2017年中国楼市整体规模稳中有升，一再打破各种所谓“天花板“，但随着调控政策不断加码和市场自身深入发展，各能级城市市场分化愈演愈烈。一线城市商品住宅交易规模几乎腰斩，而三四线城市在持续高温，成交占比持续上升，而二线城市市场分化严重，重庆、青岛、西安、沈阳等二线城市强势崛起并形成量价齐升之势，而2016年的热点城市如合肥、苏州等成交量急剧萎缩。从时间发展来看，上半年诸多项目开盘依旧屡屡”日光“，但进入三四季度之后，成交逐渐陷入疲态，开盘去化率逐渐降低，市场需求后劲不足，房价快速上涨的势头也得到遏制。
2017总结
一、市场综述：一线规模腰斩与三四线持续火爆，构建城市市场新格局
2017年，在中央强调住房居住属性背景下，地方调控政策差异化明显，热点城市政策不断收紧，各级政府限购限贷力度及各项监管措施频频加码，开启“限售”模式且范围不断扩大，同步加强房地产金融的监管，着力抑制投资投机性需求。在此背景下，市场分化更加严重，一线城市、前期热点二线城市和环一线的三四线城市成为市场调控的重点目标。而绝大多数三四线城市和西南、西北和东北等二线城市因库存压力，政策环境依然相对宽松，市场热点迅速向重庆、成都、西安、沈阳、大连等城市转移，另外一些城市如武汉、杭州、天津、南京、郑州等热度不减，保持平稳增长态势，市场规模遥遥领先于其他城市。
从国家统计局公布的各城市月度商品房销售数据变化就能清楚表达，4个一线城市商品房成交面积比重从5%以上降至当前的2.2%，规模腰斩；32个二线城市商品房成交面积比重则从36%降至31%；其余600余个三四线城市成交面积比重则从60%上升至67%的历史高位。
从cric监测的50个重点城市全年成交表现也难能体现相同格局，一线城市成交面积跌幅最大，同比降幅达46%，二线城市同比下降24%。济南、太原、天津、厦门、福州、郑州、长沙成交量下跌超过40%，市场进入一种极度低迷的状态，但是中西部核心城市重庆、西安、兰州成交量均能同比上涨，市场较为坚挺。三四线城市同比下降21%，下降幅度在各线城市中最小，市场相对较为平稳，但仍有部分城市成交量激增，例如烟台成交量同比增加47%。
二、供应：50城供应总量同比下跌10%，一线城市全线大幅下滑
今年整体市场供应量几乎全线下滑，但一线城市全线下滑，二线城市大部分下滑，三四线城市供应半数下滑。 据cric统计，1-11月监控的50城市中，商品住宅供应面积共29470万平方米，比2016年同期下降10%，比2015年同期下降8%。
按月度表现来看，全年商品住宅的供应量较为平稳，没有特别大的波动。其走势明显可以分为三个阶段： 第一阶段，1-6月，稳步上升期 ，1、2月份受春节影响供应量偏低，而3月开始供应量逐月稳步回升。 第二阶段，7-8月，短暂下行期 ，主要是因为市场进入传统推盘淡季，积蓄力量冲击“金九银十”，因而7、8月供应量在6月高点上不断下降。 第三阶段，9-11月，高位波动期 ，9、10月份受国庆黄金周影响，供应量略有波动，导致9月供应放量，供应量达到3774万平方米，为全年最高值，较8月上涨878平方米，而10月份由于“超级黄金周”影响，市场预期不足，使得供应量回落，11月供应又达到一个相对高点。
从城市能级看 ，一线城市供应降幅较大 ，整体供应量较2016年同期下跌35%。受政策影响最为明显，其中北京和上海降幅最为明显，对比去年同期跌幅均超过五成；深圳跌幅也达到24%，跌幅最小的广州也下跌18%，供应量处于低位。 七成二线城市供应量呈下跌趋势 ，跌幅最大的是济南，同比下跌50%，其次是长沙、福州，同比下跌四成左右。部分城市供应同比大幅增长，如郑州、重庆、宁波等，涨幅在30%以上，尤其是郑州，涨幅高达40%。整体来看，进入三季度以后二线城市调控政策愈加严苛，近期开盘项目去化率显著下降，项目分化加剧，购房需求端支撑逐渐乏力。预计明年济南、长沙、福州等热点二线城市会进一步降温。 三四线城市总体小幅微涨4% ，其中，九江供应同比上涨超过154%，芜湖、徐州、江阴等城市同比上涨超过5成，也有部分城市例如昆山供应大幅下跌，同比下降54%。
前11月供应量排行榜top10的城市大部分同比前两年都有较大跌幅， 榜首武汉供应量1710万平方千米 ，同比去年下跌1%，相比2015年上涨17%； 供应量增幅最大的城市为重庆 ，前11月供应量较去年同期增38%，较2015年同期增加10%，西安供应量增幅较去年同期也高达22%，居于top10排行榜第7位； 2016年及2015年供应量榜首成都2017年供应同比2016年锐减30%，位列排行榜第三，从具体量上看来，也有较大下滑，仅1370万平方米； 门槛城市广州供应量达到844万平方米 ，较2016年同期下跌18%，是唯一进入top10的一线城市。另外，top10除去广州、佛山，其余城市都是二线城市。
三、成交：60城成交面积同比锐减25%，重庆、西安、沈阳等成新热点
据cric数据统计显示，60个典型城市2017年前11月商品住宅成交面积合计35822万平方米，比2016年同期下跌25%，比2015年同期下跌1%。 各线城市成交同比全部下滑，一线城市下滑尤为明显。
60个典型城市全年的成交表现可分为2个阶段，以 第一阶段是1-3月份波动期，由于传统春节淡季的影响 ，2月份成交量作为全年最低，比去年同期上涨18%，接着3月有一个相对成交高点，主要是受春节客户积压的影响，成交量小幅释放，但仍比去年同期下跌20%， 第二阶段4-11月份，进入今年楼市的平稳期 ，成交量同比大幅下跌。受“超级黄金周”的影响，10月成交量跌至2959万平方米，同比去年下降41%，传统“金九银十”不在，11月小幅回升。总体来说，60个典型城市今年成交一直处于较为低迷的状态。
从各能级城市看， 一线城市成交面积近乎腰斩 ，同比下跌46% ，主要是由于一线城市由于限价政策的影响，供应量一直处于较低的状态。北京1-11月成交量仅437万平方米，同比去年同期下降62%。而上海10月份上海仅有一盘入市，供应量不足1万平方米，导致成交大幅缩减。深圳和广州的成交量相较去年同期均下降31%，成交也十分低迷。 7成二线城市成交量较去年下降，降幅高达24%， 其中合肥成交面积不足去年同期3成，仅257万平方米， 济南、太原、天津、厦门、福州、郑州、长沙成交量也下跌超过40%，市场进入一种极度低迷的状态，但是中西部二线城市重庆、西安、兰州成交量均能同比上涨，市场较为坚挺。 三四线城市成交量同比下跌21%，其中昆山下跌最为严重，同比去年下降72%，成交量仅165万平方米，市场极度萎缩。 其次，今年房价大涨的珠海、南通成交量较去年也大幅下跌，跌幅分别为57%、39%。从今年1-11月的数据来看，三四线城市在二季度的市场大热态势在三、四季度逐渐退去，购房者逐渐回归理性，加上部分城市土地储备过量，未来极有可能库存高企， 市场逐步步入了“去库存——市场高热——土地储备过量——去库存”的恶性循环。
前11月成交量排行榜top10的城市大部分同比前两年都有较大跌幅。 榜首重庆前11月成交量2192万平方千米， 同比去年上涨16%，相比2015年上涨47%，也是较去年同期 增幅最大的城市 。2015年成交榜首成都和2016年成交榜首武汉分别居top10第二、三位，成交量较去年同期分别下跌22%、39%；沈阳、西安成交量较去年同期小幅上涨，涨幅分别为9%和5%；天津、长沙、佛山成交量较去年同期大幅下跌，尤其是天津，跌幅高达47%。 与商品住宅供应量一样 ，佛山是唯一进入成交量top10的三四城市，其他9城市全部为二线城市。
四、房价：各线城市房价涨幅持续回落，七个三四线城市登房价涨幅top10
从国家统计局公布的70大中城市房价变化数据看，去年年末，房价环比上涨的城市有46个，3月全面升温，62城房价环比上涨，随后全年房价保持普遍持续上涨，即使在传统淡季7月份，也有56个城市房价持续上涨，到了9、10月份，受“超级黄金周”影响，传统的”金九银十”不在，9月环比上涨的城市仅有44个 ，较2016年年末还少，市场热度渐减。
从国家统计局公布的15个热点城市新建商品住宅价格来看，近12个月环比下跌的城市数量呈现“u”形趋势，在2017年第二季度达到谷底，环比价格下跌的城市仅有5或6个，价格上涨趋势略有抬头，但到了8月，由于“四限“范围、力度继续扩容，热点城市预售许可继续收紧，上涨势头又被打压下去，8月份15个热点城市房价除北京、上海和厦门环比基本持平之外，其余12个城市房价环比已步入下行通道，热点城市市场热度渐减。
从cric系统监测的60个重点城市住宅成交统计均价看，所有城市年内房价同比均上涨，其中深圳成为房价最高的城市，2017年1-11月成交均价达57404元/平方米，较去年同期增长7%； 惠州成为同比涨幅最大城市 ，同比涨幅53%；其次为珠海、常州、中山、江门、西安，同比涨幅也在40%以上，涨幅居于前列。
从各城市能级看， 一线城市成交均价涨幅差异较大 ，北京、上海同比涨幅仍然较大，分别为35%、25%；广州涨幅最小，只有2%； 二线城市房价涨幅也存在较大差异 ，其中西安、杭州、重庆、宁波涨幅最大，分别达到43%、34%、32%和30%，调控政策出台后，这部分城市的房价也并未有显著的回调，仍在持续上涨；均价最高城市为厦门，32281元/平方米，其次为杭州、福州、南京均价均超过2万元大关； 三四线所有城市成交均价也同比上涨 ，其中较突出的有惠州、常州、珠海、中山、江门，同比涨幅分别为53%、50%、45%、44%和42%，珠海是三四线城市成交均价中唯一突破两万元的城市。房价上涨幅度与成交均价的前几位都处长三角、粤港澳城市群的核心城市及部分中西部核心城市。并且从趋势上来看，部分2016年房价过快上涨的城市，2017年逐渐迎来了调整期，如苏州2016年房价大幅上涨，增幅超过41%，2017年热度渐减，成交量同比下跌72%，住房均价小幅微涨。
五、库存：六成城市库存回落，合肥等14城消化周期超12个月
2017年，中央和地方“四限“升级，严厉打击各类炒房行为，住宅供应量也逐渐降低。从42个样本城市库存水平变化看，半数城市库存都降至500万平方米以内，南通库存降至20万平方米以内，相比2016年年底减少90%。重庆、杭州等城市库存同比下降在50%左右。上海11月底库存仅229万平方米，较2016年年末减少38%。有15个样本城市库存较2016年年末有所回升，涨幅最大的城市为惠州，涨幅高达262%，其次为合肥、郑州，库存涨幅分别达到157%、53%。
一线城市库存相比2016年末下降8%，二线城市整体库存对比上年年末下降11%，三四线城市整体库存增加了1%。在库存减少的城市中，一线城市里上海的降幅最为明显，库存仅229万方，创上海库存量近10年新低，北京库存644万平方米，较去年年底减少10%；而广州、深圳库存量小幅上涨 ；二线城市中重庆的库存下降最为急剧，跌幅高达55%，其次为杭州，库存量仅达2016年年底库存的一半；天津库存较为平稳，与平年基本持平；去年市场热度较高的合肥、郑州库存量大幅上升，成交量骤减；表现较为抢眼的重庆库存量大幅降低，去化周期仅2.5个月，市场进入供不应求的局面；三线城市南通库存不及去年年底库存的1/10，降幅十分显著，主要是因为沪通高铁的政策利好带来较高热度，在第二季度引发了一轮抢房潮，近几个月市场热度渐减；惠州库存量大幅上升，较去年年末上涨262%，高达584万平方米。
受严苛的“调控”政策的影响，房地产市场成交低迷，上海、重庆、杭州、武汉、南京等城市，受极低供应的影响，马上就要进入无房可售的阶段。但北京、合肥等城市成交十分低迷，去化周期达20月以上。以18个月作为警戒线来看，北京、大连、合肥和宜兴消化周期均在18个月以上，其余城市均低于警戒线。
从42城住宅消化周期变化来看，一线城市中，仅深圳消化周期较去年年末下降了6%，达到14.9个月，北京、广州消化周期均大幅上涨，尤其是北京涨幅高达202%，消化周期增至24.2个月，上海小幅上涨，去化周期增至5.6个月；二线城市的合肥、南昌、天津、长沙、郑州、济南消化周期较去年年末均大幅上涨，合肥涨幅174%，从去年年末7.5个月上升到11月末20.6个月，与大连去化周期相同，并列居于二线城市中消化周期最长的城市，也是二线城市中仅有的超过18个月警戒线的城市。重庆、杭州、南京、武汉等热点城市，去化周期均在5个月以下，供求关系较为紧张，尤其是重庆、武汉去化周期分别为2.5、2.3个月，市场极度供不应求；三四线城市中，宜兴消化周期仍高达19.3个月以外，其余城市库存压力都较小，处于警戒线以下。南通由于沪通高铁的重大利好，今年市场热度较高，成交量较上年上涨8%，房价上涨28%，库存量仅20万平方米，消化周期低至1.5个月，几乎已经到了无房可买的地步。
2018展望
一、供应：限价“堰塞湖”终将逐渐上市，城市供应持续走高
2017年市场整体供应量几乎全线下滑，主要受限价政策，诸多城市的新项目主动或被动延迟入市时间，形成了数量庞大的供应“堰塞湖”，考虑到在融�...