胜利东路1号地块——迪荡新城核心区最后的高端商业楼盘
胜利东路1号地块A、B区块共2幅国有建设用地使用权于3月10日上午9时30分在绍兴市公共资源交易中心公开出让，最终被上海纺织置业有限公司以共8.78亿元的起拍总价成功竞得，折合楼面价约3322元/平方米（其中A区块土地价格6.88亿元，楼面价3287.9元/平方米；B区块土地价格1.9亿元，楼面价3454.2元/平方米)。据了解，胜利东路1号地块A区块东至西施山路，南至胜利东路，西至五泄路，北至西施山路，土地面积为87187平方米，土地用途为居住用地（兼容商业、商务用地），出让年限为居住70年，商业、商务40年，建筑面积191812～209249平方米，容积率为2.2～2.4，建筑密度≤25%，绿地率≥30%，起拍价为68800万元。胜利东路1号地块B区块东至五泄路，南至现状河流，西至越龙河，北至西施山路，土地面积为26193平方米，土地用途为居住用地，出让年限为70年，建筑面积49768～55006平方米，容积率为1.9～2.1，建筑密度≤25%，绿地率≥30%，起拍价为19000万元。
二、读解土地
1.土地属性分析
土地形态：从卫星地图上全景纵观，可以看到该胜利东路1号地块被水系一分为二为A区块和B区块。两区块土地形态相对方正，地面平整，目前A区块为已拆迁的村庄，地势与周边地面基本齐平，B区位为农地，早年由挖掘河道的泥土堆积而成，所以地势相对较高。两区块均被水系包围，水岸线长，其中，B区块三面环水，地块以半岛形式呈现，自然景观条件十分优越。
占地面积：A区块土地面积为87187平方米，B区块为26193平方米，从实地考察情况来看，这两块土地整体体量相较周边楼盘地块要大得多，对迪荡新城二期区域的城市规划建设意义颇大。
土地环境：胜利东路1号地块周围基本为河流和道路，东侧的安置小区及南侧的建筑楼层均相对较低，整体视野开阔，且地块原先为农地和居住用地，周边也无工厂等污染源，空气清新，西侧的河流水质清澈，符合人们对居住环境质量的最根本要求。北侧的杭甬铁路或许会引起不少人的疑虑，其实铁路隔着西施山路与该地块有一段距离，噪音影响并不会特别严重，今后也可通过道路树木及隔音墙等缓解该问题。
从大环境配套上看，胜利东路1号地块西侧紧邻迪荡CBD核心区，行车约五分钟即可至世茂广场，西南侧为绍兴老城区，平时去城市广场、解放路步行街、汽车东站、儿童公园、医院等行车十多分钟便可达到。
但就步行生活圈而言，虽然地块本身周边如医院、农贸市场、迪荡小学（在建）、幼儿园（在建）、超市、加油站、公交站等生活配套基本齐全，但只有一些小商店和超市，商业并不成熟，并且胜利东路1号地块的周遭有不少住宅楼盘，除了已交付入住的安置小区龙骧园一期以及正在建造中的龙骧园二期外，还有颐和雅苑、金地兰悦、金昌香湖岛、水岸香堤、长业运河首府等中高档楼盘和一大批现居的住宅小区，楼盘相继交付入住后，居住人口会相对集中，且这个群体均有较强的消费能力和较高的消费需求，我们在预见人群基础逐渐形成和商业契机出现的情况下，在该地块规划商业及商务项目的必要性和可行性似乎也就不言而喻了。
胜利东路1号地块北侧为规划中的迪荡湖公园，规模甚大，据悉今后将于此建设水上基地，青少年游乐园、公园等多个休闲娱乐文化项目，随着规划的逐步实施和完善，必将成为迪荡新城乃至绍兴休闲旅游的一大价值支撑点，或可为区域的商业引入更大的机遇和发展。另外胜利东路1号地块东侧近靠东湖景区，在一定程度上或也可带来部分游客消费，以及吸引东部皋埠、东湖、陶堰的客流。
2.房地产市场
据不完全统计，该地块周边的在售楼盘除颐和雅苑和金地兰悦是去年开盘的，库存房源较多外，其余多数已为尾盘或已售罄。有业内人士认为胜利东路1号地块所在的迪荡板块的新房供应量与绍兴另外地区相比，还算稳定平衡，且该区域拥有较为成熟的配套资源，尤其在土地资源本就不多的城区内，该地块的地理位置可以说是相当不错。
另外，该地块周边在售楼盘多为高层项目，就绍兴人偏爱多层的居住情结而言，可能规划为多层、小高层等建筑类型的胜利东路1号地块已然有一部分拥护者，且项目自身规划有商业，更具竞争力。虽然眼下购房者更多中意的是购买现房，但那个区域可供选择的现房房源已比较少，对期房销售的威胁并不很大。
3.SWOT分析
三、看地总结
总体看来，以“一轴、二心、三带、五区”的规划结构和“功能空间复合多元”的规划布局为主要特色的迪荡新城战略布局已大体呈现，随着工程的不断推进和实施，迪荡新城已然成为绍兴最具规模、最为亮眼的城市综合体。其中，胜利东路1号地块位于该区域核心规划范围。在科学规划和合理利用土地的前提下，该地块市场增长潜力较大。主要表现为：1.迪荡作为开发最为成功的居住区域之一，配套成熟、交通方便、生活环境舒适，而该地块充分接受这些资源配套的辐射，区位优势明显。2.该地块体量较大，在追求品质的前提下较易形成标杆性住宅。3.随着市政的进一步规划实施，日后发展增值的前景较好。
真的很期待迪荡湖啊
这分析水平别来丢人现眼了，还swof分析，哈哈哈，笑掉大牙了
期待大神您的精彩分析
五泄路能够跟城东贯通吗？
“行车约五分钟即可至世茂广场，西南侧为绍兴老城区，平时去城市广场、解放路步行街、汽车东站、儿童公园、医院等行车十多分钟便可达到。” 又在忽悠了！
那么偏僻的地方无语
忽悠，接着忽悠
这也偏???对你也是无语了
高新区要是位置好早就取代老城区的功能了，不然怎么还会挤在老城区内，不然怎么要建镜湖新区疏散老城功能呢？
反对东浦享有越城区的权益那么厉害。高新区位置差，就要限制东浦吗？
你没看见迪荡很高大上么？
对啊，哪有金寨地段好、热闹
高不高端起是主要看开发商
很多地产商打着高端的旗号做低端产品，比如世贸、景瑞。。。广告打的响就是高端嘛
这个地块竞得者上海纺织，不是以做房地产为主业的，对此项目不是很看好。
这地方应该算不上偏僻啊。离世茂广场，2.5公里路。
今年胜利东路、西施山路打通，就也1.5公里路左右。
从谷歌卫星地图上看，周边密密麻麻的住宅小区人口，如果这边建立合理的配套商业区，人气应该可以带动起来。
像以前没有银泰，城南民众只能来世茂消费一样。现在有了银泰，可以少走很多路，自然就近消费了。
这个榻榻米绍兴也有市场，太日式了吧。