依据《福建省物业服务收费管理办法》（闽价服[2010]267号）第十一条的规定“实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润。物业服务成本按照国家发改委、原建设部《关于印发〈物业服务定价成本监审办法（试行）〉的通知》规定，由人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧费以及经业主大会同意的其它费用组成。”电梯属于共用设施设备，其中的电梯年检费和维保费应纳入物业服务费中。
福州怡豪物业有限公司宁德分公司在2011年12月在与业主签订前期物业服务委托合同时将电梯年检费和维保费在物业费中剔除，其合同条款违反2010年8月实施的《福建省物业服务收费管理办法》（闽价服[2010]267号）的规定，却以其合同符合2008年《宁德市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》（试行）（宁价[2008]158号）为由坚称让业主应按照合同缴纳电梯年检费和维保费。目前我国的法律法规的效力原理和法理的原则：1、上位法高于下位法：下位法不得与上位法的规定相抵触；2、新法优于旧法，旧法未规定，按新法执行。显然其收费标准中设定的条款存在违规问题，其合同中将电梯年检费和维保费在物业费中剔除的规定不具备法律效力。
作为这个法规的设定部门，请市住建局回答：
1.福州怡豪物业有限公司宁德分公司（联信物业）强制将本小区内所有电梯的年检费及维保费平摊行为是不是乱收费用？
2.福州怡豪物业有限公司宁德分公司（联信物业）是2015年7月才正式交房的，此时《宁德市区普通住宅前期物业服务等级标准及指导性收费标准》(2014)早已执行，其与业主签订的协议中依然存在着物业费剔除电梯年检费和维保费是否违法？
附：拨打12358，市物价局说《宁德市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》等现在已由住建部门负责解释。
你好，根据《福建省物业服务收费管理办法》（闽价服[2010]267号）第十一条的规定“实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润。物业服务成本按照国家发改委、原建设部《关于印发〈物业服务定价成本监审办法（试行）〉的通知》规定，由人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧费以及经业主大会同意的其它费用组成。”以及《福建省电梯安全管理办法》第三章第十一条：“委托物业服务企业管理的电梯，受委托的物业服务企业为电梯使用单位”和第十九条：“电梯的更新、改造、重大维修费用依照有关规定从住宅专项维修资金中列支，资金不足部分或者无住宅专项维修资金的，由电梯产权所有者筹集。电梯的日常维护保养、一般维修和检验检测等费用由电梯使用单位支付。”在前期物业服务中，电梯有委托物业公司的，电梯的日常维护保养、一般维修和检验检测等费用由物业单位用物业费进行支付。
《宁德市区普通住宅前期物业服务等级标准及指导性收费标准》(宁价费〔2014〕182号)是在2014年12月开始实行，2014年12月之前签订的前期物业服务合同仍适用《宁德市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》（宁价费﹝2008﹞158号），其中对电梯的维保费等未进行具体规定，参照上诉办法执行。(宁德市住房与城乡建设局于 2016-5-10 10:08回复)