在当代中国，老百姓最关心的话题当然就是房价。我们不用怀疑，过去的20年是中国房地产的爆发期，诞生了大批超级富豪。而如今，面对高房价与国家严调控，未来房价是涨还是跌，超级富豪们纷纷加入两大对赌阵营。明眼人都看得出，房价对赌，是中国史诗般的最大对赌，有专家甚至预测，输赢就在2019年！
一、房价对赌两大阵营形成
对于未来房价是上涨还是下跌，中国地产富豪们已分成空方和多方两大派系。
空方系富豪以香港超人李嘉诚、soho 中国潘石屹、万达老总王健林为代表，他们认为房价会下降，不断甩卖手中的土地和大楼。如今，李嘉诚全部卖掉物业和土地去英国买买买了，还获得英国女王伊丽莎白二世授予的爵士勋位，这表示李嘉诚已经成为了这个古老帝国的顶级贵族阶层，享受贵族待遇和特权，爵位可以一直传给子孙。潘石屹正手握大把现成的钞票准备抄底中国楼市，王健林则把从房地产退出的钱投资到文化娱乐行业等轻资产。
多方系富豪以碧桂园杨国强父女、恒大集团主席许家印，融创中国孙宏斌为代表，他们认为房价会继续上涨。恒大还在疯狂屯地买地，扩大经营，投资贾跃亭搞新能源汽车也是看中他在广州建造车厂那块富余地。碧桂园也在三四线加速拿地，融创一下子接盘万达，都是看好房地产还有很好的发展空间，未来中国房价只会涨不会跌。
我们需要分析一下两大派系的代表有什么不同的地方。首先，空方派都属官商系，信息易得，判断前瞻，是第一批吃房地产螃蟹人。通过已知资料可以看出，李嘉诚在回归前就与政府高官有联系，什么动向都能快人一步先推测出来。王健林本是陆军学院管理处副处长，父亲是老红军，在军队也是实权人物，政商关系四通八达。潘石屹是情商特别高的人，凭借各种圈子，先一步推测海南房产崩盘，在海南房产崩盘中唯一赚大钱的富豪。
其次，多方派大多属草根系，都是历尽沧桑，自我打拼的地产后起之秀。许家印是草根创业，一步一个脚印走来。碧桂园的创始人也是个草根创业者，也是辛苦地走到今天。融创孙宏斌不仅是草根，还入过监狱，出来走到今天的位置确实不易。
由此可见，两大派系自出道地产商时就决定了不同的方向与模式。方向不同判断自然不同，模式不同地产运作当然也会有区别。空方看跌房价，多方看涨房价。有专家推测：2019年房价将发生大幅变化，史诗般的两派地产富豪对赌，终将定出输赢。
两军对垒
二、片面强调房价多空是学识不够
未来房价到底是涨还是跌？这也成为街头巷尾许多中国百姓的疲劳审美。除了市场因素，事实上中国房价还涉及到更深层次的问题，即经典资产定价理论在中国的应用。多头司令任志强就曾直言：唱空房价，是你学识不够；不是经典的理论不管用，而是应用时你忽略了“中国特色”的前提条件。房地产需求空间还很大，当今世界其他地方很难找到这样巨大的市场。
在买房子这件事情上，作为经典经济学的很多推崇者既空方，其实吃亏不少。很多人犯了类似的错误，比如说出身麻省理工学院博士的谢国忠。早在2004年他曾以石破天惊的宏文《有史以来的最大房地产泡沫将在近期破裂》，拉开了唱空中国楼市的序幕，是年，他可是顶级投行摩根士丹利的亚太区经济学家。“全球经济正处于有史以来最大的房地产泡沫之上，而这一泡沫是由中国和美国创造的。”此言一出，全中国被丈母娘逼着买房的纯爷们大喜过望，俨然找到了救命稻草。
出于对麻省理工博士精深学术修为的信任，尤其是对其最早精准预测亚洲金融危机的崇拜，很多人一度对此论断深以为然，不但身体力行不买房，还经常以此去训斥周围要买房的朋友。好在还有一部分人不信邪，不仅自己买还很坚定地规劝身边的人赶紧买房子，而不是像死鸭子一样嘴硬到现在，住在租来的地下室里用键盘为唱空房价的专家们点赞
房价上涨
三、利率是主宰房价的一大杀器
经典经济学和金融学分析各类资产价格的涨跌有一件大杀器，那就是利率。其中一个重要的法则是，在稳态的均衡条件下，所有资产的回报率（或者预期回报率）在考虑其风险溢价后，最终相等。具体应用到房价上，一个简明的推论是，利率下调时，在房租不变的情况下房价应该上涨，或者房价要涨得比房租快。此即下面这个著名的公式： 利率=租金房价比-风险溢价。
利率上升时，房价要跌得比房租快，让租金房价比上升。问题在于，经典的教科书说，利率上升时房价要跌，而美国的房价暴跌也的确为此做了最好的注解，为什么中国房价只经历小跌，拍拍身上的灰尘之后，便一骑绝尘了呢？原来，任何分析框架都要看到其成立的前提，上述房价分析的框架也有一个非常重要的前提：在稳态均衡的条件下。美国早在2004年就是一个稳态的均衡发展经济体了，而中国就必须要深刻理解小平同志的首创词汇——中国特色。
在美国，利率=租金房价比-风险溢价这个公式，基本可以简化为利率与房价的关系。然而，对于中国这样的发展中国家，情况要大大不同。我们无法确认中长期房租的上涨幅度预期，虽然每个月统计局告诉我们，房租上涨只有2%-3%，但是真的只有这么点吗？统计局解释，因为有很多非商品化的房租基本都是按照不涨来统计的，比如自住房、廉租房、企业房………从微观真实的抽样情况看，市场化的房租年涨幅至少5%。房租和房价之间的真实差距，并不像统计数据表现出来的那么夸张。
因此，你如果用一个被低估的房租水平去套上面那条经典公式的话，是不是容易得出房价应该掉头向下的错误结论？更可怕的是，仔细研究了一下中国的风险资产这20年的表现，你会发现，中国的风险溢价居然是负数啊？！！低风险溢价=政府信仰。不相信政府在每一次危机的时候能托住房价的人可以卖了，相信的人可以继续买。在中国是不是也存在这样的风险溢价呢，答案是有的。
但这个风险溢价更多的是靠信仰，而不是一个真正的违约率。为什么出现这种情况？因为大家对城投企业的认识在不断改变。中国的城投企业一般都是地方政府的融资工具，其资产负债表有两大非常明显的特点：高资产负债率和低现金流。从评级角度看，这种企业是无法偿还到期的本金和利息的，因此，这种企业的违约率应该非常高。
利率
四、赌房价就是赌国运！
最终，市场的演化还真的跟随着这个逻辑走。第一，房价不论是通过房地产投资gdp的路径，还是通过卖地收入进到财政收入的路径，都几乎绑定了中国各级地方政府；第二，随着房地产的市场化，目前全国房地产的市值达到300万亿，完胜20万亿的地方债务和50万亿的a股市值；第三，政府虽然讨厌房价上涨过快，但一旦房地产出现崩盘，各级政府必然托底。结论就显而易见了。
看房价就是看国运。房租是房价的长期价值底，到底买不买房？其实回答很简单：如果你老婆说，不买就不生儿子，那就买吧，管它涨不涨；如果你老婆说，咱们有闲钱，做个房产投资？那么你就可以把我以下的话告诉她，让她知道金融狗还不是白当的。
房价第一定理：房子在剔除一切的消费以及附带的保障功能后，就是未来净收益的贴现值。净收益一般等于租金减去物业费、折旧维护费和持有房地产税。房产从投资角度看，和股票债券等资产没有本质区别。假设其他税费因素都是不变的，那么在长期，房租是房价最重要的价值基础。当然，在现实中没有这么简单。我曾经试着劝老妈把房子卖了去租房，说同样的房子卖掉，可得100万，每年买个理财能挣4-5万，而租金只要2万，而且还省了物业费取暖费。结果？被老妈毫无理由的骂回去了。
从长期来说，房租基本是涨多涨少的问题。多数情况下，房租都能保持稳定的增长。为什么房租会上涨？其实这是一个很傻的问题，因为租房的人工资在上涨啊。但有人也会问，为什么一个人工资涨了一定要多付房租呢？因为，在过去城市化的过程中伴随着居民工资的提高，而城市化必然会带来住房供不应求，而当大家收入提高时，必然会导致房租上升。
房租的涨幅必然快于居民收入涨幅，直到城市化结束，这就是房价第三定理。在gdp上涨的背景下下，如果类似中国这种分割上更偏向居民的格局，那么居民收入的增长就快于gdp。而考虑到居民支出的总盘子里，居住的比例越来越大，那么房租的增长就一定快于居民收入的增长。如果房价最终是房租的贴现值的话，那么在一个gdp持续上涨的国家，房价必然持续上涨。而且房租的涨幅大于居民收入涨幅，也大于gdp涨幅。至于房价涨幅是不是更快，那要看房租贴现值的变化，如果贴现值的变动与gdp是一个趋势的话，房价的涨幅有可能是最快的。
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