从1978年到现在，中国改革开放走过整整40年，40年间，房地产也从萌芽阶段到野蛮成长再到逐步成熟；房地产发展过程中就如同年轻人成长中必然经历的青春期一样，难免有躁动，有教训，但更多是有成长；40年：在历史的长河中不过是弹指一挥，但是在中国城市建设与发展方向来说却是有深远影响的40年。
楼市经纬通过访谈当年那些最具代表性的亲历者、参与者、见证者，与他们一起重温历史，共同回顾中国房地产走过的光辉之路。
本期见证者—刘卫星
长德实业总裁刘卫星刘卫星表示在经历了快速增长黄金时代的地产行业，简单的粗暴的开发模式和挣快钱高回报的时代已经过去，“去地产化”似乎成了这个时代的主旋律，很多开发商甚至于产业地产领先者，在多年前就提出来“去地产化”，但在我的理念里“去地产化”是一种不恰当的说法！面对两次行业革命，新时代的到来，政府宏观调控也好，楼市本身变化也好，离不开地产，这个时代将是合作共赢和多元化转型的时代。
“和平时代总有企业凋零，而战争年代却仍有企业蒸蒸日上。” 经营企业除了要精于商战谋略，团结人心，更要记得我们时刻都在薄冰上行走；宏观调控也好、市场规律也罢，未来发展方向也好，房子是用来住的，不是用来炒的！关键看企业在经营管理过程中，是不是做到了像被世人誉之:忠以为国;智以保身;商以致富，成名天下的陶朱公，他做到三次经商成巨富，而又三散家财，全靠的是盈满而不过分，气盛而不骄傲，辛劳而不自夸，人弃我取、人取我与，顺其自然、待机而动，贵出贱取、薄利多销，积着之理，务完物，无息币，以物相贸易，腐败而食之货勿留，无敢居贵！
从目前的行业发展趋势和国家调控政策来看，地产行业的未来发展方向将是品质时代和资本运作能力的时代。而从消费者的角度来讲其购房需求将更理性化，不仅注重居住品质和周边配套设施，还将注重绿色环境、健康养生、文化氛围等方面。随着市场需求的不断升级和提高，我在前面提到的五大品质（规划设计品质、工程建设品质、绿色环保品质、生活配套品质和物业服务品质）的提升，将会被越来越多的地产企业所重视。另外，新形势下的产业市镇、特色小镇、城市提升和城镇化进程，都将会合理促进地产行业的有序发展和竞争。
在国家宏观调控背景下的中国房地产业面临着很多的不确定性。房地产行业黄金发展十年之后，遭遇有史以来最为严厉的调控之后，整个行业“痛苦挣扎”，开发商纷纷寻找出路，商业地产、旅游地产、养老地产等都成为方向，就连在三年前被认为是“啃骨头”的产业地产，随着新城镇化的深入，产业地产这块“骨头”已成为越来越多的地产企业追逐的对象。产业地产正作为一种新的模式将房地产开发推向更高的层次，进而实现土地利用、产业聚集、楼市兴旺和城区发展的良性循环。
在面临行业不断“革新”的时代，我们企业在经营战略方向主要侧重于以下几点：一是不断地持续关注产品品质提升和创新；二是培养高素质德才兼备的人才同时，推出合伙人机制，共同发展、共享成功；三是注重企业核心价值观的塑造，天道酬勤、商道酬诚、人道酬情，用永不满足地挑战精神去创造一个个奇迹；四是加强与多方企业的强强联手、合作共赢；五是打造全产业链运营模式，形成大跨度的专业运营能力。站在城市发展的高度，在城市建设开发的基础上，辅助政府进行城市基础设施的运营。六是创新和优化资金解决方案，为企业的发展源源不断地提供造血功能。
以下为采访原文：
问：您觉得哪些因素成就了您的事业？
答：严厉的家教和父亲那种耿直、一心为公的态度在我身上有着深深的烙印，我是个很中规中矩的人，了解我的挚友都说我过于传统，有的也说我做事固执，我认定的道理和方向会坚持下去，做起事来有一股偏执的态度。我是一名虔诚的佛弟子，在隆福寺皈依，深深地相信因缘和果报，种什么因，受什么果；善有善报，恶有恶报。我平时读经书也喜欢阅读国学书籍，对王阳明的《心学》深深喜爱，“致良知、行正道”则成了我做事的准则！而聂云台先生的《保富法》也是我喜爱和常常推荐给好友的书。
《大学》上说：“仁者以财发身，不仁者以身发财。”《孟子》说：“为富不仁，为仁不富。”因为贪财与不贪财，关系着别人的利益和幸福；所以发财便能造罪，不贪财方能造福。世人都以为积钱多买些田地房产，便能够使子孙有饭吃，过得幸福，所以拼命想发财。回顾历史看看那些积钱多的，反而使得子孙没饭吃，甚至连子孙都灭绝了;不肯取巧发财的，子孙反而能够有饭吃，而且有兴旺的气象。平常人又以为不积些钱，恐怕子孙会立刻穷困;但是从历史的事实、社会的经验看来，若是真心利人，全不顾己，不留一钱的人，一定会发达。
想成就一番事业，必须要有智慧的眼光，也要有远见的卓识与宏大的心量。要做到谦卑退让，舍财不贪，克己利人。一些人一定还要讥笑地说，这是消极的道德。要知道，一切伟大积极的事业，都是从这种消极的道德人做出来的。因为惟有消极地克己，才能够积极的利人;惟有舍财不贪，才能兴办公众的利益;惟有谦卑退让，才能格外的令人尊敬钦佩，做事也格外顺利，容易成功。开始似乎是吃亏，后来仍然是会得到大成就的。
我平时拜读圣贤的道理，也时常记录自己的过错，不断地反省和提醒自己，更是加强补过的勇气和力量，执拗地坚持着自己的处事方式，我坚信，在这个社会上，越是坚持传统的，或许眼下你被众多的俗人所不理解或诋毁，但终归你是会有大福报的。
问：作为一名优秀的企业家，能否谈谈自己的“生意经”？在经营企业的过程中有没有遇到过挫折？是如何化解的？
答：我的生意经概况来讲12字，那就是“天道酬勤、商道酬诚、人道酬情”，我曾自己亲笔写下后请石匠刻印在石头上，放置在我企业的大门口。
在经营企业的过程中遇到的困难和挫折有大有小、数不胜数，但在我们的努力坚持下都一一克服和化解掉。13年在接管沈阳项目时，想办法到我这里投诉问题的业主很多……，我深入现场详细调查后才发现，前任老总居然为了盲目邀功，部分房屋取消了外墙保温，部分房屋保温层厚度减半……，我深知品质和诚信的重要所在，立即向董事长汇报着手落实解决和补救措施，实实在在地给业主一个交代，给我们企业一个交代！
在人生的旅途上，遇到各种各样的困难是在所难免的。面对困难，是想方设法战胜它，还是绕道走？有的为了金钱不但是制造问题而且还瞒天过海逃避问题，那只能是自取灭亡，要有勇于面对的心，更要防患于未然，时刻牢记企业诚信和品质的重要性，时时刻刻把用良心、用真心真正做到让客户让业主让社会放心！这才是生存之道！
问：每一个公司都有一条“护城河”来维持公司的正常运行，咱们的“护城河”是什么？
答：我们企业的“护城河”总结来讲就是：一是诚信经营，在物欲横流的时代，诚信凸显的重要，一个企业、一个个体，信用是第一位的，靠欺骗欺诈、攀附权贵和拉帮结派是长久不了的，唯有坚守底线、诚信为根，致良知、行正道，才会立于不败之地；二是追求品质！粗制滥造、追求短期效益，以快制胜的企业即使赢得盆满钵满，它终将会退出历史舞台！我在企业管理中不断强调，品质是第一位的，对于地产企业来讲，最重要的是五大品质：规划设计品质、工程建设品质、绿色环保品质、生活配套品质和我常说的软件物业服务品质！对于一个地产企业的经营管理者来讲，需要不断地坚持以用良心来打造高端品质的产品，才是最最长久的生存之道！三是不断地创新！在追求品质的同时，要不断地创新，地产企业也是如此，不能默守陈规、更不能相安一隅，要有开拓精神，不断地塑造新产品，来顺应时代发展的需求！四是铸造人品，这也是最最重要的一环！要培养有国学素养，时刻牢记传统道德的德才兼备的优秀人才！才是打造百年基业的企业灵魂所在！一个优秀的企业除了不断地追求高品质产品以外，管理团队的人品铸造，更是至关重要，尤其是核心管理团队，你想想看，假若身边的核心管理人员个个心怀鬼胎，置企业利益于不顾，一味地研究老板的喜好，阿谀奉承、吃里扒外、拉帮结派、欺上瞒下、互相吹捧、吃吃喝喝……；甚至于在知道老板决策投资的方向时，勾结外联单位，提前下手，坑骗企业者；更有甚者，处处揣摩老板的爱好，好大喜功、弄虚作假、依附权臣，排挤贤臣者；还有的假装卑微、处处示弱、暗地里却与乙方勾结、成本造假、虚抬高价、围合投标、贪污受贿、损害企业利益；有些企业的老臣和老板身边的重臣，优势惯了，作威作福、玩弄权术、欺压贤者、哄骗老板；还有更道德败坏者与异性下属维持着乱七八糟的关系……；长此以往下去，企业的正气会被削弱，弥漫着的是乌烟瘴气，假若做老板的浑然不觉，仍沾沾自喜那虚假的繁荣，殊不知企业已经快被掏空了，岂不是很悲哀！正所谓“上梁不正下梁歪”，身为企业的一把手，应当做到以身作则、一身正气！坚守和弘扬中华文化优秀的传统道德！
问：40年中房地产市场经过了两次大型的转型，一次是1998年住房改革，当时牺牲了一大批开发商，才完成了转型，又有了一大批后起之秀，第二次就是现在面临的企业去地产化转型，面对两次行业“革命”您经营的企业/个人是如何平稳过渡的？有哪些成功经验可以借鉴？您觉得未来行业发展的方向是什么？
答：在经历了快速增长黄金时代的地产行业，简单的粗暴的开发模式和挣快钱高回报的时代已经过去，“去地产化”似乎成了这个时代的主旋律，很多开发商甚至于产业地产领先者，在多年前就提出来“去地产化，但在我的理念里“去地产化”是一种不恰当的说法！面对两次行业革命，新时代的到来，政府宏观调控也好，楼市本身变化也好，离不开地产，这个时代将是合作共赢和多元化转型的时代。
在拜读国学和历史书籍的过程中，我吸取了良好的营养。我在参加论坛和在企业内部大会上常常提到“和平时代总有企业凋零，而战争年代却仍有企业蒸蒸日上。” 经营企业除了要精于商战谋略，团结人心，更要记得我们时刻都在薄冰上行走，就像我有时开会提到“其实有些时候我们已经掉到水里了，这个时候就要看谁会游泳，游得好游得快，而且您在自救的同时有没有发心救他”。宏观调控也好、市场规律也罢，未来发展方向也好，房子是用来住的，不是用来炒的！关键看企业在经营管理过程中，是不是做到了像被世人誉之:忠以为国;智以保身;商以致富，成名天下的陶朱公，他做到三次经商成巨富，而又三散家财，全靠的是盈满而不过分，气盛而不骄傲，辛劳而不自夸，人弃我取、人取我与，顺其自然、待机而动，贵出贱取、薄利多销，积着之理，务完物，无息币，以物相贸易，腐败而食之货勿留，无敢居贵！
从目前的行业发展趋势和国家调控政策来看，地产行业的未来发展方向将是品质时代和资本运作能力的时代。而从消费者的角度来讲其购房需求将更理性化，不仅注重居住品质和周边配套设施，还将注重绿色环境、健康养生、文化氛围等方面。随着市场需求的不断升级和提高，我在前面提到的五大品质（规划设计品质、工程建设品质、绿色环保品质、生活配套品质和物业服务品质）的提升，将会被越来越多的地产企业所重视。另外，新形势下的产业市镇、特色小镇、城市提升和城镇化进程，都将会合理促进地产行业的有序发展和竞争。
问：面对行业“革新”，您经营的企业的战略运营方向会有哪些侧重？是如何规划的？
答：在国家宏观调控背景下的中国房地产业面临着很多的不确定性。房地产行业黄金发展十年之后，遭遇有史以来最为严厉的调控之后，整个行业“痛苦挣扎”，开发商纷纷寻找出路，商业地产、旅游地产、养老地产等都成为方向，就连在三年前被认为是“啃骨头”的产业地产，随着新城镇化的深入，产业地产这块“骨头”已成为越来越多的地产企业追逐的对象。产业地产正作为一种新的模式将房地产开发推向更高的层次，进而实现土地利用、产业聚集、楼市兴旺和城区发展的良性循环。
在面临行业不断“革新”的时代，我们企业在经营战略方向主要侧重于以下几点：一是不断地持续关注产品品质提升和创新；二是培养高素质德才兼备的人才同时，推出合伙人机制，共同发展、共享成功；三是注重企业核心价值观的塑造，天道酬勤、商道酬诚、人道酬情，用永不满足地挑战精神去创造一个个奇迹；四是加强与多方企业的强强联手、合作共赢；五是打造全产业链运营模式，形成大跨度的专业运营能力。站在城市发展的高度，在城市建设开发的基础上，辅助政府进行城市基础设施的运营。六是创新和优化资�...