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今天上午，《2018年房地产行业发展报告》新鲜出炉，阿伦在第一时间拿到了这份全文共2万多字的报告。通篇阅读后，阿伦特意提炼了其中最重要的干货，形成了下面的2000多字，以飨读者。
2017年以来，楼市调控不断蔓延深化，热点一二线城市刚性购房需求被强力压制，三四线城市去库存化成效显著，但也滋生了泡沫。2018年，在中央“房住不炒”的总基调下，预计房地产市场将以平稳降温为主。
2018年政策基调：房住不炒+精准调控+长效机制
从目前政策趋势来看，预计“房住不炒+精准调控+长效机制”将成为 2018 年乃至今未来几年的政策基调，房地产市场趋于稳定调整，完善供应体系、回归居住属性将成工作重点。
表1：十九大以来中央重大会议关于房地产的表述
时间
会议
关于房地产的主要表述
2017.10.18
十九大报告
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
2017.12.08
中央政治局会议
加快住房制度改革和长效机制建设。
2017.12.20
中央经济工作会议
加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。
2017.12.23
全国住房城乡建设工作会议
深化住房体制改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。
2018.03.05
国务院政府工作报告
更好解决群众住房问题。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，继续实行差别化调控，建立健全长效机制。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
预计在“房住不炒”的总基调下，抑制投机投资将长期坚持，但各地将实行更加精准的差别化调控，楼市调控不会出现实质松动。一城一策、一城多策将成为主流，部分城市将出现“郊区去库存+限售”、“市区限购+租赁”的精准差别化调控。
调控之外，完善住房供应体系、推动房地产供给侧改革已成为加快住房制度改革和长效机制建设的关键，市场与保障双轨制、租购并举的住房供应体系逐渐成型。
图1：双轨制租购并举住房供应体系
城镇棚户
2018～2020 年
再改造 1500 万套
区改造
改
保障
实践探索
住房租赁
多主体供给
共有产权
京沪试点
多渠道保障
大力发展
(含公租房)
住房
择机扩围
租购并举
租
购
市场
增加供给
商品房
开发存量
（自住）
支持自住
购
抑制投机
对于公众关注的房产税，从立法流程来看，房地产税立法目前还处于草案的起草阶段，走完所有的立法程序，至少需要三年左右的时间，最快在2020年左右完成。
2018年市场预测：三四线城市成“主角”
2018年初，楼市调控不放松且继续蔓延发酵，市场降温调整仍在延续。楼市销售温和降温，三四线城市销售亮点突出。在返乡置业带动下，三四线城市商品房销量仍保持惯性增长，但其增速明显回落。1-2 月，商品房销售面积同比增长4.1%，增速较上年全年下降3.6个百分点，较上年同期下降21.0个百分点。尽管如此，商品房销售金额增速逆势回升，反映三四线城市房价泡沫正在滋生。同期，商品房销售额同比增长15.3%，增速较上年全年提高1.6个百分点。
泡沫滋生必然带来严厉调控。虽然在去库存支持下，三四线城市大多实现旺销，但其房价地价过快上涨并滋生泡沫，与去库存的初衷有所背离，后续从严调控、抑制投机、引导预期势在必行。
具体来看，2018年热点一二线城市将探底企稳，房价涨幅或将低位企稳；三四线城市的高光表现难以延续，房价涨幅也将高位回落。
2018年的房企“故事”：强者恒强，但强者也“没钱”
在楼市调控蔓延升级、市场波动加剧的背景下，规模房企凭借品牌、布局、投资、并购等综合优势，实现销售业绩大幅增长，行业集中度快速提升，千亿房企增至17家。
表2：
2015-2017 年房地产行业国内市场集中度
集中度
2015 年
2016 年
2017 年
cr3
7.7%
8.9%
12.0%
17.0%
18.7%
24.1%
cr10
23.1%
25.2%
32.5%
cr20
26.6%
29.4%
38.4%
cr30
32.1%
35.3%
45.9%
cr50
40.0%
44.8%
55.5%
cr100
cr200
-
52.8%
62.3%
数据来源：克尔瑞、中国房地产测评中心
进入2018年，楼市降温调整将进一步深入，龙头房企的竞争优势将更加凸显。预计房企市场集中度将继续大幅上升，碧桂园、恒大、万科、融创四大龙头房企销售总规模或近3万亿，top10 房企集中度有望达 35%，千亿房企将继续扩容。
表3：
2017 年房地产企业销售面积和销售金额排名 top20
单位：万平方米，亿元
销售面积排名
公司名称
销售面积
销售金额排名
公司名称
销售金额
1
碧桂园
6016.2
1
碧桂园
5500.1
中国恒大
5162.1
万科地产
5239
2
2
万科地产
3519.8
中国恒大
5131.6
3
3
绿地控股
2463.1
融创中国
3620
4
4
5
保利地产
2287.7
5
保利地产
3150.1
融创中国
2144.5
绿地控股
3042.1
6
6
中海地产
1475.4
中海地产
2013.7
7
7
龙湖地产
1023.4
龙湖地产
1560.3
8
8
华夏幸福
988
华夏幸福
1538
9
9
华润置地
968.1
华润置地
1512
10
10
新城控股
896.2
绿城中国
1457.1
11
11
金科集团
887.3
金地集团
1403.2
12
12
13
万达集团
864
13
新城控股
1260.1
中南置地
855.3
招商蛇口
1126.3
14
14
绿城中国
818.5
旭辉集团
1040
15
15
金地集团
756.3
世茂房地产
1010.2
16
16
雅居乐
718.4
泰禾集团
1007.2
17
17
蓝光发展
713.1
中南置地
963.2
18
18
荣盛发展
690.5
阳光城
915.3
19
19
2018年，楼市销售将出现实质降温，融资渠道收紧的局面难言改观，开发企业资金链风险大大增加，年内或大多采取谨慎投资、加快周转的“过冬”策略。在调控继续扩容的背景下，三四线城市火热的土地市场难以维系，开发投资增速将有所回落；在销售资金回笼不畅、融资渠道全面受限的不利形势下，开发企业到位资金也将陷入负增长。
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