这两年房地产价格的持续上涨，牵动人心，各路专家，各种学派，多方观点，对于房价及其上涨，可谓是众说纷纭。有的说，地价决定房价，地价上涨了，房价当然涨了；有的说，供需矛盾，城市化发展，越来越多人进城，房子供不应求，当然上涨了；还有的说，炒房的人太多了，房价被炒上去了。而在金融行业，还有一个似乎大家都接受的观点,就是货币超发，水太多了，固定资产价格就涨了……这么多不同的观点，到底谁对谁错？我们到底该如何看待房价的涨跌呢？
任何现象背后皆有道理。天上繁星点点，日出日落，斗转星移，平常人看起来复杂，在牛顿眼里，不过是宇宙万有引力定律决定的事。我相信房价问题也是一样，它背后也一定有最简单的道理或者基本的逻辑。
想要看清房价及其上涨规律，我们就从其最基础的构成开始。大家买房子，其实不外乎两个目的，一个是自住自用的消费型需求；另外一个是保值增值的投资（或投机）型需求。如果一套房子，没有了投资价值或者被剥夺了投资属性，那就是纯粹的居住使用价值，比如不得溢价转让的政府安居房，因为其无法上市流通，其实际价格就是未来一定年限内的租金折现。但是如果是一套市场化的商品房，则既面向自主消费型购买者，也不排斥投资型购买者，在“价高者得”的市场规律之下，这套房不会去区分谁是自用者，谁是投资者，而是自然的将房屋的使用价值和投资价值，都包含进价格制订的考虑范畴内。也就是说，房屋的价值从最初单纯的使用价值，变成了使用价值与投资价值的叠加，即房屋价值=使用价值+投资价值。相应的，房屋的销售价格，就包含了使用价值对应的使用价格与投资价值对应的投资溢价，即房价=使用价格+投资溢价。
为什么老百姓会觉得房价贵？就是因为，本来我只是消费型购买，买来自己住的，正常的商品房价格应该是未来10几20年的租金折现，但是因为有大量的投资者也涌入到住宅商品房市场，进行投资性购买，导致自用型消费者不得不与投资型购买者进行竞争，在这种供需矛盾之下，普通的自住消费购买者不得不为了获得居住房屋而付出投资溢价。因此，商品房价格真正贵在哪里？就是贵在了额外付出的投资溢价上。如果以6%作为一个基本可接受的投资回报率，一二线城市目前实际的租金回报率为2%左右，这2%就是实际住宅使用价值对应的价格水平，而其中相差的4%的空间，就是投资溢价的价格表现。也就是说，作为普通的自用型购房者，需要付出超出原来3倍的价格来购买一套商品房。你说贵不贵？！
既然房价包含使用价格和投资溢价两个部分，那影响房价涨跌的主要因素，不外乎就是使用价格的变化以及投资溢价的变化。那使用价格，由什么确定呢？非常简单，就是房屋的租金，租金是一套房子真正的使用价格的表现，反推到售价的话，使用价格=年租金/资产平均回报率。从这个公式我们知道，房屋租金上涨，使用价格就会上涨。而过去的二三十年，房屋租金一直都比较平稳，虽然也是逐年上涨，但是未出现过暴涨暴跌的情况，从理论上来说，除非短时间内一个区域内新增大量的人口，否则的话，一个城市或区域的房屋租金都是相对稳定，只是随着收入及物价水平，缓慢的上涨（当然，还要考虑通货膨胀的因素，其实很多二三四线城市房屋租金的上涨，大部分只是通货膨胀带来的名义价格上涨）。2008年我国城镇居民人均可支配收入为15781元，2017年为25974元，10年增长了1.65倍，按年均增长为16.5%；而物价指数，过去十年基本上在1~2%的水平，因此一般每年平均房租上涨也不过2~3%。
在使用价格相对平稳的情况下，根据前面的房价公式，房价的涨跌将主要受到商品房投资溢价水平的影响。那投资溢价，又由什么决定呢？要搞清楚这个问题，就需要分析投资品定价的规律了。通常来说，任何一个事物，只要具备了以下两个特征，就有了投资属性：一个是价格持续上涨的预期形成；二个是短期内供应增加受限。而商品房恰恰具备这样一个特征，由于城市化、国民经济的持续增长，在大众心理上，已经形成了房子与国运相关，只要中国经济持续涨，房价就不会跌；另外由于房地产具有很强的地域性，也没有办法从其他地方调运过来，进行供给平衡，而房子从拿地到建成竣工，需要2、3年时间，这些都客观上构成了供给局限。因此商品房具备了明显的投资属性，成为投资对象。一旦进入到投资层面，其定价就完全脱离了客观实体成本概念，更多是心理博弈了。相信价格上涨的投资者越多，预期价格上涨幅度越大，投资性需求就越旺盛，投资溢价就越高。价格上涨的预期越弱，甚至预期为负增长，则投资性购买需求将迅速减少，有时甚至冰冻，这时候投资溢价就很低，甚至还会影响到使用价格。因此，我们发现，价格上涨或下跌的预期，对于投资溢价影响非常大，投资性需求具有非常强的价格预期弹性（请注意，不是价格弹性，是价格预期弹性，现实价格其实对投资性需求本身并不具备明显的弹性，这个可以从股票市场进行观察，只要预期一只股票价格未来会持续上涨，不管这个股票价格本身是多少，都会有大量的资金持续的跟进买入，比如2016~2017年的茅台股票）。价格上涨的预期是一切投资的核心关键。
到此，我们就可以得出结论，商品房的投资溢价由价格上涨的预期水平决定，预期上涨越强烈，投资型购买越多，投资溢价就越高，反之，则低。到这里，我们就可以来说明，为什么2015~2017年3年房价的快速上涨了。其背后的原因，并不在于商品房的居住使用价值大幅提升，而是在于价格上涨的强烈预期，改变了现实的供求关系，大量的投资性需求涌入，导致商品房投资溢价大幅上升。
那住宅价格上涨的预期是怎么形成的呢？说起来比较复杂，但是不外乎从一个点或者线开始，逐渐蔓延到城市、区域、全国。期间，不断的有各种支持该预期的事由与观点相互驱动，最后形成大众的共同预期。为了配合国家房地产去库存政策，国家税务总局从2015年4月1日起，将营业税免征的年限从5年改为2年，是一个信号，而后专家和民众，不断在为房价的持续上涨预期寻找理由，比如：国家经济的持续发展，改革开放40年，我国经济依然保持较高速增长；我国的城市化发展，从25%到55%，再到70%，有大量人口进入城镇，住房实际需求；通货膨胀的预期，过去20年m2增加了100多倍等等。这些政策及预期上涨理由，与现实房价快速上涨，又形成了一波“预期证实——供需更紧张——预期上涨更强烈”的循环。以至于到现在，投资者已经顽强的认为政府、开发商、银行金融机构都不希望房价降，也不敢让房价降，从而形成了四者之间的相互驱动，抱团取暖。客观上，也只有房价持续涨，这个依靠融资进行房地产开发、依靠按揭进行购买的房地产市场游戏才能继续玩下去。现在各种宏观违规的调控手段，包括限制购买资格，限制价格备案、延迟交易周期，从本质上都是在治标，并没有改变房屋价格持续上涨的预期。如果这个不能改变，什么样微观的调控手段，都只能起到一点短暂的打压效果，后面会出现报复性增长，或者被投资者采取各种手段，成为套利的渠道，或者消解于无形，比如新房二手房价格倒挂、注册公司买房、离婚买房等，而政策就陷入到了不断的针对漏洞打补丁的尴尬境地。管得越来越细，限制的越来越死，反倒让买房投资的人胃口越来越高。
房价持续上涨的预期怎么改变？其实不需要人为的做什么，只需要我们承认和尊重经济的周期。一个案例是过去几年沈阳房价的变化，由于东北经济持续下滑，人才外流，为社会所关注。2015、2016年全国主要城市房价普遍快速上涨，但沈阳gdp负增长，经济衰退，人们对房地产不看好，房子根本卖不动，库存一度超过2000万平方米，开发商断臂求生，房价持续下跌，政府甚至都不得不出台帮大学生付首付的政策来推动卖房，但都收效甚微。到了17年下半年随着经济企稳，以及国内其他城市房价上涨的带动效应，沈阳房价的预期发生反转，才开始进入上涨阶段。另一个案例，是2008年金融危机，人们对房地产价格的预期立即出现了反转，我国主要城市的房价，当年都出现了30%~50%的回调。后面的几年直到2014年，其实房价问题，都已经退出了大众关注的视野。那些年人们担心的是房子过剩，经济萧条，发展商跳楼，房地产行业，人心惶惶。沈阳的案例和08年金融危机后的房地产市场，都活生生的说明只要房价的预期改变，现实房价就会直接转向。而现在政府却总是希望通过放水刺激、基建投资等方式来改变经济周期，将经济周期的下行和谷底阶段进行抹平，虽然有短期的效果，但是也造成了人们对于未来房价不会跌的错误预期。
所以，房价的真相就在于，现实房价并不是当前供求关系决定的，而是未来房价的预期决定的，不管是城市化、土地价格还是金融货币等，其实都是人们用来坚定自己对房价预期的外在因素，而不是决定现实房价涨跌的关键。不改变未来房地产价格预期，任何调控手段，都只能起到短暂的压制作用。不管是经济发展，还是房地产市场，都客观上存在周期，只要我们承认并尊重这个周期，市场就会有自发的调节能力，房地产的价格预期就会自然改变。
文章转自公众号：商业点评