荥阳是河南省会郑州下辖的县级市，面积943平方公里，辖14个乡镇办和1个风景区管委会，总人口65万。
荥阳处于黄河流域与淮河流域共聚处、黄河中下游分界处，西望古都洛阳，南眺中岳嵩山，北濒九曲黄河，东接省会郑州，是 黄河中下游重要的交通枢纽城市，自古就有“东都襟带、三秦咽喉”之称。
1
两张图看懂荥阳规划
2017年7月19日郑州城乡规划局发布《郑州市城市总体规划（2010—2020年）》（2017年修订）批前公示， “一主一城三区四组团”为未来发展奠定了基调。
一主：郑州主城区一城：航空城三区：东部新城区、西部新城区、南部新城区四组团：登封、巩义、新郑、新密
其中东西向城市发展轴：依托郑—汴—洛发展带，沿郑上路—建设路—金水路—郑开大道、中原路—东西大街—郑汴路两条轴线形成中心城区东西向发展轴，作为主城区空间拓展的主骨架。
▼郑州城市总体规划
而西部新城的定位是“新型航空产业基地、区域性医疗健康中心、新材料生产基地”，包括上街、荥阳、宜居、健康城3个组团。
2017年4月25日《荥阳总体规划(2016-2030年) 》出炉，规划打造“四心、五轴、五区”， 至2020年中心城区人口规模50万人，城市建设用地面积控制在57.5平方千米，人均城市建设用地面积控制在115平方米，定位城市性质为中原经济区新材料、先进制造业和健康产业基地；郑州都市区西部新城综合服务中心；以诗歌、象棋文化为特色的园林城市。
四心：一个主中心（荥阳城区）和三个次中心（广武、高山、贾峪）。五区：自北向南依次为北部生态协调发展区、北部主要城镇发展区、中部城市功能区、南部主要城镇发展区、南部生态协调发展区。
▼荥阳市总体规划
2
宏观经济层面
两张图看懂荥阳发展之后，接下来我们看看荥阳的宏观经济层面。
1
gdp
▲2012-2017年荥阳gdp以及增速（数据来源:媒体公开）
2012-2017年荥阳gdp稳步上升，发展势头良好，但gdp增速却是放缓。
2
城镇居民可支配收入
▲2012-2017年城镇居民收入（数据来源:媒体公开）
荥阳城镇居民可支配收入不断增长，2017年荥阳城镇居民可支配收入为30856元，同比增长7.1%。
关于城镇居民可支配收咱们说道说道，2017年城镇居民可支配收入为30856元，人口为62.67万，城镇化率为51%，一年积累起来的消费总额为：30856 *626700*0.51=98.6亿。
上述计算出来的98.6亿，就是各路商家眼睁睁盯着的香饽饽。无论是房地产行业还是零售商，都要靠这个钱来吃饭。当然荥阳人民不可能把自己所有的收入全部拿来买房子，总得下馆子、总得消费、总得看电影，一般来说地产对可支配收入吸金达到30%就非常厉害。
2017年荥阳住宅销售178亿，其中本地人占比40%，也就是71亿元，考虑到实际的杠杆，也就是按揭贷款，实际支付约40%，28个亿左右，基本已经达到荥阳楼市吸金的极限。
3
常住人口
▲2012-2017年常住人口（数据来源:媒体公开）
2012-2017年荥阳人口稳步增长，但是增长极其缓慢，每年常住人口增长约1万人，2017年常住人口为62.27万人。因为距离郑州只有15公里虹吸效应明显，大部分人被吸引到郑州。
房价长期看人口，中期看土地，短期看金融，如果单纯从人口角度考虑，荥阳的人口流入太少，不具有持续的可增长。
3
土地市场
诸多房企进驻郑州，随之而来的是环郑州燥热起来。目前进驻荥阳的开发商包括碧桂园、恒大、新城、绿城、鑫苑、融侨、融信、正商、永威、新田、福晟、瀚宇等，土地价格也是水涨船高。
▲2013-2017年荥阳土地供销
从这张图上可以看出来2014年和2015年荥阳的土地市场比较疲软，一直到2016年突然火了，这股火一直燃烧到2017年，创纪录的成交3427亩。
土地高涨也伴随着地王的诞生，2018年年初荥阳17-11号土地，经过3小时117轮被河南物华实业集团有限公司拿下，成交总价12760万元，单价712万/亩，楼面价5330元/㎡，溢价率274%，最终成为荥阳地王。
4
住宅市场
1
销售价格
▲2013-2017年荥阳住宅销售面积与价格（数据来源：荥阳市房管局）
▲2017年7月-2018年8月荥阳房价（数据来源；安居客）
由于前期荥阳房地产市场不限购，量价齐升供不应求，但是在限购之后，销售面积急速刹车，销售价格相对稳定。荥阳控制整体均价在7088元/㎡，而最高备案价为9000元/㎡。
2
库存
▲2013-2017年荥阳商品房库存走势（数据来源：荥阳市房管局）
库存方面根据荥阳市房管局数据截止2017年12月末，商品房待售面积为244万㎡，其中商品住房为180万平方米，商业为65万平方米，如果按前12个月商品住房月均20.54万平方米计算，待售商品住房销售周期为8.74个月，处于合理区间，但是随着调控不放松库存正在进一步加大。
3
板块划分
▲荥阳住宅市场板块划分
荥阳住宅板块可以划分为四个，中原路板块、东区板块、西区板块、洞林湖板块，其中楼盘最为集中的板块有三个中原路板块、东区板块、西区板块，价格方面中原路板块为领头羊，其次是东区板块，最后是西区板块。
4
面积
▲荥阳重点项目面积段
荥阳市场高层集中在80-120㎡为主，洋房集中在120-220㎡，别墅集中在220-330平方米之间，其中卖的最好为80-120㎡。
5
价格
▲荥阳部分项目价格
荥阳小高层/高层整体均价集中在8000-9600元/㎡，洋房整体均价9000-12000元/㎡，别墅整体均价16000-18000元/㎡。
5
总结
背景
2016年10月郑州限购，大量无购房资格人群涌入郑州远郊淘金，包括荥阳、中牟、平原新区等，2017年5月荥阳出台限购政策，而购房热情一直延续到2017年底。
在这一年当中，荥阳的大部分房子都是被域外人士买走，最高时占到7成，限购之后回落到6成。
现状
2018年上半年荥阳房地产市场可以用“惨淡”形容，最明显的表现是去化率不理想，在政策高压下本地客户购买力有限，其他区域客户外溢不进来。
荥阳的房价具有非常强的板块轮动，郑州房价涨，荥阳的房价跟着涨。
如果未来荥阳的房价出现大幅上涨，可能是三种情况造成：
1、郑州的房价出现大幅上涨，荥阳的房价跟着上涨；2、郑州的房价足够高，刚需购房群体外溢到荥阳；3、地铁8号线、10号线、21号线开通，人们也会考虑到荥阳安家。
目前荥阳的某些楼盘已经出现明升暗降的情况，但是销量依旧萎靡，如果调控继续，形式依旧不容乐观。