资慧联无限、华大北斗等企业的基础上，2017年又投资了中电友普、瑞章科技等，形成了一个庞大的物联网产业生态体系，结合丽岛物业、丽岛科技、蓝域智能、全派生活等线下服务资源，这是一个具有全链条竞争力的产业园区运营体系，或者说，是一个建筑空间与数据空间并行的双空间架构园区服务体系。
通过中电节能（区域能源dhc服务）、ovu创客星（双创联合办公）、零度资本（创业投资）、中电建筑设计（建筑信息化系统）、产业生态研究院等能源、投资、技术平台，我们积累了行业领先的专业能力与产业资源，加上全国范围内的园区网络以及中国电子附加的品牌效应，无论对地方政府还是对实业企业，都是有一定吸引力的。
比如6月份集中开工的成都芯谷项目，我们通过前期提供的整体规划服务，为当地产业发展指明方向，并结合中国电子产业资源，整合12家集成电路行业企业一起到成都投资。在跨区域的资源整合与对接层面，中电光谷扮演了一个“超级中介”的角色，对我们来说，生态圈中的任何一个点都有价值。
▎宋振庆：拓展方面中电光谷似乎总是不走寻常路，较早拓展的沈阳、青岛等地，都曾成为一些同行的滑铁卢，还有你接手的中国电子许多园区也位于冷门地区，你是怎么想的呢？
▎黄立平：任何一个城市都可以做成产业园区，过去一些同行的失败，主要在于没有脱离地产思维，主要考虑的还是盖房子和卖房子，我们与中国电子在选址方面有一点是共通的，那就是一定是基于产业。
无论是沈阳、青岛还是温州，我们都看到这些城市本身所具有的制造业基础和产业禀赋。比如沈阳和温州，别人看到的是东北老工业基地的没落和经济危机对当地民营企业的冲击，我们看到的是制造业转型升级带来的机遇。我们沈阳的园区产品关注互联网时代的制造业发展趋势，在里面会衍生出很多新需求（包括柔性供应链、分布式生产等），跟制造业紧密关联的研发和服务需求；温州的园区则从帮助企业进行智能化生产提供服务和产品。
▎宋振庆：与富力、卓越这些地产开发商的联手有哪些考量？
▎黄立平：与这些传统地产开发商的合作，更多是从产城融合角度出发寻求商机。包括一级开发、二级开发、ppp、城市更新等，都可以借助双方的资金实力、专业运营能力与开发能力等进行广泛合作，是一种产业资源联动进行区域性开发的新尝试。我们身边还聚集了中建、中交、中铁等基建能力强的合作伙伴，未来可以从新型城镇化的一二级联动开发中寻找机会。
▎宋振庆：产业投资板块近两年的成绩如何？我相信你不是纯粹为了投资而投资，附带在投资上的其他内容是什么？
▎黄立平：我们的产业投资板块，作为gp已经投出去十几亿元，其中90%是外部募集资金。产业投资能力是我们打造产业服务综合能力中的重要一环。我们投资企业，不仅是给资金，更重要是帮助拓展市�...